谁说闽系房企惨败？国企抢跑，神秘商帮也出手了 || 深度

上海首轮集中供地，以阳光城、正荣为首的在沪闽系民企似乎“消失”了。取而代之的是，闽系国资“三杰”。

6月7日，国贸地产以底价23.167亿元拿下上海松江区一地块。此前一日，象屿地产联合招商蛇口竞得闵行区一地块，总价40.43亿元；同日，建发房产和珠海华发联合拿下该区两幅地块，总价56.44亿元。

谁说闽系房企都拼不动了？

据克而瑞，今年的1-5月，建发房产就以378.9亿元的拿地金额，夺得榜首，超0.5的拿地销售比，远高于百强房企0.15的平均水平。国贸地产、象屿地产也花了77亿、17.9亿拿地，分别排在18、66位，前者比同期操盘金额排名高了近70个身位，后者还没进销售规模TOP100。

现在看来，“敢冒风险、爱拼才会赢”的闽商基因，仍在传承。只是，出头冒尖的主角，从民企，变成了国企。

“爱拼”担当换了

先捋一下关系。

建发国际（1908.HK）为建发房产的港股上市公司；建发房产（全称“建发房地产集团有限公司”）与联发集团（全称“联发集团有限公司”），为建发股份（600153.SH）的两个房地产运营主体。

建发股份再往上，则是建发集团（全称“厦门建发集团有限公司”）。

▲厦门建发系的股权架构，图源自华安证券

国贸地产（全称“厦门国贸房地产有限公司”）和象屿地产（全称“象屿地产集团有限公司”），母公司则分别为国贸控股（全称“厦门国贸控股集团有限公司”）、象屿集团（全称“厦门象屿集团有限公司”）。

建发集团、国贸控股、象屿集团，同为厦门市属国企，且是厦门唯三的世界500强企业。

据2021年《财富》世界500强排行榜，这三家国企营收分别高达641.12亿美元、582.79亿美元、543.24亿美元。

背靠世界500强，这四家地方国企继承起闵系房企的“进击之魂”。

建发房产尤甚，近年规模扩张势头异常凶猛。

在土拍行情冷淡的2021年，建发房产仍激情拿地。

据建发股份年报，其全年拿地金额（权益口径）高达932.20亿元，同比大增33.66%。在克而瑞年度拿地榜单中，排名第十，亦居闽系房企首位。

实际上，2019年始，官方开始要求降杠杆时，建发房产反而开始发力。2019年、2020年两年的拿地金额（权益口径）同比增幅分别达121.33%、104.43%，权益投销比更是连年高于监管要求的0.4，2021年仍达0.66。

这样的高强度拿地节奏，就是同期闽系民企也难企及。只有阳光城、禹洲集团在2019-2020年拿地强度均超0.6，但这两家现在都身处险境。到2021年，闽系民企就都消沉了。

不仅花大钱拿地，建发房产还屡次高溢价拿地，夺地王。

据亿瀚智库数据，2020年1月1日至2021年11月11日，建发房产新增土地133宗，其中60%的地块溢价率超过20%，17%的地块溢价率高于50%，平均溢价率达30%。

高强度拿地支撑下，其销售规模也实现跨越式增长。

2018年到2021年，3年增长超四倍，2020年-2021年，房企集体销售失速，建发房产却大幅增长了43.26%、85.78%，在克而瑞全口径销售榜单上提升了10个身位，排名21。

建发系的联发集团、国贸地产，以及名不经转的象屿地产，也不同程度地快了起来。

据中指研究院数据，2021年国贸地产170亿拿地，同比大增71.72%，排名43，比自身权益销售规模排行高了足足32个身位；联发集团拿地151亿元，排名51；象屿地产也花了79亿元拿地，排在94位，排在它后面的是50强房企建业集团。

这当中，规模焦虑下，国贸地产于2020年一度传出要接盘泰禾，彼时还成立了注册资本为40亿元的新公司厦门国贸发展有限公司，但尽调过后作罢。

此后，国贸地产在土地市场上多次出现，合作对象包括融创、中海，所拿广州增城、厦门思明地块，总价分别达43.18亿、92.3亿。

借势逆袭

现在还敢这么拼的房企，少不得一个好靠山，上述几家闽系房企都是如此。

一个有趣的点是，去年7月，国贸地产正式从上市公司厦门国贸（600755.SH）剥离，这一举动被解读为“退房”。但实际上，只是将其腾挪到国贸控股旗下，由“孙”变“子”。

退，是很难退的。毕竟营收占比超9成的供应链业务，赚钱能力还远不能与占比为个位数的房地产业务相比。

据国贸控股2021年债券报告，地产业务毛利率24.15%，远高于供应链业务的0.81%。未剥离地产时，2020年，厦门国贸68亿的毛利润，地产就贡献了一半。

与同是供应链为主业的建发集团、象屿集团，也是一样的逻辑，房地产业务是妥妥的利润担当。

建发股份2021年报显示，7078亿元的总营收，供应链运营收入6115亿元，占比86.4%，房地产963 亿的营收，占比13.6%，但后者却贡献了63.9%的毛利。

显然，房地产规模的扩张，完全符合母公司的利益诉求，又谈何放手呢。

况且现下对国资房企而言，恰是一个良机。民企普遍穷得叮当响，有母公司关照的国企，刚好可以逆势扩张。

就比如在建发股份体系的建发房产、联发集团，信用资质好，借起钱来又顺畅又便宜。

▲建发系的建发房产和联发集团，在2021年拿地、销售金额同时攀升。

华安证券在其研报中指出，国企背景加持下，建发系房产的融资渠道多元，且融资成本较低，具有明显优势。2022年以来，公司发行债券46亿元，加权平均发债成本仅2.88%。

2开头的融资成本，实为少见。

有母公司的资金支持，债务指标调节变得十分灵活。

比如建发房产的上市平台建发国际。三道红线出台前，2019年，净负债率、剔除预收款后的资产负债率分别为175.7%、75.2%，踩中2条红线。

▲建发国际的资产负债表。图源自CRIC。

2020年12月，建发房产将95亿元的股东贷款转为永续债，予建发国际，到2021年，该贷款额度增加至145亿元，该部分负债计入母公司应占权益，直接扩大上述两项指标的分母。

这么一来，这两项指标火速降低到2021年的62.9%、67.6%，直接归绿档，扩张的底气又加码了。

据建发股份年报，建发房产和联发集团均属绿档，且在手货币资金充裕。

这几家闽系国企，均已走出福建，在全国多地均有布局。单从规模上看，建发系的两家房企总合同销售金额已达到2176亿元，快赶上新城控股，国贸地产和象屿地产相对劣势，排名70开外，但从近年的动作看，逆势扩张的劲头仍十足。

趁此机会搏一搏，也未尝不可。

“神秘商帮”抄底房地产？

傍着国资，似乎还有一股闵系神秘力量，盯上了房地产。

在“金盛兰国贸矿业有限公司”股权穿透后，湖北金盛兰冶金科技有限公司（简称“湖北金盛兰”）、厦门国贸（600755.SH）、厦门国贸矿业有限公司分别持股49.00%、50.99%、10.00%。

▲金盛兰国贸矿业有限公司的股东。图源自天眼查。

公司实控人为厦门国资，董事长、法人为陈文豪。

兰园控股官网可见，“湖北金盛兰”是这家公司钢铁实业板块的重点三大公司之一，另外两家是闽源钢铁集团有限公司（简称“闵源钢铁”）、广西盛隆冶金有限公司（简称“广西盛隆”），它的另一板块是房地产。

看起来, 兰园控股扩张房地产的野心昭昭。

“以钢铁实业、科技电商为主要依托，重点发展房产开发业务。”官网上，兰园控股介绍自己：“地产开发板块正处于高速扩展期，未来可期！”

一个月前的广州集中供地，这家房企经过10次加价，以10%的溢价、5.5亿元的总价，拿下荔湾区的一块地，成为这场土拍中，唯二拿地的民企。

目前没有确切信息披露兰园控股的地产规模，但通过一系列股权穿透可发现，这家闽系房企背后站着的，是福建长乐商帮的钢铁大佬们。

直观印象就是，有钱。

兰园控股的地产主体“广东兰园控股有限公司”，三个股东分别为陈斌、刘建斌、吴东升，加上上述陈文豪，这四个人，均与建钢云商（全称“上海市间航电子商务有限公司”）这一平台有关联。

刘建斌曾任建钢云商董事长，本身就是位实业大佬，上述闽源钢铁就是他的公司，其他三人目前是建钢云商的董事。

公开资料显示，建钢云商成立于2016年，由福建省亿钢电子商务有限公司，联合福建长乐15家钢厂和上海钢联集团共同组建，号称“国内最大最全的建筑钢材电商现货交易平台”。

在国内钢铁圈，长乐系，被视为中国民营钢铁企业最大的商帮。

据不完全统计，全国“长乐系”钢铁厂超500家，高峰时期产能达到1.5亿至2亿吨，可以和全国钢铁生产领头羊河北省掰一掰手腕。

兰园控股那三个钢铁企业，正是“长乐系”钢企，在当地或全国都小有名气。

闽源钢铁位列2021河南民企百强第20位；湖北金盛兰隶属湖北金盛兰集团，后者是全国重点钢铁民企；广西盛隆则是福建吴钢集团联合闽籍民营企业家，在防城港投资创办的股份制民营企业。

这个福建吴钢集团，实控人陈法官。据福建当地媒体报道，长乐人投资500多家“铁军”的源头，正是他，圈内称其为“钢铁黄埔军校校长”。

巧的是，与湖北金盛兰类似，广西盛隆与建发股份，共同投资了厦门盛隆资源有限公司，分别持股49%、51%。

既有国资力量傍身，又有“钢铁侠”们支持，这大概就是兰园控股现下加码地产的底气吧。

只是兜兜转转，这些实业家又盯上房地产，似乎哪里不对。

联系入群 | 加微信：Damian0601

商务合作 | 加微信：xiaomian0504

版权声明

发现“分享”和“赞”了吗，戳我看看吧