拍卖泰禾丨封面文章
文/乐居财经 杨宏彬
“我终于还是被恒丰银行逼疯了。”
两年前，一位名为“苏坡无闷”的作者在微信公众号Super无闷（ID：supowumen5）发文爆料，称自己中年被裁员，同时还被冠以莫须有的罪名，向公司倒贴钱。该名网友自称恒丰银行员工。
中年被裁员，值得同情。而企业裁员的背后，是经营上遭遇了困难。据了解，彼时的恒丰银行正经历营收连年下滑，资产连年缩水。这些困境的产生，与恒丰银行的不良贷款有一定关系，而不良贷款对象，不乏地产企业。
2020年末，恒丰银行曾与长城资管联合登报催债，对象是福建日宝置业有限公司及莆田市新新房地产开发有限公司，两笔债权本金余额合计为3.24亿元，利息余额合计3.85亿元。
实至今日，恒丰银行依然走在向房企追债的路上，不过这一次追债的对象，是知名房企。
7月9日，阿里资产交易平台挂出一则“恒丰银行关于泰禾投资集团有限公司（下称“泰禾投资集团”）债权资产招商公告”，债权本息为36.3312亿。
据披露，恒丰银行有对泰禾投资集团29.5亿的债权，债权利息约6.8亿，两项合计约36.3亿元，抵押物为泰禾投资集团100%股权。而泰禾投资集团是上市公司ST泰禾（000732.SZ)的控股股东，持股比例42.24%，前者由ST泰禾的董事长黄其森持股95.00%，黄敏持有5.00%。
消息一经披露，引起市场的强烈关注。目前该笔债权招商引起了2268次围观，已有15名意向人。
砧板上的抵押物
恒丰银行把泰禾债权挂上交易平台的目的十分明确，是想为这笔债权寻找接盘方，原因在于，泰禾可能无法按时偿债，实是恒丰银行无奈之举。
这笔挂网债权最引人关注的，是债权的抵押物，即上市公司ST泰禾母公司的100%股权。
据《中华人民共和国民法典》(自2021年1月1日起施行)第406条：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。
法律条文显示，抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
不过，当债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的，抵押权人有权处置抵押物。
换言之，目前恒丰银行还不能将抵押物，也就是泰禾投资集团100%股权出售。但如果泰禾投资集团一直还不上钱，而恒丰银行也一直找不到接盘债权的对象，恒丰银行将有权处置抵押物，这意味着泰禾有可能易主。
恒丰遭罚
实际上，这并不是恒丰银行与泰禾之间第一次有经济纠纷了。2016年，恒丰银行与高候莲、殷长福及泰禾全资子公司北京泰禾嘉华房地产开发有限公司（下称“北京泰禾嘉华”）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额94万元，保证人为北京泰禾嘉华，期限自2016年11月25日至2026年11月25日。
后因高候莲和殷长福当期应还贷款本息出现逾期，恒丰银行将三方告上法庭，截至2020年6月16日，高候莲和殷长福尚欠贷款本金余额66.4万元、利息20280.27元。
后经判决，高候莲及北京泰禾嘉华的银行存款77.38万元遭到查封。高候莲和殷长福共同偿还恒丰银行股份有限公司北京分行借款本金66.4万元、利息20280.27元，以及自2020年6月17日的罚息。
据了解，恒丰银行是12家全国性股份制商业银行之一，总部位于山东济南。就在三个月前，恒丰银行昆明分行收到中国人民银行昆明中心支行一张罚单。
被罚的原因是，未按规定履行客户身份识别义务、未按规定报送大额可疑报告或者可疑交易报告，违反《中国人民银行金融消费者权益保护实施办法》相关规定等，罚款48.5万元，相关责任人罚款3.3万元。
近十年间，恒丰银行经历过不小的风浪。2013年，董事长姜喜运因鲸吞股份案被调查，蔡国华继任；2017年11月，蔡国华涉嫌严重违纪违法接受调查，陈颖接任。
前后两任董事长因违法违规，导致资产质量严重恶化。2018年，恒丰银行不良贷款余额高达1635.61亿元，不良贷款率高达28.44%。
据2021年财报，恒丰银行实现营业收入238.79亿元，同比增长13.56%；实现净利润63.48亿元，增幅达22.01%；资产规模突破1.2万亿元，增幅9.25%；不良贷款率为2.12%，仍高于商业银行不良贷款率2%的警戒线。
企查查显示，目前恒丰银行涉914个司法案件，其中53.72%的案件身份为被告；股权冻结15笔，数额超53.4亿元。
坐不住的债主们
泰禾作为最早暴雷的一批房企之一，长期债务重组并无明显进展。此种情况下，债主们也坐不住了，纷纷将债权挂上交易平台，扔掉这块烫手的“山芋”。处置机构除了恒丰银行外，还包括多家知名资管公司，包括中国信达、华融资管、中华联合保险集团等。
中国信达挂牌的债权关系着泰禾的石狮泰禾广场项目，项目债务人为石狮泰禾广场投资有限公司（下称“石狮泰禾”），为泰禾全资子公司。截至2021年12月31日，该项目债权总额11.62亿元，其中本金8.4亿元，重组宽限补偿金1080.74万元，违约金3.11亿元。
抵押情况为，石狮泰禾提供石狮·泰禾广场88,421.53㎡商业房产抵押；福州泰禾房地产开发有限公司提供石狮泰禾广场投资有限公司100%股权质押，泰禾集团股份有限公司、黄其森及叶荔提供连带责任保证担保。
中国华融挂牌的则是北京泰禾嘉华的债权资产，债权本金2.88亿元，债权利息1.36亿元。项目抵押物为北京通州区房产，包括被称为亚洲十大豪宅欣南里117号楼住宅别墅、东石东一路1号院2号楼1层109/110/111号沿街商铺等4项资产，抵押价值约10亿元。
除上述资产外，泰禾抵押出去的资产还包括苏州吴中区和福建省漳州市漳浦县前亭镇后蔡村“泰禾·香山湾”的闲置净地；北京市顺义区枫桥别墅项目；济南东都国际广场部分公寓、写字楼及商铺。被抵押的资产遍及全国各地，目前这些项目的债权人已均将债权摆上了货架。
据阿里资产交易平台显示，泰禾目前被挂牌的债权合计9项，债权本息金额合计约为127.55亿元。
而根据年报显示，泰禾投资集团及其一致行动人黄其森、叶荔，为ST泰禾担保的金额高达686.93亿元。担保到期日，基本都集中在2020-2023年。
400亿即期债务
债务危机之下，泰禾一直在寻求战略投资者的援手，但尚未成功。
截至2022年5月31日，泰禾有息债务余额917.45亿元，其中，已到期未归还金额355.64亿元。2022年1-5月，泰禾新增到期8.3亿元，新增还款4.85亿元。未来一年内，泰禾还将到期贷款金额402.34亿元，而货币资金余额仅19亿元，到期债务偿还存在流动性风险。
同期，泰禾也面临重大诉讼、仲裁事项。其因商票纠纷、股权转让纠纷、金融借款纠纷、建设工程施工合同纠纷等，涉案金额超111.9亿元，被冻结银行账户或资产2.4亿元。
在对年报问询的回复中，泰禾也提到了债务的问题。其表示正在积极与相关金融机构协商将到期负债展期。据悉，目前泰禾已与20多家金融机构达成一致意见，取得复工复产复销支持，并与其他机构继续接洽谈妥复销方案，将尽快形成并推进与其他债权人的债务重组方案的落地。
截至2021年12月31日，泰禾流动资产约1716亿元，高于流动负债1447亿元，净资产为148亿元。虽未出现资不抵债的情况，但违约的金额却是净资产的2倍有余。
目前，泰禾的存货占总资产的比例超70%，主要为地产开发项目，截至2022年5月31日，所开发房地产项目存货余额超1500亿元，项目主要分布在北京、厦门、深圳、广州、福州、南京等一二线核心城市。其当前超70%的销售资源主要分布在北京、厦门、深圳、广州、福州、南京城市。
虽然有大量存货，却少见泰禾有变卖之举，债务问题如何化解，如今还是一个谜。
反观此次债权挂牌中涉及的泰禾投资集团。截止目前，其控制的企业为500家，其中通过泰禾集团控制的企业多达448家，占比近90%，泰禾集团可以说是泰禾投资集团旗下最核心的资产。
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