绿城中国董事会主席张亚东：如何应对房地产行业周期变化

中国房地产业发展从房改算起才24年，大多数企业并没有经历过周期的洗礼。相信经过行业洗牌，让更加稳健、更加负责任的房企存活下来，肯定能活得更好。

文/韶华 金砖财经《中国房地产金融》记者

投资大师霍华德·马克斯在《周期》一书中说，“面对周期，我们或许永远不会知道要去往何处，但最好明白我们身在何处”，“上涨肯定不会直到永远，但是周期肯定会直到永远”。

中国房地产业协会副会长、绿城中国（3900.HK）董事会主席张亚东对房地产行业周期波动一直保持着与众不同的敏感和警觉性，“行业处于承压筑底态势，行业出现分化，部分企业出清，市场信心恢复尚需时日”，张亚东判断。

张亚东是在中国房地产业协会主办的第十三届中国房地产科学发展论坛上作出上述表态的。在题为《立足长远，坚持全品质高质量发展》的主题演讲中，张亚东表示，“只有坚持认真做好房子，才能抵御行业周期波动带来的影响”。

张亚东有过多年的从政履历，业内对其印象是“视野开阔”“务实低调”。自4年前执掌绿城以来，张亚东一直保持着稳健、平和而理性的风格。他一直对“绿城是谁”、“绿城要成为谁”有着清晰的战略定位：过去绿城是一名“以产品品质见长的特长生”。2018年提出“向全面发展的优等生”转变。2021年走向“全品质、高质量发展”道路。“聚焦”则是绿城2022年的关键词。

战略定位变化是基于认知的变化。张亚东一直认为房地产必须摆脱依靠土地增值和金融杠杆实现高盈利的路径依赖，从重规模向重管理转变，更加注重精益管理，挖掘管理红利。“产品力”与“强管理”运营正在助力绿城穿越房地产行业颠簸的周期。

几组数据可见端倪：一是今年以来绿城新增货值超1000亿元，权益投资额超500亿元，权益比达80%以上。二是今年新拓项目已实现当年销售转化约320亿元，预计全年可实现转化约530亿元，投资效率和效益提升明显。三是2022年前10个月，绿城中国实现了全口径2289亿元的销售额，张亚东很有信心完成年度3100亿元销售目标。在分析看来，绿城各项数据整体上优于行业均值，从这个维度看，“产品力”与“强管理”塑造出一个房企稳健经营的范式。

从去年下半年以来，房地产形势急转直下。张亚东建议主管部门坚持风险管理、杠杆管理，促进行业健康发展、良性循环。

目前来看，房地产行业处于承压筑底态势，行业出现分化，部分企业出清，市场信心恢复尚需时日。“这一态势可能会持续到明年二季度”。张亚东基于短期的视角提供了作出上述判断的两个基本面。

第一个是中国经济与社会发展的基本面。一是从人口因素来看，据国家统计局数据，2021年我国净增人口48万，创60年以来最低水平，人口负增长阶段到来，将直接影响房地产的购置需求。二是从城镇化发展阶段演变来看。我国目前城镇化水平已达65%，这与曾经城镇化高速发展的大规模开发投资阶段不同，房地产发展逻辑也将发生根本改变。三是从宏观面来看，经济增长的动力略显不足。虽然前三季度固定资产投资稳中有升，但其中房地产开发投资同比下降8%。未来一年经济持续回暖仍存挑战。

第二个是房地产行业“四个分化”的基本面。一是市场分化。一二线城市和三四线城市的市场分化越来越明显，高能级城市的行情优于低能级城市，高能级都市圈的风险抵抗力强于低能级都市圈。二是企业分化。综合能力强的企业抗风险能力强，国资背景的企业信誉度高、发展前景更好。这种分化不只是行业集中度越来越高的问题，而是企业与企业之间竞争力差距正在越来越大。三是产品分化。随着市场见顶，消费者越来越愿意为好产品买单，产品力将是企业的核心竞争力。四是资源分化。房地产是资源密集型行业，尤其是金融资源，正在越来越明显地倾斜到那些有核心竞争力和信誉度高的企业手上。

“目前看，四个分化越来越明显，我们判断房地产在接下来的今年底乃至到明年二季度之前，都会进入市场下行阶段，二季度之后能不能好转还有待观察”，在张亚东看来，房地产市场的规模会相应降低，这是短期内必须承接的压力。

在张亚东看来，房地产行业依然稳定向好，“市场在变，房地产行业作为中国经济压舱石和支柱产业的地位不变”。

房地产行业规模见顶已成为行业共识。去年全国商品房销售额和销售面积分别达到18万亿元和18亿平方米，两个“18”应该是中国房地产开发规模之顶。未来十年全国房地产年销售额预计维持在12万亿左右的水平。

为何有这样的判断？张亚东算了一笔账：现在中国有约400亿平米的住宅，如果按照50年折旧来算的话，每年就有8亿平方米的住宅要更新。在更新过程中，人均住房面积也会相应增加。假设增加50%左右，每年将会有12亿平方米的住宅要更新和开发。“根据近期全国商品房销售均价，按照每平米1万元模拟计算，就有12万亿元的规模，仍然是个较大的规模”，张亚东仍然看好房地产行业：未来仍大有可为。

中国房地产业发展从房改算起才24年，大多数企业并没有经历过周期的洗礼，“尽管我们遭遇了前所未有的危机，同时也孕育着前所未有的机遇。相信经过行业洗牌，让更加稳健、更加负责任的房企存活下来，肯定能活得更好”，张亚东说。

二十大报告再次强调“房住不炒”，这意味着“房住不炒”将成为我国长期坚持的房地产行业定位。

“接下来政策落脚点将更加聚焦在保民生、提品质上”，张亚东说。

随着中国房地产市场从增量时代进入存量时代，租购并举的制度设计必然导致住房结构的大幅度调整。参考国际经验和做法，结合中国对房屋产权的独特偏好，张亚东认为未来可能会呈现出5：3：2的供给结构。其中“5”是商品房。“3”是共有产权房。“2”是保障性租赁住房。张亚东认为，目前商品房与保障性租赁住房的存量比大概为9：1。随着租购并举加速推进，商品房的比重将大幅下降。

“在规模下降、结构调整、竞争加剧的行业大背景下，必须保持定力，积极应变，以全品质、高质量发展迎接行业稳定期的到来”，张亚东说。

对于风险防控措施，张亚东建议建立风险预警机制，如加强房企财务信息定期披露备案机制，坚决打击债务延期过长、恶意借新还旧的房企融资等行为。建议监管部门密切关注资金动向和可能引发的潜在金融风险。

在促进行业健康发展方面，张亚东建议主管部门对房地产企业进行分类管控，可按照项目开发及交付情况、市场规模排名、财务状况、行业品牌及口碑等指标进行评价。

中国房地产行业已经从原本高杠杆、高周转、高收益的打法，转向了低增长、低利润、低容错的新阶段。张亚东认为只有清醒地认识发展中存在的短板与不足，才能找准突破口，精准发力，坚持认真做好房子。

基于此，张亚东定下基调：绿城不追求规模和排名的增长，“全品质、高质量”才是在管理上追求的目标，也是绿城今年乃至未来的打法。在这个导向下，绿城对理念、业务与组织体系进行了梳理调整，有几个细节可见一斑。

第一个细节，理念聚焦。今年绿城中国构建了绿城双塔文化体系，推出“1-6-8-24”的行为塔。在一个核心价值观真善致美的引领下，打造六品绿城。践行八个行为导向，全员讨论五上五下，提炼22组工作场景的行为准则。

第二个细节，业务聚焦。重资产部分更加聚焦、更加深耕，聚焦核心城市、核心地段、核心项目，城市布局为“10+25”。10就是10大战略核心城市，包括杭州、北京、上海、宁波、南京、广州、深圳、武汉、成都、西安，货值占比50%以上。轻资产代建部分，更加注重面上的拓展和品牌的输出。在全国布局上，覆盖了一线、二线、三线、四线甚至五线、六线城市。“做政府代建保障性住房的绿城乐居集团还将继续下探，进行深度拓展”，张亚东说，聚焦发展、顺势而为，这是绿城应对不确定性的确定做法。

第三个细节，组织架构优化，既做减法又做加法。将由“集团-区域-项目”变成“集团-城市公司”两级架构，由有原来的放权向部分收权转变。缩短管理链条，提高决策效率。在市场急剧变化的时期，必须保持组织反映的灵敏度，降低管理成本，提升人均效能。

组织架构优化也适当做一些加法。比如把原来的产品管理中心拆分为三个独立的部门，分别是：工程管理中心、研发设计中心、成本招采中心。其中研发设计包括规划、景观、精装修全链条设计。把营销中心中间的客研条线分拆独立成为客研中心，这个看似不起眼的优化，实则反映出绿城以客户为中心的“产品主义”。

在分析看来，“产品主义”是绿城笃行立身之本，通过前置创新不断研发精进，多维度提升产品力。目前生活街角、中央车站、新空间、春知学堂、如意盒子、无界公寓等多项创新课题已在绿城多个城市落地呈现，创新产品获得好评如潮。

张亚东坚定地认为，产品品质是“一号工程”，客户满意度是“一号标准”。“只有坚持认真做好房子，才能抵御行业周期波动带来的影响”。