误判楼市的代价

来源 | 柯谈地产观（lincokk），作者柯谈

责任编辑 | 包不同

记得2014年时，很多砖家学者都在说：房地产的黄金十年已经结束，未来是白银十年。然而才过一年就被啪啪打脸，2015年开启了史上最强牛市。

大家再回想下，2020年疫情初期，绝大多数媒体和民众都判断房价会因为疫情明显下跌，理由可笑至极，就是因为收入会减少。结果呢，收入是降低了，经济是下滑了，房价不但丝毫未降反而逆势大涨了。

我在去年2月就一再警示大家房价即将启动，但再多呼吁都是徒劳，装睡的人你永远不可能叫醒。

我们来回看下去年疫情期间，全社会是如何预判房价走势的？

2020年5月13日，权威机构瑞银证据实验室（UBS Evidence Lab）发布了中国住房调查报告，覆盖全国一二三线主要城市3322名受访者：

一、在2020年有购房意愿的受访者占比降至10%。

二、有49%的受访者预计疫情将使房价下跌，而有17%认为房价将有所上涨，25%认为没有影响，9%不知道。

三、原计划购房者中，80%取消或推迟了购房计划，只有20%认为疫情不影响自己的购房计划。

调查结果非常客观：只有17%的人认为房价会涨，而80%的人取消或者推迟了购房计划！

不用辩解，不用否认，这就是你们大多数人当时最真切的想法。所以成功者永远都只是少数！

误判楼市的代价是什么？就是一些人从此失去了宝贵的房票贷票，有一些人持币踏空还得再攒5-10年的首付，有一些纯刚需被调控误伤悔不当初，有一些人在最低点卖掉在最高点买进，还有一些人原本够买三房现在两房都买不到。

反思是人类最核心的品质，但很多人其实完全不具备，次次入坑，每次都爬不出来。

从众，是最大的误区！在任何行业都是铁律。

那么今天我就给大家分享，如何才能避免误判，如何才能精准抓住下一轮房地产周期？

2021年4月12日，央行公布了3月份的金融数据，M1、M2、社融同比增速都比上个月降低，货币宽松结束回归正常已经是非常明确的趋势。

我在春节前2月1日就预测说：由于疫情开启的货币和信用宽松，在2020年底已经基本到达顶部拐点。现在看来，这是最精准的预判！

房价的本质就是货币现象！

从历史的长河中来看，房价涨跌和货币增速是完全正相关的，因此，从货币增速来预判房价涨跌会极为精准！

枯燥的数据和分析我不再列举，直接告诉大家结论：M1和M2同比增速超过3个月以上连续大幅上涨，就意味着货币开始宽松，楼市必将启动，上图中的2009年1月、2013年1月、2015年4月、2020年1月都是房地产牛市的绝对起点。

同理，如果M1和M2同比增速开始连续下滑，说明货币已经在持续收紧，楼市的好日子也即将到头。

通过货币来预判房价，准确率100%。说的再直白点就是：放水之后，房价必涨！

通过M1M2来预判房价走势，比较适合高阶玩家。如果你承认自己是小白，那么我建议你直接死盯房贷利率。房贷利率的变化是房价涨跌最直接的信号。只不过房贷利率的调整一定是晚于M1和M2的。

2020年房价为啥开始涨，因为2020年2月、4月央行两度降息，5年期LPR累计下行15个基点。

不管降息力度的大小和多少，只要降，就是国家鼓励你买房。

你们扪心自问，2020年2-4月有几个人买房了，有几个人付诸行动了。反正我是4月份已经操作完成了。

现在5年期LPR还没有加息，但是年底加息的概率正在增加，一旦加息，楼市彻底歇菜，且行且珍惜吧。

如果5年期LPR不变，那么就要看各城市自己的加点数，加点数持续减少，进场买房，加点数持续增加，离场观望。

房贷利率的变化，是房价涨跌的最直接最强烈信号，切记切记！

我们这个时代最大的进步之一，就是每个个体都有发声的机会，这点来之不易。

但是现在的自媒体平台简直已经到了泛滥的程度。微信公众号、百家号、企鹅号、大风号、今日头条、微博、抖音、快手、小红书，这些自媒体平台中的号95%都是个人注册的。

这些个人自媒体发文的唯一目的就是博眼球、赚流量。啥红发啥，啥刺激发啥，真相根本不重要，点击率最重要。

绝大多数读者其实更不在乎真相，他们只是单纯的仇富、愤青、愤世嫉俗。自媒体们通过一个个案的反复炒作，以偏概全，以点概面，让粉丝们宣泄心中的不满，仅此而已。

股票、财经界媒体我接触的不多，房产自媒体接触很多。现在各个自媒体平台上的房地产号90%都是无资产的纯屌丝在做。写一篇房产文章就是把百度出来的几篇文章各自截取一段拼凑在一起，然后再取个刺激夸张的题目，就大功告成了。这种文章我看了是会吐的！

房产自媒体中有实战经验，有无数买卖经历的大V是凤毛麟角。

所以房产自媒体的文章大家少看，看多了你就变成了装载负面信息的垃圾桶，毫无价值还会影响你的判断！

再来说说主流媒体。主流媒体的新闻信息可以看，但是对于房地产的市场行情的描述不会很客观。因为它是为政策服务的，为描述政策的有效性服务的。

主流媒体的功能是降低大家对楼市的关注度，而自媒体的功能是通过个案的渲染炒作，吸引关注度。这两种媒体都不会告诉你真实的市场，而且通常它们的意见都是正好相反的。

所以，为了不被干扰不被带偏，主流媒体中你只需要看新闻信息，自媒体中你只需要选择几个客观务实的大V即可。

避免预判，一定要学会独立思考，少看自媒体的无脑爽文，否则你看的越爽，走的越偏。

我身边有2个关系非常铁的中介老板，和他们合作很多年，彼此非常信任。我和他们的关系早已脱离了客户和生意的关系，我们时常会互相探讨楼市走向、市场行情、何时抄底、何时抛售，预判最高点和最低点的精准度误差不会超过2个月。

他们本身就处在市场的第一线，对于房价和成交量极为敏感，而且，他们自己也在不停的买进卖出。啥时候贷款政策松，啥时候审批放款快，哪些房票还可以创造，哪些税费可以节省，房价啥时候启动，成交量啥时候见顶，调控政策出台后效果如何，以上这些楼市最最核心的情报，有且仅有中介最清楚。

那么问题来了，如何获得中介的信任，如何不让中介忽悠你，如何不让中介把你当生意，这个你自己去努力吧。

总之一句话，千万别信自媒体、千万别信经济学家，最真实的市场情报只有中介最清楚，就看他愿不愿意告诉你！

一定要在政策友好期买房，千万别在政策厌恶期上车。

去年，5年期LPR降息两次；从高层到地方为了防止房企倒闭奋不顾身的纾困；土地出让金延迟缴纳，预售证审批宽松，挖个坑就让你卖房；新房限价取消；各银行对房企努力注水不停贷不抽贷；各地公积金贷款政策放松此起彼伏；上海按揭贷款审批3-5个工作日，放款1-3个工作日，500万以下根本不看流水，二手房买卖的交易税费也可以贷款，50万额度利率3.4%；重点一二线城市经营贷消费贷套现买房，银行内部睁只眼闭只眼，这就是政策友好期。

今年开始，已经大涨过的城市纷纷调控。住建部领导各个城市轮流出差督导，离婚买房限购，法拍房限购，新房积分摇号倾向无房家庭，新房限价、二手房也限价，限售升级，限购升级，按揭审批放款无限期延长，严查首付来源，六个钱包都不让你买房，这就是政策厌恶期。

2017年我发明了一句话：“听党话、跟党走”，这句话在楼市里极为适用，且永不过时。这句名言至今流传甚广，希望大家能作为楼市投资的座右铭。

楼市里，永远只有两派：看多派和看空派，并且互骂傻X。没钱没房的希望房价跌，刚上车的希望房价涨。

其实，不论看多还是看空都是幼稚的表现！

真正的高手，永远会敞开怀抱欢迎每一轮上涨和下跌。跌了准备筹资抄底，涨了准备套现置换，每个周期都有自己应对的操作，而不是单纯的只希望涨或跌。

记住：对于房价涨跌，只判断，不奢望。

2018年之后，楼市出现一种恶习：报团涨价。我想说，最傻的就是这帮业主群里报团涨价的傻X。不作死就不会死，本来能翻倍，一抱团，涨一半就被打趴下了。不让老天难看，自己才能不难看。报团跳涨是最愚蠢的行为，稳步缓涨才能涨到天上去。作为房东，要有感恩的心，一次性把接盘侠磕死，自己也活不了多久！

对于买房者、卖房者、还有中介来说，缓慢上涨，才是最理想的状态。步子大了，容易扯着蛋。

如果2020年没有发生疫情，如果疫情期间没有采取逆周期刺激措施，2020年的房价绝不会涨。北上广会继续阴跌，深圳2019年双11也掀不起巨浪，强二线也还是处在上轮大涨之后的平稳期，长三角珠三角的三四线小城也不会如此疯狂。

可人世间没有如果，疫情来袭，我们必须有所动作，只是20年来都是老掉牙的模式，一遍一遍的重复，一次一次的轮回。

最可笑的就是，疫情之下，很多人还是记吃不记打，依旧天真的认为经济下滑会降房价！

人啊，要成熟起来。假如还有下一次，千万别等着看楼市的笑话，赶紧筹钱，赶紧准备房票，赶紧上车，经济下滑=房价上涨，这个方程式要永远铭记在心！

万事开头难，这句老掉牙的俗语，真是至理名言。

我旗帜鲜明的坚决抵制深房理这种祸国殃民的炒房团伙。但不可否认的是，很多人有投资房产的意愿，但是苦于没有渠道、不懂方法、不会融资、没有房票、不会操作。人对于未知领域有天然的恐惧感，不是不想干，而是没人带没人领怕入坑。

一个家族中，必须至少有一位是懂行的房地产投资者，否则这个家族会被时代所抛弃！

我身边有个朋友，他一个亲戚是上海国有大行支行信贷部的，工作就是房贷审批。他们整个家族，包括远房亲戚和周围朋友所有人的房贷都是这个亲戚帮忙操作，不仅审批快放款快还额度高。

更为重要的是，啥时候银根收紧啥时候银根放松，啥时候国家鼓励买房啥时候国家限制买房，他们整个家族都是最先知道的，当然JY贷XF贷这些操作就更是小儿科了。

由于我工作的特殊性，我平时时刻能见到两种人：一种是房产投资爱好者，一种是房产投资绝缘体。房产投资爱好者我就不说了。房产投资绝缘体就是那种，永远沉浸在工作生活养娃娱乐中却丝毫无视楼市的人，他们根本不知道房价何时启动，根本不知道楼市已经火热，他们也不是不想买房，而是完全有心无力，无从获取有效的楼市信息，他们最终能听到的最大的楼市新闻就是房价大涨之后政府开始调控了，这时他们会感谢政府并安慰自己说房价要跌了炒房客没有好下场。

我看到房产投资绝缘体这类人，会替他们伤感，因为随着时间的流逝，他们的总资产在大幅度的萎缩。在时代进步的面前，他们毫无反抗的竞争力！

阻止你成功的，往往不是能力，而是信息屏障！

在一个家族或一个朋友圈之中，一定要有一位房产投资爱好者，他来负责给大家普及知识、教授技巧、传授经验、分析行情、共享信息，只有这样大家才能一起进步，资产升值。

万事开头难，如果你家族中没有这样的人，你就要成为这样的人。

买房的最终目的，就是买到穿越牛熊的楼盘。

啥是能够穿越牛熊的楼盘，就是牛市可以大涨，熊市反而抗跌的楼盘，具体而言，我给大家总结出三个方向：

一、顶级双学区房，老破小或者次新房都可以；

二、商务区、金融城、互联网大厂，这三个板块内的房子房价增值快、租金高、接盘侠多；

三、市区范围内，整片厂房搬迁或者棚改开发的地块，住宅增值性最好，且必定会崛起成为豪宅板块。

比如上海的前滩大宁徐汇滨江、广州的广钢新城、成都的攀成钢、南京的南部新城、宁波的东部新城南部商务区、杭州的钱江新城二期、西安的曲江二期等。郊区的新区不一定能起来，但是市区范围内整体成片开发的板块一定会迅速崛起，起步阶段一定要去占坑！

房地产其实毫无新意，房产投资也不是什么高科技，因为每次牛市的轮动都是必然，没有一次爽约。

十多年来，每次牛市都是从深圳上海起步，然后带动广州北京，接下来就是环深的东莞惠州珠海，环沪的花桥嘉善嘉兴，环广的佛山以及各大强二线陆续崛起。

每次都是一样的套路，每次都是同一个剧本。如此白痴的剧情，如果你还是看不明白，以后也就告别房地产了！

炒作是会传染的，资金是会流动的，洼地是会填平的。你要做的就是打好提前量，起势前完成布局，仅此而已！

洋洋洒洒又是五千字的真情实感，我的目的只有一个，就是教会大家预判房地产走势，踏准房地产周期。因为误判一次的代价你真的承受不起！

以上共勉。

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