英国贷款技巧：个人自住房贷款经验谈（一）

今天起，St Mary's Private Wealth将陆续为您介绍英国买房贷款中困扰我们的那些沟沟坎坎儿。让您更轻松更自信的妙用金融杠杆，让专业的金融服务成为您筑家、投资的必备好帮手。

个人自住房贷款顾名思义是由银行或其他金融机构向借款人发放，用于购买个人名下自住房；以申请人个人收入为还款来源，以所购自住房为抵押担保的贷款。

那么英国的个人自住房贷款都有哪些特点？日常困扰大家的问题都有哪些？如何才能又稳又快的进行申请呢？

下面我们通过专业英国贷款顾问在日常咨询及实际操作过程中的总结帮您理清思路，解开谜团：

1）   我能申请英国自住房贷款吗？能贷多少金额？

首先，能否申请自住房贷款取决于借款人的个人基本信息、工作信息、收入支出信息、名下资产负债信息、个人信用记录、首付款来源、所购房产信息等几大方面；其次了解您的需求和偏好；然后初步审核您的基础材料；根据您的具体情况在全市场200家以上的贷款机构中，经过研究找到贷款政策要求与您完全匹配的银行或贷款机构，为您制定具体方案。该方案为贷款的可行性方案，最终能否成功获批取决于相应的银行或金融机构经审查审批的结果。

自住房贷款与借款人工作类型、税前工作收入息息相关，但工作收入并不是影响贷款具体金额的唯一因素。借款人的国籍签证、日常支出、名下负债、信用记录、所购房产等都会影响贷款金额。具体方案和金额的确定，建议您单独咨询专业贷款顾问。

2）   我是先找房子还是先咨询贷款呢？

用一句成语“有的放矢”来回答和这个问题再确切不过了。要想又稳又快的顺利拿下购房贷款，建议您先行向专业的贷款顾问进行咨询，确认了大致的可行的预算范围、难点的剖析、问题的解决措施以及关键点的前摄指导，再有的放矢的找您心仪的房产和准备相关材料。

不过对于已经订好房子的客户也没关系，您也可以第一时间与您的专业贷款顾问取得联系。

3）  购买期房大概什么时候申请贷款比较合适？

通常来说，从正式提交贷款申请到出审批结果平均时间在4-6周，快的贷方也有1-2周的，不过慢的贷方也有2-3个月的，审批通过后， Remortgage的Offer的有效期一般是3-4个月，新购房Offer的有效期一般是6个月，我们一般建议客户至少在交房前6个月开始准备申请。

4）   在英国申请贷款时，都需要支付哪些费用？

在申请贷款阶段会有可能涉及以下几种费用:

• 银行产品费—product fee或arrangement fee

• 申请费—application fee 或booking fee

• 评估费—Valuation fee

• 贷方发放贷款费用—found release fee

• 贷款跨行转账费—fund transfer fee

• 贷款结清账户管理费—redemption fee或account fee 

• 贷方法律事务费—lender conveyancing fee

• 提前还款的罚金—early repayment charge

• 高贷款比率的保障费higher lending charge（对于超过一定LTV比率的贷款银行一般会收取此费用，用于购买保险以保障在借款人逾期不能偿还所带来的风险。）

请注意：并非所有产品都必须缴纳以上全部的费用，根据贷方和贷款产品的不同而变化。

5）   在英国申请贷款购房，一般流程和平均时长是怎么样的？

以二手房为例：作为贷款顾问，我建议您如果有贷款意向需求，最好能先与您的贷款顾问接洽，把您的基本情况和基础资料提交给您的贷款顾问。这样您的贷款顾问就能根据您的情况和需求为您提供专业的意见和方案。您在可行的方案中进行比较，这样不仅能在贷款金额、贷款产品利率、费用、材料准备、审查审批效率、放款条件和速度等方面选择最优方案，还能在找房选房阶段目标明确，并且有贷款顾问前期为您准备的AIP、DIP 贷款初步意向书作为支撑更有助于顺利拿下卖家的offer。

待您的所有材料齐备、房产信息、中介信息、律师信息就位，贷款顾问最后和您确认贷款方案，提交贷款申请。

贷款申请提交后，贷方审查员会审核您的材料并安排房产评估。审查审批阶段，贷方会询问一些问题，您的贷款顾问会联系您与您沟通，然后根据事实情况和经验回答贷方问题并提供补充资料，有时贷方还会与您的单位进行工作情况和收入核实。

待所有问题和补充材料以及房产评估均被贷方满意后，银行发放贷款offer给您、贷款顾问和您的律师。一般从正式提交贷款申请到收到offer，各家银行速度不同，各个客户的情况不同也会导致整个审查审批的进程不同。一般来讲平均在4-6周左右，不过快的有一周拿到offer，慢的有2-3个月。

之后就是双方律师的接洽、法律文件的交换、您的律师对您的房子的权属、规划、环境、水电煤气等做各种search。待双方律师满意交换买卖合约，买家律师将10%的首付转给卖家律师。之后买家律师完成房产title 注册，将贷方要求的文件提交给贷方，通知贷方completion date。贷方发放贷款，买家律师收到款项，将尾款在completion date 那天转给卖家律师，当天买家就可以拿钥匙了。

当然这是指一般按揭贷款房产买卖的流程，至于其他类型的贷款流程基本类似也有略微差异。

6）   为什么在中国申请贷款直接找银行，而在英国大多数人却找贷款顾问呢？贷款顾问服务的作用和和优势在哪里？

由于两个国家的国情和金融体系、制度、政策的不同，所以无论是贷款的流程，程序、贷款的政策、审查审批制度、还是贷款产品等都有着很多细化的不同点。

国内买房贷款，基本上主要由国有股份制商业银行或者地方性银行发放贷款，由银行的客户经理为客户咨询协助办理申请。申请人基本上以中国国籍客户为主，房产的类型基本以70年以内产权的住宅类或者40-50年产权的商住或者商业房为主，产品利率基本上按照国家的基准利率有不同的上浮或者下浮比例，产品类型基本按照贷款用途的不同、还款方式的不同、贷款期限的长短而划分。从整体而言各家产品差别化不大。

相比之下，英国的银行和贷款机构数量较多，约有200多家以上。而且银行贷款政策针对申请人的身份、居住地、工作类型、收入币种、房屋类型、贷款用途等方面，制定不同的细化的要求。高街银行的政策和产品一般比较标准化，适合各项指标和情况都较为标准和完美的客户，普通客户很难完美符合高街银行的标准贷款产品政策要求。

如果您的自身情况符合标准贷款产品的要求，那么您可以选择高街银行，走进街上的银行网点去约谈按揭贷款，银行的贷款专员会询问您的具体情况和需求，在您允许的情况下还可以给您做信用评分，给您一个可以申请的贷款金额初步意向书。

此外，还有更多的银行和贷款机构他们可能不直接面对客户，须由专业的贷款顾问代表客户申请贷款，但往往这些银行和贷款机构他们具备某些特定的政策和制度，可以满足特定客户的特定情况和需求，且如果您想多花些心思，或者您的具体情况和需求有些个性化的问题和难点，寻求并选择专业的贷款顾问（受英国金融监管机构FCA授权和监管）进行专业的咨询，省去了您一家一家跑银行还不能获取到最佳方案和贷款产品的各项时间和金钱成本。

特别是近年英国贷款政策的一些变化，我想大家都早深有体会。贷方在受理贷款申请后，会基于借款人的国籍签证、在英居住历史、工作年限、工作类型、收入金额、日常支出、其他资产负债、信用记录、首付款来源、房屋类型、地理位置、建筑结构、建筑材料、租赁合约的期限和租客类型、相应的可接受的证明材料、贷款申请额度的计算方法以及贷款发放条件等各种不同的贷款政策细则进行审查审批。这已经远远超过了早期仅仅用工资收入乘以倍数的简单方法来计算申请额度和判断是否能成功通过审批的难易程度。

值得一提的是，贷款顾问这一角色紧紧跟随金融市场、贷款政策和审查审批制度和产品的变化，他们通过借款人的描述可以迅速理解申请者的需求和症结，了解如何选择与申请人需求和情况完全匹配的最优解决方案。

除此之外，贷款顾问还深知如何帮助申请人：

1. 在贷款方案的选择上以及贷款申请的过程中又稳又准的节省时间和金钱；

2. 精确计算借款人所需准备的首付金额以及选择最优的贷款产品利率；

3. 在转换产品、转换银行以及未来再投资的计划上如何既避免支付提前还款罚金，又可及时转换原有贷款产品即将到期后的较高的浮动利率；

4. 考虑借款人的年龄、未来居住和投资计划、退休年龄以及收入从而选择制定贷款年限；

5. 根据借款人及家庭的经济状况、风险偏好、投资需求选择还款方式；

6. 选择贷款审批制度、所需材料、审批速度均与客户实际情况和需求完全匹配的贷方，从而确保少走不必要的弯路；

7. 帮助客户衡量已有贷款产品是否是当下市场中的最优产品，从而帮助客户节省全年利息支出；

8. 帮助客户设立正确的保险，保护贷款申请人以及其家人和财产，并合理规避未来的潜在风险。

St Mary's Private Wealth 是一家总部设在伦敦的专注于国际业务服务的金融机构，由英国金融行为监管局（FCA）授权及监管。我们的业务专长包括：Tier1投资账户管理、ISA账户管理、理财投资组合、英国保险咨询等。我们旨在为每一位客户提供涵盖所有理财生活的全套财富管理计划。

St Mary's Private Wealth Limited is registered in England and Wales RegNo.08948879 authorised and Regulated by the Financial Conduct Authority(FCA) RegNo.629100. You can check this by visiting Financial Services Register on the FCA's website: http://www.fca.org.uk/. The Financial Conduct Authority does not authorise some aspects of buy to let mortgages. The information contained within the website is subject to the UK regulatory regime and is therefore primarily targeted at customers in the UK.

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