【正文】

一、地产5条已在市场预期之内

2022年11月28日，证监会官网刊发5条地产股权融资新政，力度不小。不过，考虑到央行与银保监会在2022年11月11日发布地产16条后（参见央行与银保监会发声），各方已经在频繁释放地产支持政策力度将会持续加大的信号，因此刚刚发布的地产5条股权融资新政实际上已经在市场预期之内。例如，证监会主席易会满在11月22日的北京金融街论坛上（金融监管“掌门人”齐发声）便已经提出“支持实施改善优质房企资产负债表计划”，这本身就是很明确的信号。

实际上，地产16条主要针对的是债权性质的融资，中债增支持下的地产企业增信融资也是针对银行间债券市场，以上均由央行与银保监会主导，而资本市场对地产行业的支持则主要由证监会主导。这意味着，地产16条与地产5条实际上是可以合在一起看的。

二、地产5条的要点梳理

地产5条的重点内容大致如下：

（一）第一条：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资

这一条的要点主要有四个：

1、允许非上市的房地产企业通过并购重组上市房地产企业的方式实现重组上市。

2、允许上市的房地产企业募资购买涉房资产。

3、募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

4、支持“同行业、上下游”整合。

（二）第二条：恢复上市房企和涉房上市公司再融资

这一条的重点实际上只有一个，即首次明确了政策层面支持的房地产业务范围，具体包括两大类与“保交楼、保民生”相关的房地产项目；经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设。

（三）第三条：调整完善房地产企业境外市场上市政策

即与A股政策保持一致，允许H股房地产企业再融资

（四）第四条：盘活存量，推动保障性租赁住房REITs常态化发行

这一条的重点实际上是要大力发展保障性租赁住房REITs（参见公募REITs手册（2022年版））的意思，即推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。同时，还鼓励房地产企业将符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市REITs的扩募资产。

目前，保障性租赁住房REITs已发行3只，分别为中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金、红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，另有1只已获通过（即华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金）。从已经成功上市的3只公募REITs产品来看，还是普遍受市场欢迎，可以预期未来通过公募REITs来培育保障性租赁市场、激活这一市场的相关参与主体将会成为政策层面努力的方向，步伐也会明显加快。

（五）第五条：积极发挥私募股权投资基金作用

即允许设立不动产私募投资基金，引入机构资金投资存量住宅地产、商业地产、基础设施。据悉，目前证监会正与中基协研究起草不动产私募投资基金备案细则，将会尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。

三、地产5条的本质：针对存量而非增量，募集资金用途设置红绿灯

（一）地产5条的目的是希望通过资本市场来为化解房地产行业风险、推动“保交楼”募集资金。这里的资本市场既包括A股，也包括港股，还包括私募股权投资基金和公募REITs。同时，募集资金的路径既包括首发，也包括定增、配股等再融资，相当于融资端的全面开闸。

（二）当然，市场更需要关注的是，地产5条在募集资金用途上设置了红绿灯。其中，

1、红灯主要指募集资金不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

2、绿灯则主要指募集资金可以用于购买涉房资产，存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。

综上，地产5条的真正用意在于解决存量问题，而非增量。而提及存量问题方面，目前有两块均需要盘活且非常难啃的硬骨头，分别为政府拥有的存量资产和存量问题楼盘。

四、地产16条与地产5条均非政策终点

发布支持性政策容易，难在具体执行。考虑到地产行业面临的存量问题实际上比较严重，意味着地产16条与地产5条均非政策终点，后续针对地产行业的政策支持力度还将持续。

（一）有政策就要有执行，而执行层面通常是由主流金融机构和主流地产企业先行先试，起好带头示范作用。国有六大行纷纷宣布对17家地产企业的支持本身算是对地产16条的积极响应，而地产5条的响应则需要中基协、沪深交易所以及优质国有地产企业的响应。

（二）显然，可以预期的是，后续对地产16条的响应将会进一步扩展至股份制银行（地方性银行则要看自身实力和各地方政府的资源调动能力），对地产5条的响应则要看国有背景的地产企业、金融机构、私募基金等。实际上，目前除国有六大行外，已经有股份行在行动，如中信银行已经分别与中海地产、招商蛇口、绿地集团、建发房地产集团、华侨城集团、大悦城集团、龙湖集团、滨江集团、碧桂园集团、美的置业等10家房地产企业签订了“总对总”战略合作协议，重点围绕房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、预售资金监管保函、内保外贷等业务领域开展合作。

（三）事实上，通过资本市场实现股权融资不仅可以在一定程度上优化地产企业“三道红线”指标和资产负债表，还能够反过来提升其债权融资的能力。因此，以提高债权融资可获得性为主的地产16条与提高股权融资可获得性的地产5条，应该要放在一起看。

（四）最后，需要注意的是，从国有六大行和中信银行支持的地产企业来看，主要包括万科、金地、绿城、龙湖、碧桂园、中海、保利、华润、招商蛇口、深圳华侨城、美的置业、金辉、合生创展、大华（集团）、中交、越秀、北京首都开发、建发、华侨城、大悦城、滨江等21家地产企业（其中，后四家在中信银行支持的名单内，但不在国有六大行的名单内），而旭辉、远洋、新城以及其它出险地产企业等均不在国有六大行和中信银行支持的名单内。

不过，通过首发、再融资等方式募集资金来购买涉房资产在实操中还是会面临一个老生常谈的问题，即拟购买的涉房资产在债务上是否清晰和干净以及未来去化是否顺畅等，而这个问题本质上还是由预期来决定的。这也意味着，相较于以债权融资为主的地产16条而言，以股权融资为主的地产5条在实操中的推进步伐可能不会那么快。

（完）