外资加速进入中国房地产，嗅到了什么信号？

截止目前，凯德地产、黑石、大和房屋、太古地产、新世界集团等一众外资房地产机构加大对中国的投资

文/白若凌 金砖财经

今年以来，房地产市场持续下跌，2022年1-9月份，全国房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%。在房地产持续遇冷的情况下，外资机构进入房地产市场，成为今年房地产市场比较重要的一大信号。

10月24日，凯德地产（中国）以14.68亿元成功收购杭州钱塘区约40亩住宅地块，这是凯德地产近期又一大的动作。在此前的10月17日，凯德商用旗下公司北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司以20.37亿元竞拍北京朝阳区东三环内的博瑞大厦。

在分析看来，凯德在商业资产与住宅地块多个条线“攻城略地”，显现了外资机构逆周期投资的战略眼光。截止目前，凯德地产、黑石、大和房屋、太古地产、新世界集团等一众外资房地产机构加大对中国的投资。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水接受《金砖财经》采访时指出，外资房企善于跨周期经营，规避周期性风险，在市场低迷期积极进入。

“对于一线城市来讲，基本面始终保持强劲稳定，机会一直都在。” 仲量联行中国区研究部总监姚耀对《金砖财经》独家表示，对外资来说，这个时点进入市场是一个不错的窗口期。

凯德地产斩获的杭州这块地块位于钱塘区，毗邻龙湖吾角天街。地块于2022年6月30日由杭州大江东地产开发有限公司以底价14.2亿元竞得，是杭州第二批次出让土地中钱塘区唯一一宗出让地块。在杭州市场，凯德地产已布局不少项目，位于钱江新城CBD核心位置的杭州来福士即是代表之一。

2022年10月17日，凯德地产通过法拍形式竞买到的北京博瑞大厦，位于北京市朝阳区团结湖附近。对外披露的评估信息显示，这一物业总建筑面积约5.82万平，评估单价为5万元/平，评估总价为29.1亿元，较出让价格高8.73亿元，相当于打了7折，还是创出了今年北京法拍的最高价。

在此之前，2022年3月31日，凯德地产同样通过竞拍方式，在武汉和成都各获得一个优质住宅地块，总价34.93亿元。

凯德地产首席执行官廖茸桐早前对媒体表示，当前中国房地产行业正在经历的深度调整，会助推行业迈向更加健康、高质量发展的新阶段。中国作为凯德的核心市场之一，长期看好中国市场前景。对于符合投资策略的资产，凯德将积极寻找机会扩大投资，把握中国机遇。

大和房屋株式会社联合浙江宝业房地产有限公司，2021年、2022年相继在江苏苏州、南通获取商业和住宅项目。作为深耕中国超过30年的日本著名房企，以住宅工业化著称，日本大和房屋的持续“下注”中国市场，显现了对中国市场的认可。

2022年9月，从管理规模来看，仅次于黑石的博枫资产管理收购一处位于上海市五角场新江湾板块的租赁住宅项目，这也是是博枫在中国的第一个租赁住宅项目。

无独有偶，港资在内市场拿地也显现其扩展步伐。新世界集团宣布在12个月内，将在上海、广州、杭州、深圳等城市投资100亿元人民币。新世界行政总裁郑志刚早前称，中国的房地产市场已经触底，将慢慢复苏，未来一两年会复苏得非常好，这是一个收购土地和资产、获得战利品的好机会。

2022年10月25日，太古集团宣布与全球最大免税运营商中国旅游集团中免股份有限公司的全资子公司中免投资发展有限公司，将在海南省三亚市合作发展一个零售地标项目，这也是太古地产发展的首个度假型零售项目。

太古地产对外披露称，该新项目位于海棠区三亚国际免税城三期地块，总占地面积约20万平方米。这被视为太古地产计划未来十年，在核心市场（包括东南亚、中国内地及中国香港）投资1000亿港元以推动业务增长的重要投资项目之一。

2022年3月，太古地产在2021年业绩发布会上表示，计划投资超过一半的资金投资中国内地市场，并以一线及新一线城市的零售主导综合发展项目为重点。预期未来十年中国内地物业组合的总楼面面积将增加一倍。在太古地产新增投资项目中，除三亚外，今年已宣布发展西安太古里，并正在探索两个分别位于广州市荔湾区和上海市浦东新区的潜在零售主导商业项目。

此外，2022年以来，十年未曾拿地的和记黄埔参与广州首轮集中供地竞拍。嘉里建设出价133.29亿元将上海市黄浦一核心项目收入囊中，该地块位于黄浦区核心地段，毗邻外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等地标，是以交通导向的综合用途发展项目之一部分，总建面高达19.9万平方米。

“外资机构动作频频，显示了这些企业对中国房地产市场发展充满期待。”刘水认为，当前是逆势发展的有利时机，港资、新加坡企业经营及财务稳健，资金充裕，在积极拿地，将为未来发展做好土地储备。

无论是针对商业物业收并购、还是从拍卖市场获取项目，以及在住宅市场大举进入，这无疑成为这一轮外资进入市场的一个观察窗口。

“外资机构是站在资产收购的这个角度，不是单纯站在房地产的角度去看待整个市场，所以说资产的价格是否被低估，主要看收购以后的成长性有多大，这是外资机构最关注的。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》表示。

对于法拍市场的热度，严跃进表示，“外资房企进入法拍房，主要是因为在房地产市场下行的情况下，这些资产是被低估的。所以从收购的角度来讲性价比增加了，也体现了外资机构对一线城市布局的看好。同时，这也体现出了一种扩张的态势，说明外资机构持续看好一线城市的基本面和物业发展空间。”

看好中国市场机会不仅仅是地产开发背景的机构，还来自黑石、领盛、红杉中国等投资机构，相继设立房地产基金欲从市场中捕获机会。

黑石集团成立的最新一只房地产基金规模高达500亿美元，用以并购买入震荡市场当中被低估的资产。在亚洲市场，黑石集团先后设立三只基金，在疫情当中于2020年、2022年设立第二、第三只房地产基金，募集规模分别高达110亿美元、90亿美元，这些资金目标是中国、日本、新加坡亚洲市场的不动产资产。

红杉中国在2022年初设立新基建股权投资基金，这也是红杉资本在中国的首只不动产基金，主要聚焦于数字经济、新能源和生命科学这三大领域，投资方向将主要涵盖新能源基础设施、高标准物流、冷库、数据中心、新经济产业园、高端制造厂房、生物医药产业园等。

除了红杉中国之外，高瓴资本也设立房地产基金。原华平投资亚太区房地产业务负责人周知(Joe Gagnon)出任高瓴资本新基础设施投资部门合伙人，在2022年8月完成3亿美元（20亿人民币）的亚太房地产基金的募集。

2022年9月8日，领盛(LaSalle)披露其旗下亚洲机会系列基金第六支基金募集规模超22亿美元，从六号基金已经投出25%的承诺出资总额，投资组合呈现多元化，包括新加坡及澳大利亚的写字楼改造项目、中国的物流开发项目以及日本的长租公寓项目等。

经历疫情和俄乌冲突之后，不动产投资基金并没有放慢脚步，而是相继设立机会型的投资基金，意图在经济下行以及疫情扰动情况下买入优质资产，为穿越行业周期提供足够的资产保障，也体现出对于机会的把握和对经济周期的深刻理解。

从房地产基金投向来看，外资机构偏向存量类型物业资产。姚耀表示，在中国市场，三大类型资产是外资持续关注的标的，一类是另类资产，主要包括生命科学相关产业物业以及长租公寓，其中生命科学、数据中心相关的资产是一大看点；第二类是传统的办公楼和零售物业；第三类是物流相关资产，疫情之后物流资产保持稳健的租金增长，这也被视为优质资产流动性活跃的标志。

从投资策略上来说，刘水指出外资投资机构策略风格相对稳健。第一，发展策略上，注重经营及财务稳健，规避周期风险。外资机构更关注经营收益、财务层面的稳健并注重规避行业的周期性风险。第二，从投资城市布局来看，投资更为偏好核心一线和强二线城市。第三，发展模式，不同于内地房企“规模导向”发展路径，以港资为代表的外资房企注重“租售并举”经营模式，重视持有物业运营。

对于内地房地产投资机构而言，刘水认为有很多借鉴之处。内地房企及房地产投资机构，特别是经过本轮房地产市场深度调整的洗礼，应积极吸取经验，应更加注重稳健经营，更加聚焦深耕一、二线城市，更加注重存量发展机会。