华夏幸福“分离”

原创魏薇地产K线

文/乐居财经魏薇

“只有通过变革，必须通过变革，才能适应形势的发展。”债务重组已有重大进展的华夏幸福做出了一个重要决定。

7月5日，华夏幸福战略宣贯大会在河北固安召开，这里，是华夏幸福产业新城故事开始的地方。会议宣布华夏幸福将全面转型成为产业新城服务商，以“服务实体企业，发展县域经济”为新使命。

对华夏幸福来说，此次会议意义非凡。华夏幸福副总裁、主管战略负责人林成红表示，新的战略目标为，2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。除此之外，会议还宣布了新业务组合、匹配相应的组织架构等细节。

从“产业新城运营商”转型为“产业新城服务商”，华夏幸福意在做轻。从生死边缘挣扎过来，华夏幸福这一路走得并不轻松，也深知未来的路要如何走。华夏幸福坚信，没有永远成功的企业，只有时代的企业。

在化债的路上，华夏幸福又多了一份转型的压力。

近期，有关华夏幸福的好消息时有传来。6月30日，华夏幸福住宅项目中的杭州北孔雀城锦悦府、孔雀城问津兰亭、郑南孔雀城、郑州孔雀城、固安孔雀城大湖、大湾区孔雀城已完成万套房源交付。今年上半年，孔雀城累计交付10个项目，近2万套。

合理分配“轻重”

在新战略的指引下，华夏幸福业务将分为住宅开发、资产管理、产城开发及服务、招商服务、园区服务和物业服务六大核心板块。

计划在2025年之前将完成全面转型，道阻且长。现有业务孰轻孰重？华夏幸福这样划分。

具体来看，产城开发业务将“轻重结合”，依托产业新城平台，提供规划、融资、代建和运营等轻资产服务，同时量力而行，保留一定量的开发业务，为城市发展提供综合解决方案。

招商与园区服务将全面向轻资产转型，在做好产业招商与园区运营服务的同时，积极培育以空间服务为核心的企业服务，成为重要增量业务。

住宅业务将“轻重分离”，重资产开发业务继续完成保交房任务，根据公司资产负债表保持适度规模，以总负债率和净负债率两条红线进行严格约束。同时探索地产发展新模式，发展房地产代建和装修、营销、总包等开发产业链服务等轻资产业务。

资产管理业务“资产交易”与“产营分离”并举：一方面积极推动债务重组方案中的资产交易，另一方面通过产营分离盘活现有资产，持续为公司贡献现金流。

物业服务板块将以城市综合治理需求为出发点，支持城市公共空间、产业园区、社区生活全业态发展，发挥自身 " 市政 + 园区 + 社区 " 的鲜明特色。

为了适应新战略，华夏幸福匹配了适应的组织架构，强化跨部门委员会的决策作用，根据业务需求调整组织架构，重资产业务的组织将贯彻轻重分离、产营分离原则，强化管理，控制风险；轻资产业务团队体现独立发展，具备条件则公司化运作。

转型的底气

截至2022年6月30日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元；累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。

处在债务重组中的华夏幸福为什么有信心能完成这样的变革？用他们自己的话说就是，华夏幸福在产业新城业务已经不断耕耘与探索20年，在这一地产细分领域，具备较好的基础、优势与特色。

从外部因素来看，此战略重塑既是基于当前形势变化的与时俱进，也是基于未来趋势前瞻与企业情况把握的主动求变。

轻资产的服务模式，一方面可以使其规避过往重资产投资开发产业新城过程中投资大、周期长的问题；另一方面，华夏幸福产业新城服务的客户，得以从产业新城域内扩展到全国。

转型之后，华夏幸福的客户范围不再局限于产业新城所在区域的政府或入驻产业新城的企业，而是所有有产业发展需求的政府和有空间服务需求的企业，这些产业新城域外服务的收入结算，将采用更加市场化的方式，以服务费方式收取。

林成红表示，战略重塑不仅能凝聚新的发展动能，开辟新的增长曲线，还能从根本上化解流动性风险，推动债务重组协议落地实施；另一方面，也是更好地适应行业、市场的新变化，更有效地推动经营，创造价值，实现可持续发展。

华夏幸福在轻资产业务上的探索已初见成效。就在6月，华夏幸福首批轻资产模式招商项目落地，分别位于浙江温州、浙江宁波和河北廊坊。

截至目前，华夏幸福轻资产招商业务累计签约项目7个，项目总投资45亿元，其中4个项目已落地在轻资产招商业务，物业累计签约项目25个，签约面积283万平方米，合同签约额2.8亿元，新进山东、陕西、云南三省，新业务拓展覆盖7省7市；产业园区轻资产运营模式新拓展项目3个，为无锡梁溪、河南平顶山和祥符提供产业园区运营等服务。

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