【毕马威财会专区】洞察丨转向混合办公模式，租赁的办公场所是否已发生减值？（上篇）
潜在影响
办公空间预期用途的改变可能会产生重大的会计后果。例如，租赁安排中的使用权资产可能会发生减值，或其估计使用寿命可能会发生变化。
立即行动
企业现在需要评估其财务报告可能受到的影响，因为迁出或转租办公场所的决定是一项潜在的减值迹象。
为帮助企业进行评估，我们通过10个常见的关键问题，为企业提供行业见解和实用指引。
我们将分上下两篇分享上述10个常见的关键问题，本篇文章分享关键问题01-04。
1
是否有迹象表明使用权资产发生减值？
在每个报告日，企业应当根据内部或外部信息来源，评估资产是否存在减值迹象。
CAS 8提供了有关减值迹象的示例，其中包括资产的使用范围或方式发生实际或预期的重大变化。
▶ 通常情况下，企业转租或迁出租赁房地产的决定表明，使用权资产可能已发生减值。
如果存在减值迹象，企业应决定在哪个层面执行减值测试——即，在资产层面还是在资产组层面（参见问题02）。
2
是否对使用权资产进行单独的减值测试？
视具体情况而定。根据CAS 8，如果使用权资产能够产生基本上独立的现金流入，应单独进行减值测试——例如，转租的办公场所。
但是，与租赁自用的办公场所相关的使用权资产不能独立产生现金流入，因此应考虑其他事项，具体如下：
例外情况1：如果办公场所使用权的公允价值减去处置费用后的净额高于其账面金额，则该使用权资产未发生减值。在许多司法管辖区内，通常可以计量办公场所使用权的公允价值减去处置费用后的净额。如果自签订租赁合同后，类似房地产的市场租金有所上涨，则使用权资产的公允价值减去处置费用后的净额通常会高于其账面金额。
例外情况2：如果使用权资产的使用价值（value in use，即资产预计未来现金流量的现值）接近其公允价值减去处置费用后的净额，则应单独对该使用权资产执行减值测试，并根据其公允价值减去处置费用后的净额来确定其可收回金额。企业需要运用判断来确定使用权资产的使用价值是否接近其公允价值减去处置费用后的净额，因为资产减值准则并未对“接近”一词作出定义。
3
如何确定使用价值？
若企业在未来决定转租办公场所，则相关使用权资产的使用价值可被视为包含单独的自用期间和转租赁期间。
自用期间相对于转租赁期间越短，使用价值就越接近公允价值减去处置费用后的净额。
示例：
公司Z就其租赁自用至2031年6月的一栋办公楼确认一项使用权资产。
2022年9月，公司Z经董事会批准，决定搬迁至较小的办公场所，并在剩余的租赁期内将原来的办公楼进行转租赁。
2022年12月，公司Z签订合同租赁了另一个较小的办公场所。公司Z预计将在2023年3月迁出原来的办公楼，并在2023年6月前找到替代租户。
自公司Z签订原始租赁以来，类似房地产的市场租金已大幅下降。公司Z估计，该使用权资产的公允价值减去处置费用后的净额将低于其账面金额。
分析：
在报告日（即2022年12月31日）执行减值测试时，管理层应考虑使用权资产的使用价值是否接近其公允价值减去处置费用后的净额。自用期间（即2023年1月至3月）的使用价值无法确定（因为该办公楼与其他资产作为资产组的一部分共同使用），但转租赁期间（即2023年6月至2031年6月）的使用价值能够确定，其等于公允价值减去处置费用后的净额。
尽管无法确定自用期间的使用价值，但鉴于自用期间仅为期3个月，无论是从绝对值还是与为期8年的预计转租赁期间相比，期限均较短，管理层认为，该使用权资产的使用价值估计接近其公允价值减去处置费用后的净额。因此，管理层对该使用权资产执行单独的减值测试，并根据公允价值减去处置费用后的净额来确定使用权资产的可收回金额。
相反，如果公司Z认为使用权资产的使用价值不接近其公允价值减去处置费用后的净额，则应在与该使用权资产相关的资产组层面，对该使用权资产进行减值测试。
4
对使用寿命有何影响？
其他6个关键问题的行业见解和实用指引，请详见后续的本系列文章下篇。
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