【正文】

一、深圳成为第一个针对房屋租赁领域发布参考价格的地区

（一）2022年10月28日，深圳市住建局官网发布《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》（深圳市房地产和城市建设发展研究中心），引起市场广泛关注，其原因在于深圳是先行示范区，是第一个发布二手房参考价格且被很多地方效仿的地区，也是率先针对房屋租赁领域发布参考价格的地区（其它地区发布的是指导价），同时深圳大概有70%的人群在租房，因此深圳发布房屋租赁参考价格应具有风向标意义。

（二）深圳房屋租赁参考价格的具体情况可参考深圳市房屋租赁参考价格查询平台 (sz.gov.cn)。从覆盖范围和区域来看，此次深圳发布的房屋租赁参考价格可以说非常具体，包括各辖区的街道、小区、城中村私宅、产业园区、产业园区配套宿舍等（即4319个小区、2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区），也即在深圳有相当比例的城中村也设置了租赁参考价值。

因此，这次深圳发布的房屋租赁参考价格应该是在做了非常全面、深入调研的基础上形成的，具有较高的参考价值，预计后续每年将会根据市场变化情况对房屋租赁参考价格进行适当调整。以租金最高的南山区为例，以30平方米（单人）、60平方米（两人）和100平方米（三人）的房屋大小来计算的话，对应的月租金分别为3270元、6540元和10900元，应该说在深圳这个地方并不算很高。

二、深圳也是第一个发布二手房参考价格的地区

（一）2021年2月8日深圳住建局在全国率先发布了《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》和全市3595个小区的参考价，随后全国很多城市跟进发布了二手房参考价格，并将其作为房地产市场调控的一个重要工具。

（二）发布二手房参考价格的初衷是将其为贷款评估价格的依据来抑制炒作氛围，这一举措在推行之初的确起到一定作用。不过，今年以来随着楼市预期的变化，二手房参考价格的作用也在弱化，西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡等一些地区已经对二手房参考价或指导价进行了调整。

例如，今年年初成都地区的银行在对二手房放贷时已开始按照评估价而非参考价进行。再比如，2022年7月4日，西安住建局便表示暂停发布参考价。

三、发布房屋租赁参考价格可能的政策用意

（一）房屋租赁参考价格与保障性租赁住房建设是一体的，有助于约束保障性甚至市场化租赁的租金。就深圳而言，其既有二手房参考价，也有房屋租赁参考价，意味着深圳可以通过二手房参考价和房屋租赁参考价两个工具对租购两个市场进行综合调整，使两个市场保持平衡平衡健康发展，真正做到租购并举，这符合“房住不炒”“租购并举”这一房地产长效机制的精神。

（二）我们看到，深圳此次发布房屋租赁参考价格的覆盖范围非常广，如此大的工作量不是短期内就能完成的事情，这意味着深圳对此应是早有准备，估计深圳在2021年发布二手房参考价格之前可能便已经就此事进行了谋划。因此无论效果如何，深圳此举均应认真对待。

例如，2017年6月29日，深圳市房屋租赁行业协会便发布《关于政府2017年之后不再公开发布指导租金的情况说明》，指出“鉴于目前深圳市租赁市场租金波动，政府职能部门机构改革，工作内容和方向调整等原因，为了稳定住宅租金，保民生，故政府决定自2017年之后不再公开发布指导租金”。

（三）从数据上看，受制于较高的房价，深圳的租金回报率并不高，远低于同期其它地区。例如，今年9月，深圳的租金回报率仅为1.27%，虽然已经是连续三个月环比上升，但低于同期的上海（1.54%）、北京（1.31%）、广州（1.29%）。因此，租金回报率本就不高的深圳在发布房屋租赁参考价格之后，预计其它租金回报率更高的一线城市可能也会跟进。

（三）房屋租赁参考价格的发布有助于培育房屋租赁市场，让租赁市场在孕育和发展的过程中有一个潜在价格调控机制。长期以来，我国始终没有建成完善的租赁市场，租售两端的联动机制亦比较薄弱，一定程度上制约了保障性租赁住房体系的构建，使得租赁市场一直是我国房地产长效机制的短板所在。

房屋租赁参考价格发布后，房屋拥有者、建设者、出租者、租赁者以及各中介等参与各方便可评估租赁市场的空间、规模大小、回报率等相关要素，便利商业银行等金融机构介入租赁市场过程，为租赁市场的建设、市场参与主体各方提供相关金融服务，如此租赁市场的产业体系方能逐渐搭建起来。

（四）对于未来的大周期而言，地产行业的调整甚至洗牌不是短期过程，不能简单用周期的理论去看待，在地产行业去金融化去泡沫化背景下，大部分民营地产企业均将面临在住房、租赁与代建等领域模式转变的选择，否则退出历史舞台将是迟早的事。与此同时，未来租购两端的联动机制建立以及弥补租赁领域的短板也将是长期过程，而房屋租赁参考价格便是这个长期过程中的一个初步尝试。

（完）