吴向东的痕迹被抹去了

原创李奕和地产K线

文/乐居财经李奕和

“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目。”多年后听起来，吴向东初到华夏幸福喊出的豪言，依然振人肺腑。

但时易境迁，华夏幸福没能完成的商业梦，显然要由华润置地来续写了。

7月6日，有媒体消息称，华夏幸福拟将武汉长江中心项目出售，目前正与华润置地进行接洽。乐居财经《地产K线》就此消息向华润置地方面人士求证，但截至发稿，对方未能回复。

武汉长江中心项目是华夏幸福2019年成立南方总部、开启商业+旧改战略后，在商业地产领域拿下的最核心项目之一。计划的总投资金额高达300亿元。

它同时还是吴向东加入华夏幸福的首秀。当时超116亿元的拿地总价，是华夏幸福2020年净利润的3倍多。2020年，华夏幸福净利润36.65亿元，2021年为-390.3亿元。

此前一天，经历一年多重组的华夏幸福宣布，从产业新城运营商转型为产业新城服务商，提出“服务即未来”。经历了商业与旧改的“卖卖卖”之后，住宅与产城业务的“轻重结合”也成为其新的战略方向。

资本的世界，从不是一场独角戏，时代洪流下，“你方唱罢我登场”的故事始终在上演。作为有国资背景的华润置地，似乎最懂得这个道理了。此次收购华夏幸福超百亿的武汉长江中心项目，华润置地或等待已久。

华夏幸福的转身

7月5日，在河北固安、华夏幸福产业新城故事开始的地方，华夏幸福宣布了新的转型方向，其将从产业新城运营商全面转型成为产业新城服务商。

里面提到几大要点，往后，华夏幸福的产城开发业务要“轻重结合”；住宅业务要“轻重分离”；招商与园区服务要全面向轻资产转型；资产管理业务要“资产交易”与“产营分离”并举。

显然，吃过重资产的亏的华夏幸福，轻资产成为了它要讲的新故事。

时间安排上，华夏幸福计划在2022-2023年完成债务重组，2022-2025年完成全面转型。为了配合转型，华夏幸福现场还宣布了新业务组合、匹配相应的组织架构等细节。

在这样的背景下，将武汉长江中心项目出售可看成是该公司为配合转型而做的调整。但实际上，将沉淀大量资金的商业重资产置出变现，也仍是华夏幸福艰难债务重组过程的重要一步。

武汉长江中心项目是华夏幸福获中国平安战投后，在商业地产的主要动作。2018年7月，中国平安以137.7亿元的对价大手笔买入华夏幸福19.70%股份，成为华夏幸福第二大股东。

随后的时间里，吴向东等一批从华润置地出走的职业经理人悉数进场，华夏幸福“北京+深圳”南北双总部的格局形成。此后，华夏幸福在城市更新、商业综合体等大举进击。

最具代表性的一笔投资，2019年9月，华夏幸福斥巨资116.25亿元，拿下武汉武昌区巨无霸的商业综合体项目。这是吴向东入主华夏幸福的“首秀”之作，最引起轰动。

根据规划，项目总建筑面积163万平方米，拟建设25万平方米购物中心、近400米高的写字楼、行政公寓、高端住宅等，计划总投资300亿元。

2020年，华夏幸福还先后拿下了南京大校场项目、武汉中北路项目、哈尔滨深哈金融科技城、广州白鹅潭等多个商办综合体项目，覆盖至南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等城市。

在商办及旧改领域的大跃进，加速了华夏幸福危机的到来。2020年底，华夏幸福的资金链问题凸显，并随着其后平安方面表示“后续将不再出钱”而正式爆发。

为积极寻求债务重组，华夏幸福此前已经多次出售旗下资产项目股权。去年6月，华夏幸福将城市更新业务卖给了鹏瑞，资产包括位于广州、东莞、深圳等地的11个城市更新项目。其南方总部也在传言中，被传多次出售。

此后，华夏幸福还先后出售了南京江宁孔雀城上元府、北京丰台科技园、霸州产业投资等多个项目股权。而在今年4月，经历了一年多的出走传言后，南方总部的灵魂人物吴向东辞任联席董事长、董事、战略委员会委员职务，正式离开华夏幸福。

根据7月4日最新披露的公告，截至6月30日，华夏幸福《债务重组计划》中金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1186.03亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计104.44亿元。同时截至6月30日，该公司累计未能如期偿还债务金额合计461.25亿元。

按照最新的转型战略，华夏幸福要想在2023年的最后期限完成债务重组，留给它的时间显然不多了。

华润置地的机会

在最高光的时刻，吴向东曾说“华夏幸福要做中国最好的商业地产项目。”但随着武汉长江中心项目的易主，华夏幸福没能完成的商业梦，显然要由华润置地来续写了。

事实上，行业向下，国进民退成为新常态，华润置地是其中表现最为活跃的国资房企之一。不仅业绩保持稳定增长，在收并购、土地市场也连翻出手，试图在低迷的市场中频繁买入资产。

关于收并购，华润置地管理层在今年业绩会上就透露，除了此前已获得的招商银行230亿元并购贷，华润置地已经储备并购融资额度达400亿元，为集团收并购创造条件。此次收购华夏幸福超百亿的武汉长江中心项目，华润置地或已等待良久。

而地产之外，华润置地的另一物业上市平台在收购方面已经多有动作。2022年上半年，华润万象生活先后收购禹洲物业和中南服务，合计花费35.43亿元，扛起了上半年上市物业收购的大旗。

在土地投资方面，华润置地更可用“扫货”一词形容。今年以来，华润置地频繁现身北京、深圳、佛山、合肥、厦门、大连、宁波、义乌、长沙等土地市场。

2月，北京举行2022年首批集中供地，华润置地以57.12亿元、22.7亿元拿下丰台纪家庙住宅地块、石景山首钢园地块，仅当月付出土地收购权益对价超100亿。4月，深圳首批集中供地出让，华润置地以19.04亿、22.27亿摘下光明玉塘及光明凤凰2宗地块。

在5月北京的第二批次集中供地中，华润置地再度出手，斥资118.86亿大手笔夺下两宗地。当中以74.7亿元底价，拿下的丰台区亚林西地块，住宅楼面价达7.3万/平方米。华润置地也由此成为北京第二轮供地中拿地最多及金额最大的房企。

根据克而瑞披露的数据，2021年1-6月，华润置地以950.8亿元的新增土地货值，仅次于万科、中海，位居新增货值TOP100的第三名。其上半年付出拿地金额429.2亿元，是年内拿地金额超400亿元的五家房企之一。另外的几位包括中海、万科、建发。

接连在收并购、土地市场现身的背后，华润置地手握充足的现金流。2021年，华润置地手中现金1087亿元，除去受银行限制的部分，可灵活支配的现金1068亿元，是极少数手握千亿现金的房企。而其一年内到期银行借款274.45亿元，可轻松覆盖。

事实上，如果仔细梳理观察可以发现，在大多数房企受困于市场低迷及现金流压力的时候，华润置地还是少数在逆市中悄然上位的房企。

据克而瑞数据，2022年1-6月，华润置地实现全口径销售金额1210亿元，挤进百强销售榜的前5名。在这之前，2019、2020、2021年，华润置地合同销售2425亿元、2850亿元、3158亿元，分别位列百强榜单的第10名、第9名和第8名。

半年时间，华润置地的排名上升了三位。

此前5月5日，华润置地出现人事变更，李欣获扶正为华润置地董事会主席。关于华润置地的目标，他曾在3月的业绩会表示，“我们是希望在去年的签约额基础上能够有所提升。我们还是比较看重行业排名的，希望排名能有所提升。”

房地产风险不断，行业仍在持续出清。在李欣的带领下，外界或还将看到一个不一样的华润置地。

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