房贷利率上调，楼市全面入冬！

观点

对于买房人来讲，房贷利率的变化极其重要。

一方面，房贷利率上涨会造成贷款炒房的人资金成本变高，一定程度上会让楼市稍微“冷静”，从而影响房价趋势。另一方面，房贷利率直接与月供挂钩，影响部分购房者未来的月供成本。

然而最近，全国上下，房贷利率都涨了！

四大行无一例外全部都提高了利率，最高飙升至6.5%，甚至有多家银行停止发放二手房房贷。

成都、重庆、郑州、中山、长沙、苏州、惠州等城市都已出台利率上调指示。

根据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示：

2021年4月，全国首套房贷款平均利率为5.31%，环比上涨4个BP；二套房贷款平均利率为5.59%，环比上涨2个BP。

这一次房贷利率上调，房贷政策收紧，很有可能产生蝴蝶效应，带来一系列楼市的连锁反应。

房贷大调控

去年，央行开启了房贷利率改革，提出了利率转换政策，重新调整房贷利率计算模式。

新的房贷政策下，你可以选择两种不同模式的房贷利率，一种是浮动利率，一种是固定利率。

如果选择了浮动利率，那么房贷利率将随LPR报价浮动，一年调整一次。如果选择了固定利率，未来房贷利率就按当前利率固定不变。

房贷利率的计算方法是：LPR利率（5年期以上）+加点。

其中，LPR利率跟经济走势、货币走势有关，而加点则由政策和银行决定。

然而LPR（5年期）从最初的4.85%下降到去年4月份的4.65%后，就被锁死了，到之前已经连续7月没有丝毫变动。

经济恢复良好的状态下，5年期以上LPR报价利率下行空间会非常小。这一次各大银行上调房贷利率，也就是说房贷利率现在已经开始触底反弹，开始走高。

最开始，是广州的房贷利率涨得火热，后来蔓延到整个珠三角地区的城市，房贷利率都是在上涨。而且不仅是珠三角城市的房贷利率上涨，长三角地区的房贷利率都毫不落后。

所以这不是个例，而是普遍现象。

同时，利率上涨的势头已经开始逐渐向全国各个城市蔓延。

根据贝壳研究院最新发布60城市主流房贷利率走势图，去年8月份前后是本轮房贷利率的最低点。

随后，便一路水涨船高，丝毫没有停下来的迹象。贝壳研究院监测的60城平均首套、二套房贷利率较去年底分别累计提高了6、7个基点，平均放款较去年底延长了5天。在房地产信贷环境收紧下，未来购房利率提高是相对确定的趋势。

货币回归正常化轨道

那么现在房贷普遍上涨的原因到底是什么？

简而言之，是发放水后货币逐渐步入正常化轨道。

去年疫情的影响，需要提振经济，全世界主要经济体都在放水，不单单是美国。其实我们也是一样的。而放水的本质就是银行把钱借贷出去。因此，在2020年我们经历了一个非常宽松的信贷周期，楼市和股市都迎来狂热。

但是这种狂热是不可持续的，央行不可能一直无限放水。扩张的货币政策总有收缩的一天，那么现在，在经历如此大一轮放水后，我们的货币政策便开始步入正常化轨道。

现在大家都能感受到物价的上涨，很多食品和日用品的价格已经开始上升。除此之外，基本生产所需的原材料也经历了40%的涨幅，通胀已经初现端倪。

因此，从现在起便要开始应付通胀，来把市场上多发的钱尽可能多收回来一点。

4月8日，国务院金融稳定发展委员会（以下简称金融委）召开第五十次会议，研究加强地方金融机构微观治理和金融监管等工作。

会议上提了特别特别重要的一条：

健全治理，规范经营。地方金融机构要完善公司治理，加强风险管理，强化审慎经营，不过度追求规模扩张和发展速度。

这句话表明了什么呢，其实表明的是高层对于金融资产的态度。

金融机构不追求规模扩张。那金融机构的规模又是什么呢？

是资产，而这个资产不是我们通常认为的现金，房产这些。它其实是负债+所有者权益。

也就是说资产主要包含就是负债，银行的负债。而银行的负债实质上是存款。

我们把钱存在银行里面，那么对于我们出来说是资产，对于银行来说就是负债。吸收存款之后，银行再对外发放贷款。没发出去的钱是负债，发出去了，就成为银行的资产。

明确了这一点，我们就能听出高层话中的弦外之音。

不追求规模扩张和发展速度，上面想隐含地表达：现在马上要减少放贷量！

当银行的放贷量减少或者规模被控制的时候，普通人的切身感受就是贷款变得非常难。

实际上，这一轮货币宽松的流动性的拐点，其实在去年就已经出现了。

去年的1月份，不管是M2的增速还是社融的增速（社融即社会融资，是指一定时期内实体经济从金融体系获得的资金额），都出现大幅度的增长。

而M2主要由贷款创造，社融包括贷款等间接的融资之外，还包括股票、债券等一些直接融资。因此，社融的规模必然大于M2，这点是基本常识。

但在去年6月份以后M2的增速登顶，从此开始逐步往下；到9月份社融的增速也见顶了。

在金融理论中，M2和社融的增速是观察货币扩张程度最为重要的指标。但是从去年6-9月，这两个指数的增速都出现拐点。那么也就意味着，从去年开始，中国就在慢慢缩减流动性，只是我们仍然观察到增长，却忽略了增长已经步入拐点。

这也是货币回归正常化的最明显标志。至此，基本可以说，从2020年开始的大放水，现在进入尾声。

楼市入冬？

我们都知道，中国楼市这十来年涨得真是惊世骇俗。背后最关键的原因，就是房地产不单单是属于用来居住的固定资产，还被赋予金融属性。

房价之所以能被炒上去，其中的原因之一便是，这么些年来货币扩张的速度非常厉害，中国的M2供应一路狂奔。

社会上的钱越来越多，信贷也非常容易，房地产的市场价值高，自然就能成为非常良好，蓄水量惊人的池子。大量热钱涌向房地产，房价自然就被推高。

有些人会质疑，媒体上整天说放水印钞，为什么我就没有感受到这个放水印钞？为什么我就接不住这放出来的水？

这里其实有一个经济学的常识。

你要想接住放出来的水，就必须要到银行去贷款。你到银行借钱贷款，就是在帮银行搞信用扩张，就是在放水。所有的印钞放水，本质是银行向企业或者居民发放贷款的过程。

所以大家一定要理清这样一个观念，放水不单纯是央妈的行为。其实很多企业和居民都是在配合放水的。你到银行借贷实际上是帮助搞信用扩张。

你没有贷到款，那么就说明你错过了放出来的水。

不过你也可能成为放水的一个“受益者”。比如说因为信贷宽松，央行放水，房子卖了更高的价格，相当于买房人，他接到了央行放出来的水，再转手倒给了你。

这就是你在享受泡沫，享受通胀的一个过程。

当然，如果你没有接到水，那等待你的就是货币数量增加的幅度快于商品数量增加的幅度。

结果便是物价上涨，生活开支更高。

从这亮点来看，印钞放水一定程度上会造成财富的转移再分配。

以前是大水漫灌。比如说2008年和2016年，那么经历过这两次货币宽松周期的人都有切身的感受。

那时候贷款很容易，尤其是买房贷款。几乎不怎么看银行的流水，只要你交得起首付。2008年的时候甚至还可以刷信用卡付首付，而且那会儿房贷利率还非常低。

现在我们看到的是房贷利率上升，好像没什么大不了。其实这标志着这些宽松时代都一去不复返了，要开始全面收紧了，这些都是住房调控的一环。

可能很多人还没有意识到，看到几个城市的几个楼盘在涨，还敢玩去接击鼓传花的那朵花。你看到的是，还在上涨还有空间，可能料不到那是人家在高位出货，准备空仓了。

从几年前的房住不炒，到去年的三道红线，再是年初的各地严打严控，后面又是各大城市严查经营贷炒房。

虽然年年都在调控，年年房价都在涨，但这次可能真的不一样。

资金是房地产的命门！资金是房地产的命门！资金是房地产的命门！

以往调控，有一个核心的政策没调控——货币政策。货币在扩张，房价刹不住车。但是现在明显的指标都在告诉你，时代变了，货币政策开始变了。

中国的房地产做的太大了，泡沫太多了，位置也太高了，并且已经和经济深度绑定。要调控也不会把房地产一锤子敲死，过程会像是温水煮青蛙。一步步的政策不断加码。从上面放风定调，到控房企，控楼市，再到控信贷，现在要进一步控货币....一盘大棋局的棋子，悄然落下。

跟谁过不去都不要和历史大势过不去。没有人能改变大趋势，我们能做到的，只有顺势而为，趋利避害！

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