从方方的小产权房，说小产权房的“转正”奥秘
文|庄志明律师
昨晚7点多钟，粉丝“明德先生”艾特我，让我啃一个大瓜。
“明德先生”的微博：《方方小产权别墅转正获利千万：当年的干部已落马，瓜有点大！》 我用了一下午的时间，将方方位于武汉市江夏区藏龙岛“水天居”的别墅问题查清楚了，请问 @方方 ，那位北大博士说你有别墅这个事情，也是造谣吗？？？……
文章我就不上了，感兴趣的可以上微博自己慢慢看。这文章很厉害，过10万赞了。
文章反映的是否事实，观点是否正确，方方到底有没有小产权大别野，有没有获利千万，我就不发表意见了，省得得罪人，讨人嫌。
但，有粉丝问我：“庄律对房地产熟，来，说说小产权变大产权的操作”，既然粉丝信任我，全心全意为粉丝服务是我的宗旨，那就必须显摆显摆下。
本文只谈小产权房的“转正”，和方方无关，切勿过分联想。
小产权房的概念
小产权房并非一个法律概念，而是一个俗称。一般指的是在集体土地上建设的房屋，由于无法取得房屋权属部门颁发的权属证书，而仅能由乡（镇）政府或农村集体经济组织证明权属的方式取得的“产权”，因和国家正规房屋权属部门的颁发的“大产权”不同，故俗称“小产权”。广义地说小产权还包括历史上的仅取得房产证而未能取得土地证的房产权。
小产权房很多是不合法的，有的是建造不合法，即没有建造的合法手续，房子造起来了；还有是买卖不合法，不具备买卖主体身份的人发生的房屋交易。
2007年6月18日，原建设部发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确指出“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理产权登记，合法权益难以得到保护”。
没想到，建设部这一风险提示出来后，很多人却开始看到小产权房的商机和优势了，认为其一是价格便宜，二是“法不责众”，小产权房倒更多地成为人们投资的工具了。
虽说小产权房的风险很大，但很多人抱着“财富即风险、富贵险中求”的思想，小产权房骚气蓬勃扩张的步伐在建设部提醒后未见消停。很多人嗅得商机，捷足先登，开始想办法给小产权房“转正”了。
“明德先生”文章里有一段话：“2008年到2011年，江夏区政府竟然就方方、唐小禾等自建房办证问题召开专题会议，然后为他们顺利的办理了产权。”
方方是否因建设部的风险提示豁然开朗，我不得而知。但事实真的如“明德先生”所言，不得不说方方很有智慧，很有能量。
小产权房的法律特征
①小产权房是在农村集体土地上建设的住宅。
如果是在国有土地上建设建设住宅，那必须以出让或划拨的方式取得国有土地使用权，办理相关手续（主要是五证），房屋竣工后，交付买受人。因具备相关建设手续，一般很容易领取房屋权属证书。而在农村集体土地上建设的住宅，显然很难具备这些手续，所以难以领取正规的权属证。
⑵小产权房的买受人（或建造人）非本集体经济组织的成员
现行法律不支持非本集体经济成员获得本集体宅基地使用权，从这个角度说，无论是买受还是建造，非本集体组织成员难以获得合法的集体土地上的房屋的所有权。这就是产生小产权房的根子，因为如果身份具备造房、买房条件的，那就不存在小产权房问题了。
③小产权房不能办理权属登记
基于①、②特征，这个理由无需赘述。
小产权房能否“转正”？
这个基本上不可能。道理是如果小产权房可以顺利“转正”，那么18亿亩耕地红线将没办法保障，而这对14亿人口的大国来说无疑是最要命的；二是加大贫富差距，富人会大量购买小产权房囤积起来，压榨穷人；三是小产权房建造标准低，缺乏可靠的安全保障，一旦小产权房放开，那对人民的居住安全可能是个威胁。
国土资源部、住房城乡建设部2017年9月11日的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》明确指出：“关于历史遗留问题……（二）防止小产权房通过不动产登记合法化。”
由此可见，小产权房“转正”这扇门基本上走不通的。
现实生活是五彩缤纷的。偶有少量的小产权房“转正”，主要见于县级以上人民政府对小产权房补办了国有土地征地，补交了土地出让金及通过规划验收等合法手续。但这里面有一定的操作空间，说白了，其中有时是有猫腻的。
除以上方法外，还有的通过虚假诉讼达到小产权房“转正”的目的，你说房屋不具备交易的条件嘛，那好办，打场假官司，通过司法确认的方法，浑水摸鱼让房产合法化，具备交易条件……限于篇幅，加之时间不早，我要做晚饭，本文不就此展开了。
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