千万豪宅业主喊话“动态停贷” 龙光集团何以走至爆雷边缘？
文 | 新浪财经 徐苑蕾
仅今年上半年，粤系房企龙光集团就遭遇了股价暴跌、公司停牌、评级下调等多重打击，而近期深圳前海千万豪宅业主喊话“动态停贷”，再次掀开了龙光集团的遮羞布。
业主们发现，上百亿的预售资金从某银行的监管账户上不翼而飞。对此，一位房企工程部人士透露称，项目的总包方为开发商龙光集团自己旗下的建设公司。在这种情况下，就会出现预售资金“左手倒右手”的问题。
深圳千万豪宅疑烂尾？
业主喊话“动态停贷”
2021年1月28日，深圳前海天境花园项目（以下简称“前海天境”）开盘，即便均价高达11.2万/平方米，诚意登记就需先冻资300万元，但入围摇号的购房者仍多达2857批，最终1003套千万豪宅在8小时内售罄。
前海被视为深圳最寸土寸金的片区，片区内二手房市场均价超过10万/平方米甚者达到20万。一二手价格倒挂，业主们一心期待“买到就是赚到”，不过如今，他们百万利差的美梦可能要变成空中楼阁。
自今年5月起，前海天境的业主们发现，楼盘似乎陷入停工缓建的状态。随着近期全国多地出现停贷事件，他们也加入到强制停贷的队伍中。此外，在与前海管理局、深圳住建局等多方沟通后，业主们还得知一个惊人消息：截至6月底，监管账户上的138亿预售监管资金仅剩5899万。
“之前有多欢喜现在就有多忧伤，因为资金挪用楼盘可能面临烂尾，一个月还要还贷6、7万。”一位自2021年9月就开始还贷的业主表示。
前海天境的开发商为龙光集团。针对项目停工、烂尾等传闻，7月以来，龙光方面曾发布多份声明称，目前前海天境保持正常施工建设，已经完成主体结构封顶，并确保项目在2023年12月按期按约定交付。同时龙光方面还表示，经向相关银行金融机构核实，未发现业主停供，网传信息不实。
据了解，前海天境的预售资金账户开设在某银行。但业主指出，楼盘约于2022年5月10日封顶，监管资金拨付与工程建设进度明显不符，他们怀疑某银行违规挪用预售款。
根据相关规定，在商品房预售项目竣工前，预售款必须专项用于购买项目建设必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。
开发商若想从监管账户调动预售资金，通常需要项目公司提供上游供应商比如施工单位的合同、发票、支票等材料证明发起申请，住建部门审核开具拨付单，开户银行才可将款项拨付至供应商的账户上，且不会经过开发商账户。
那么，前海天境上百亿的预售资金何以不翼而飞？一位TOP20房企工程部人士表示，前海天境的总包方为龙光集团自己旗下的公司龙光建设。在这种情况下，很容易就会出现“左手倒右手”的问题。
“只字不提监管帐户资金问题，没到交房时间当然可以说烂尾是谣言。真要辟谣，敢不敢晒个某银行出具的监管帐户金额证明。”对于龙光方面的声明，业主们不以为然。
针对前海天境预售资金被挪用的质疑，根据一份7月13日业主与龙光集团、前海管理局的会议纪要显示，前海管理局将向某银行监管行发送咨询文件，此外龙光集团将申请建立新的银行账户，并将未备案的资金逐步打入新账户，后续工程款会通过销售商铺筹措14亿元，不足部分则由龙光总部补上。
据新浪财经了解，前海天境所在的地块是深圳前海出让的第二块宅地。2020年5月，龙光集团以最高限价115.97亿元+配建人才房面积40760平方米拿下地块。除去配建面积，项目可售部分楼面价达到8.67万元/平方米，成为当时深圳新的“单价地王”。
在深圳新房限价的背景下，有业内人士告诉新浪财经，剔除建安、装修、贷款利息等成本之后，前海天境的利润空间其实相当有限。相比起赚钱而言，龙光集团高价拿地更多是为了维持企业的现金流运转。
“从龙光的角度看，必须加速推进项目入市，将开发周期从2年控制到1年内，从而减少财务成本支出”。根据媒体报道，在龙光集团竞得前海天境地块的第二天，工作人员就开始入场，8个月后项目就取得了预售证。
融资销售双重掣肘
债务危机如何破局
龙光集团是一家发迹于汕头、总部位于深圳的粤系房企。自2015年开始，由于频频在深圳斩获“地王”项目，龙光集团开始为外界所关注。
除了前述前海天境的宅地外，2015和2016年，龙光集团还分别以112.5亿元和140.6亿的高价在深圳拿地，并刷新了全国“地王”纪录。此后几年，龙光集团更是迈出珠三角的主战场，开启了长三角都市圈的战略布局。
在全国城镇化浪潮以及积极纳储策略之下，龙光集团销售业绩突飞猛进。过去几年，公司年销售额同比增速均保持在30%以上的水平，2020年龙光集团跻身“千亿俱乐部”。
然而，自今年年初，龙光集团流动性紧张的消息开始在市场上流传。直至3月，龙光集团的境内发债主体龙光控股发布公告称，因外部金融形势、行业销售变化及债务集中到期，公司面临阶段性流动性困局。
年初至今，标普、惠誉和穆迪三大国际评级机构已数次下调龙光集团评级，导致公司境外再融资能力快速中断。在3月与债权人的交流会上，龙光集团管理层就表示，自从去年第4季度以来基本没有公开市场融资。
另一方面，由于国内楼市下行加剧的影响，今年前6个月，龙光集团合约销售额仅约为303.4亿元，而去年同期公司权益销售额为736.4亿元。
对于龙光集团来说，在融资和销售的双重掣肘之下，目前所面临的债务情况却不容乐观。截至2021年末，龙光集团总有息规模为938.7亿元，其中短期有息负债358.7亿元，同比大幅增长54%，现金为382.4亿元，同比下降10%。
据DM查债通统计，目前，龙光集团在国内存续的债券总规模为176.37亿元，此外，未到期的12只公募美元债存续总规模达36.59亿美元。
另根据财新报道，资本市场更关注龙光集团的私募美元债担保情况。这些未曾披露的私募美元债担保规模或约为15亿美元。龙光集团还有部分离岸银团贷款，不计这些银团贷款，龙光地产的境外债整体规模超过了50亿美元。
瑞银报告在3月发布的报告指出，龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元。瑞银认为，城市更新业务是龙光集团表外债务庞大的原因，该行估计，自2016年以来，龙光集团可能在城市更新项目上至少投资了530亿元。
自今年3月起，龙光集团已数次谋求多笔境内债券展期。在债权人交流会上，龙光集团行政总裁赖卓斌也曾表示，春节前已经开展资金盘活和处置工作。“总共有30多个项目可供盘活，预计总共会有150亿元左右增量资金（已扣除融资部分）。”
不过从进展上来看，龙光集团盘活资产的进度或许未如预期中快。根据公开资料，3月至6月，龙光方面仅分别向中海宏洋和新世界发展出让了汕头在建住宅项目以及龙光交通广西子公司40%股权及债权，两笔交易为龙光集团带来约30亿资金，低于赖卓斌此前披露“3月份至6月份做到不低于40亿元的资产盘活”的计划。
一位房企人士指出，前几年龙光集团投资需求扩张非常快，为了保证现金流运转，绝大多数的项目都做了融资或者抵押，导致公司在盘活资产的时候较为被动，对于买家来说也不愿意收购债权较为复杂的项目。
目前，龙光集团正计划对全部境外债务发起展期谈判。根据财新报道，龙光集团已委托财务顾问与境外债持有人洽谈展期，而如若展期无法获得境外债持有人通过，龙光集团还计划进行全面债务重组。
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