TOD时代的酒店投资方向

2021年3月，首届TOD发展论坛于成都顺利举行。第一次大会选址成都，与其近年来在TOD方面的动作密不可分。2020年，成都市一次性对外公布了16个TOD项目规划，一举成为国内TOD发展关注度最高的城市。此次论坛上，成都提出“打造全球TOD典范城市”的口号，各大银行与成都轨道集团签订支持轨道交通及TOD引领城市发展合作协议，授信额度高达1000亿元。华润置地集团也对TOD野心勃勃，会上宣布未来的18年将在全国31个城市落地76个TOD项目。

北京、深圳、上海等超一线城市接二连三开启了TOD规划之旅，无论项目最终能否成功落地，TOD毫无疑问都已开启了中国未来城市更新规划的新篇章。

那么，TOD到底是什么，又到底有什么魅力让各方力量都争先恐后地抢占先机？

什么是TOD？

简单来说，TOD （Transit Oriented Development）模式是指以公共交通枢纽（包括机场，高铁站，地铁等轨道交通及巴士干线）为基础，融合多业态、多功能的综合土地开发。

TOD概念最早起源于美国。美国政府为了解决二战后美国城市的无序扩张，因此选择利用交通枢纽对城市进行综合规划从而实现有方向性的开发。1992年彼得·卡尔索尔普在其所著的《下一代美国大都市地区：生态、社区和美国之梦》一书中明确提出TOD城市规划概念，主张以此方式优化美国城市结构和土地资源利用。 

TOD概念作为一种舶来品，国内业界尚未有非常完善且普及的理论解读，可供解析的实际成功案例也尚未面世。根据现有的资料来看，很多人把TOD单纯地理解为地铁上盖，国内早些年的TOD尝试也都局限于“地铁+商业”。但实际上，TOD的概念不仅仅是地铁上盖的一个项目,而是涵盖多个复合业态的微小立体的城市，是一个完整的生态空间。它强调以交通为导向，将交通带来的巨大人流量而导入其他商业部分，盘活整个商业生命体。

相比传统的地铁上盖，TOD的业态更为复杂且更高效的将多种城市功能进行了融合。一个完整的TOD项目应该至少包括五个板块——商业、住宅、办公、公共配套设施、以及酒店。

TOD项目中各板块关系图

纵观全球范围内成功的TOD案例，可以发现TOD项目中酒店业态都扮演着非常重要的角色。TOD项目中的酒店业态，尤其是国际高端品牌的酒店，不仅完善了整个项目的配套、快速提升项目地区的品牌形象、更能通过酒店“食、住、娱”等功能引入更多客流，同时带动项目地区的消费水平上升。

可是TOD项目里的酒店和单体独立物业的酒店有什么区别？TOD中的酒店在整个项目中扮演着什么角色？酒店品牌的选择逻辑又是什么？又该如何打造一个成功的TOD酒店呢？

TOD中的酒店

相较于常规城市酒店的发展目标，TOD项目中的酒店配套辅助功能更加突出，因此TOD项目中酒店客群也凸显出了其独特性：更多的住客是因便利的交通可达性及周边的多样配套设施的便利性而选择酒店。酒店自身别致的设计、新颖的餐饮体验、独一无二的活动或服务等酒店自身因素在消费者入住决定条件中占比较低。

虽然酒店在TOD项目中主要以配套存在，然而想要在一个TOD项目中打造一个成功的酒店却并非易事。无论是酒店定位、品牌选择、酒店产品的把控、亦或是酒店设计风格以及与项目整体的适配性都需要一一考究，否则可能将会影响整个TOD项目的成功性。 

因此我们借助国内外发展成熟的案例，希望能窥探出一些在TOD项目中酒店开发的内在逻辑。

案例一：大阪梅田站Grand Front

大阪梅田站位于大阪市北区的经济中心，是日本乘降人数第四大的车站，也是关西最大的轨道交通枢纽。三家轨道公司接入大阪梅田站，共有数十条通往市内和市外的轨道交通线路，更连接着大阪国际机场与关西国际机场，是实打实的大阪玄关门户。由此，围绕着大阪梅田站也形成了东京以外最大的商业综合体– Grand Front。

Grand Front作为大阪市乃至整个西日本区域最大的TOD商业，于2000年便开始规划，2010年才正式动工修建，2013年开始运营，囊括了购物中心、标准写字楼、五星级酒店、销售型公寓等多种物业类型，总体面积合约56万平方米。

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项目共设有三栋塔楼，其中塔楼A、B均为办公塔楼，塔楼C为混合功能塔楼，经营着世界顶级的科技创意园“知识之都”和洲际酒店。塔楼底层则为商业和餐饮用地。客流以站前广场作为中介，以天桥作为链条， 将商场、写字楼、酒店及住宅与交通枢纽进行了无缝连接。

Grand Front整体建筑形态，酒店位于塔楼C最上层

作为Grand Front综合体一部分的洲际酒店一楼与商场连通，又有单独隔离开的门户，即使在人潮如涌的综合商业体中也最大程度保证了酒店的私密性。

酒店位于塔楼C的最上部，大堂和餐厅位于20楼，往上便是酒店客房及行政酒廊。而酒店的会议和康体设施分别位于2、3、4层，以方便除了酒店住客外的本地需求，且不至于让人流对客房楼层造成影响。

图示塔楼C楼层分布，最上端为酒店（图源Grand Front官网）

一个物业挂哪个酒店品牌不仅是物业与品牌之间双向选择的结果，更是市场导向的结果。

拿大阪市来说，酒店市场发展由来已久。1986年希尔顿开业、1993年威斯汀开业、1994年凯悦开业、2010圣瑞吉开业，而彼时Grand Front项目才正式动工，留给它可选择的高端品牌并不多，而万豪也已签约在了八公里外的大阪标志性高楼阿倍野大厦中。

再结合项目周边，先不论Grand Front综合体的写字楼自带的商业流量，其所在的梅田地区本就是大阪的经济中心，周边公司、银行、办公楼云集，加之整体TOD商业为中高端消费的定位，以及项目的门户交通位置，满足国际商务旅客独特需求的洲际酒店品牌成为项目配套酒店的不二之选。

不仅是项目选择了洲际酒店，洲际酒店同样看重了项目得天独厚的交通条件和商业布局，第一次走出东京商圈，首次进驻日本关西地区。

对比位于日本政治经济中心的东京的三家洲际酒店，Grand Front洲际酒店在价格上的优势十分明显。

Grand Front洲际酒店与东京其他三家洲际酒店价格对比

四家酒店在基本配套设施上中规中矩，大同小异。虽然在开业时间上存在差异导致设施折旧程度不同从而一定程度上影响价格，但明显的是，Grand Front由于自身项目的强大引流能力，且位于交通枢纽中心得天独厚的地理条件，使得Grand Front洲际酒店在同品牌、类似城市市场的情况下价格一骑绝尘。

无独有偶，毗邻该TOD项目的大阪希尔顿酒店房价同样可观。与东京同品牌酒店横向对比，房价仅次于位于东京商业中心新宿的东京希尔顿酒店，且差距并不明显。

Grand Front希尔顿酒店与东京其他四家希尔顿酒店价格对比

多条轨道交通交汇 | Grand Front有十余条轨道交通交汇，为每日的客流量奠定了基础。

项目处于城市核心区域 | 用大阪本地人的话形容，项目地所在处是大阪核心区最后一块黄金地段。因此商家品牌都趋之若鹜。

连通性设计让所有业态构成一个整体 | Grand Front整个项目用地面积达5万平，各业态间的连通便利性对人流的引导十分重要。Grand Front不仅成功将交通枢纽、商场、写字楼、餐厅连通起来，又成功的保证了酒店的私密性。

体验式商业自带流量 | Grand Front以体验式商业著称，体验式商业的特点便是让客群不一定目的性购物逛街，而是作为休闲体验，从而为综合体带来了额外的客流量。

TOD对客房溢价起到推动作用 | 便利的交通条件和完善的配套设施是单体酒店所不能拥有的优势。TOD酒店可凭借得天独厚的项目优势使房价略高于同档次的酒店。

案例二：香港九龙TOD

香港九龙TOD位于港铁九龙站，该车站涉及了包括高铁西九龙站、西九龙站巴士总站等交通枢纽在内的1条高铁、4条港铁、11个巴士站，交通便利，人流量密集。

与Grand Front相似，九龙站TOD上盖面积极大，商业业态种类繁多，真正实现了一个综合项目的有机内循环。

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整块用地由1）甲级商厦环球贸易广场、2）全香港最高综合式地标住宅建筑天玺、3）豪华服务式套房酒店港景汇、4）国际顶级酒店丽思·卡尔顿酒店和W酒店、5）逾10万㎡的大型时尚购物商场圆方等物业共同组成。其中，随着广深港高铁开通，项目打造的全香港最高的118层地标性建筑物——环球贸易广场，入驻了国际一流的投行与金融机构。

不同于Grand Front作为一个综合体整体的开发模式，九龙TOD的开发模式采用“住宅-商业-商务”的发展模式，前后共分七期进行开发。先连续开发四期高端住宅，以高端住宅驱动商业发展，随着片区逐渐发展成熟，从而实现高端商业的整体升级。

九龙TOD开发顺序，有住宅带动商业（图源网络）

也正是因为多期开发形成的时间差，使得这个项目中植入两家五星级酒店成为可能。

在W酒店先开业的这三年时间里，酒店运营情况已达到稳定。随后，项目内甲级写字楼的开发以及九龙片区商业的发展，新的需求不断被引入，促成了新供应的加入。

从市场发展来看，香港酒店市场十分成熟，无论是从酒店品牌的国际性、多样化、酒店数量、客源构成来看，几乎没有品牌会拒绝香港这座城市。

有了城市提供的大环境后，酒店将要进驻的项目和物业便是最重要的因素之一了。

就W酒店来说，它的选址偏好不一定是城市中发展最成熟最繁华的地方，反而一向着眼于城市中发展潜力最大的片区。九龙TOD项目在W酒店入驻前已有四栋香港最高端的住宅和公寓、以及顶级购物中心圆方广场，未来还规划有地标型甲级写字楼、高端住宅，项目潜力不言而喻。

丽思卡尔顿也同样，它的独特选址观——“与世界共同生长”使它格外偏爱城市CBD地标性的摩天大楼。一向被称为”世界屋顶“的丽思，一眼相中九龙TOD的环球贸易大厦的超高层理所当然，香港丽思卡尔顿也一举成为全球最高的酒店。

在这个双向选择的过程中，城市发展情况和经济背景是土壤，物业本身的质量和其在城市中的区位及形象是决定酒店品牌是否入驻的关键因素之一。可以肯定的是，单体物业很难做到的事情，在九龙站整个TOD项目的加持下，，让两家高星酒店同时入驻一个项目变为可能。品牌方也正是看中了整个TOD项目的整合发展潜力，大胆的选择了入驻。

品牌概念及档次定位：

两家酒店在如此近距离下的共生，使得差异化显得尤为重要。W虽与丽思卡尔顿并肩陈列于奢华品牌档次，但W酒店官方定位为“Lifestyle”，以大胆创新、创造潮流出名。而拥有近百年历史的丽思卡尔顿酒店则一向以经典奢华著称。因此，无论是目标客群还是酒店设计甚至提供服务的方式都大相径庭。品牌市场定位的差异性给两家酒店共存提供了可能性，但在酒店规划中需要规避的例如房间数量、套房比例、配套设施、定价、设计等，还有很多。 

鲜明的目标客群：

两个品牌截然不同的概念从根本上导致他们所吸引的客群重合程度极小。

W酒店因其本身独特的风格，目标客群也非常明确——

了解时尚、关注潮流、家庭标签较弱的年轻群体。

相反，丽思卡尔顿作为全球首屈一指的奢华酒店品牌，从19世纪以来，一直成为名流、政要的下榻酒店。尽管丽思卡尔顿近年来不断强化品牌营销在社交媒体上的矩阵，但不得不承认，相比于W酒店，丽思卡尔顿酒店更适合于更为成熟更注重商务出行的旅客。

价格定位：

为减少房价受酒店供应情况的影响，我们选取了撰文时间后推一个月的时间查看各大OTA上香港各奢华酒店房价情况。可以看到，作为老牌奢华酒店，丽思卡尔顿的房价和其他奢华酒店并列为于第一梯队，而W酒店的房价则略低。

酒店产品：

细节决定成败，酒店产品的选择通常是决定项目能否成功的关键部分。酒店的主要组成部分多数时候大同小异：客房、餐厅、宴会厅、会议室、健身房等，那又是什么能让消费者对不同酒店不同品牌产生不尽相同的评价与体验呢？是产品与服务。服务无法在酒店建设前期进行打造，但是产品可以。

点击放大查看产品对比

综上，虽然同为万豪系的高端奢华品牌，但两家酒店从定位根本上便决定了他们所服务的是截然不同的客群，提供的是满足不同需求的服务。与其说两家酒店形成了竞争关系，不如说两家酒店为TOD项目内的不同需求提供了互补的供给。因此，共700间的客房体量对市场来说并不造成负担和内部竞争。

轨道+物业的发展模式 | 由于香港市场特性，住宅的开发为项目打响了第一枪，也为后期的商业和酒店的发展奠定成功的基础。

人口对轨道交通的绝对依赖 | 在港岛，65%的人口在地铁站点500米范围内生活。香港人口习惯依赖轨道交通生活为项目的人流量与方便性提供保证。

差异化竞争 | 在如此近的范围内开设两家五星级酒店看似很冒险的举动却存在内在的合理性。两家酒店的互补性定位和服务，以及项目本身所能承载的客流量为两家五星级酒店的成功运营提供可能。

案例三：曼哈顿哈德逊广场

纽约曼哈顿哈德逊广场（Hudson Yards)是一个特别的TOD案例，不同于上述两个项目都是依托交通枢纽而建的大型综合体，哈德逊广场是一个非典型的旧改TOD项目。它的原址是废弃的铁路，改造时保留了原先的铁路系统，于铁路之上悬空打造了一个城市综合社区。

图源KPF建筑事务所官网

哈德逊的改造工程是继洛克菲勒中心之后纽约市最大的房地产开发项目。原本一条废弃的高架铁路，进行TOD模式发展后，通过交通线路重塑，引入曼哈顿地铁7号线，连通着周边居住区、商业区、办公建筑，哈德逊广场现在已经成为一块“漂浮在曼哈顿空中的花园”。

哈德逊广场业态总结

整个哈德逊广场开发项目同样完成了典型TOD的综合业态意义，包括了办公楼，酒店公寓，休闲公园，商业综合体，艺术中心等多种商业模式，直接带动周边超30个项目开工兴建。

在这个改造的TOD工程中，最重要的特性是社区活力。参与项目设计的KPF建筑事务所对它的形容为：这个项目不仅仅是用砖瓦堆砌高楼，而是创造动态的活力空间，供居民和游客使用。这是一个可以让纽约人和世界游客共同享受的以商店、餐馆、艺术和文化为特征的独特社区。

哈德逊广场地标性建筑The Vessel

这也和其所在的纽约切尔西地区（Chelsea）有关。切尔西地区是纽约著名的艺术创新街区，美术馆和各类设计商铺云集。因此项目中融入的一些大胆设计并不突兀，而完美融入街区氛围中。

哈德逊广场The Shed文化艺术中心，用于艺术展示与表演

大家可能对Equinox这个品牌感到陌生，因为它并不是传统意义上的酒店品牌。但热爱健身的人对它一定不陌生。Equinox是美国第一高端健身品牌，被称为健身房中的爱马仕，在全球开设了90余家门店，拥有极高的会员忠诚度。

虽然作为健身品牌，但Equinox并不把壮硕的肌肉线条作为服务目标，而是给客人打造健康的生活品质。它的目标是把曼哈顿高收入的男男女女笼入他们的会员体系，为他们提供生活体验，形成一个会员社区，你甚至可以在健身房的lounge休息区开始一天的工作。

Equinox健身房

正是因为这种独特的社区高端生活方式的定位与哈德逊广场TOD项目的定位不谋而合，Equinox第一家酒店选址选在了这个纽约最受瞩目的新地标里。

Equinox酒店是哈德逊庭院开发项目第一阶段的一部分。酒店拥有212间客房，48间套房、一个5,500平方米的Equinox健身俱乐部、室内外游泳池、约800平米的露台以及带冷冻疗法和红外线桑拿的水疗中心。

Equinox酒店室外泳池露台

酒店最大卖点之一就是酒店内的Equinox高端健身房。凭借Equinox品牌在全美的知名度，酒店的客人除了慕名而来的游客外，纽约当地居民也占了很大比重。他们可能就是哈德逊广场办公楼里的城市白领，结束一天劳累的工作后，来到酒店健身、水疗；也有可能是周末从城市其他区域来的客人，希望通过两天不一样的生活体验给身体带来更好的平衡。

通过睡眠测试的客房

房间内可随时查看健身教程

Equinox酒店所满足的不仅是住宿需求，更满足了社区需求。作为一个年轻生态的社区，像Equinox酒店这样的新概念酒店自带流量，可以为整体项目引入客源。而哈德逊广场世界级的整体区域规划、核心的城市商圈位置、经典的人文景观资源又完美的为酒店和酒店客群提供配套。酒店与整体项目之间形成双向引流，彼此促进发展。

Equinox酒店可以说是一个不折不扣的城市型康养酒店，它与我们之前提到的两个案例——TOD项目内的办公楼以及交通为商旅提供的便利而引入偏向商务定位的酒店——完全不同。尽管哈德逊广场有全美使用面积最大的办公楼集群，但项目内的配套酒店也可以“剑走偏锋”，做一个康养型的酒店，满足客群的潜在需求。前提条件是在选择时进行详尽的市调确定目标形态拥有市场支持。

一个TOD项目中不仅可以植入商务型酒店，更可以是任何主题任何类型的酒店。只要这家酒店符合整个项目的定位、满足TOD社区的需求、能为TOD社区注入更多的活力。

为城市规划创造更多可能 | 哈德逊广场从一块废弃的用地，发展成为一个新型创新的城市空间让我们看到了TOD的整体规划可以为城市规划提供了更多可能。

TOD不仅是综合体，更是城市社区 | 哈德逊广场项目完美诠释了TOD项目不需要是冷冰冰的钢筋水泥，而是将人们聚在一起、可以满足多元化需求、为城市人口提供交流平台的地方。

特色酒店的完美融合 | 康养酒店在TOD项目中看似不合逻辑，却完美贴合了哈德逊广场年轻、设计、时尚、社区的发展概念，成功的融合进了项目规划。

案例启发

由上述三个案例可以总结出，开发一个成功的TOD项目和TOD酒店有一些不得不遵循的底层逻辑：

拿Grand Front所在的大阪站来说，每日拥有约230万人次的人流量（疫情前数据）。不仅是每天使用轨道交通的当地人，还有穿梭于城市间的旅客。广深港高铁开通后，首次投入使用的西九龙口岸一天的客流量便突破6万人次。

这些穿梭人群都是TOD项目的潜在消费人群。他们都带着不同需求：餐饮、住宿、购物等等。他们不可避免的走进TOD商业，哪怕仅有10%的商业转化率，也将是非常可观的数字。

但不得不承认，不是每一个项目地点都可以拥有这样庞大的客流量。因此，在项目规划时，提前估算站点未来人流量尤为重要，这将用于支撑商业及酒店规模的决策。

项目与酒店以及入驻的其他业态之间互相良性引流，形成一个吃住行完整的商业闭环。

商业闭环的魅力在于可引导潜在需求，将消费者锁在环内，避免需求外溢。在此办公的企业对酒店住宿产生需求；酒店住客对商业餐饮产生需求；来吃饭的客人可能饭后在商场逛街，产生消费...各环节之间相辅相成，引导需求。

如上文所说，TOD各业态间虽然呈现相互依托，互相引流的关系，但每个业态的独立性也十分重要。尤其对酒店来说，酒店的私密性是很多高端品牌择址的考虑因素之一。

像Grand Front洲际酒店，虽然酒店位于大商业体内，但酒店有属于自己的入口，且客房与公共设施有效分隔，最大程度保证了酒店客人的私密性。

九龙丽思卡尔顿和W酒店同样如此，酒店与办公不同入口不同梯，人群之间互不干扰。

由于TOD项目的便利性及周边办公配套的完善，项目规划多半带有商旅属性，尤其是处于经济中心或城市CBD的TOD项目。因此在考量酒店定位是，难免会局限于偏商务型的酒店。

但哈德逊广场Equinox酒店做了一个很好的示范。位于TOD项目中不再是定位的局限，相反，借助项目的整体规划和完善配套，能更好的发挥酒店的区位优势，挖掘周边办公人群的潜在需求，从而成功实现特色化定位，为酒店创造更多的收入来源。

我国的TOD发展条件

虽然我国的TOD发展尚处于非常早期的阶段，少有成功的先例也缺少对TOD规划理念的完整定义，但这并不代表我国缺乏发展TOD的条件：

- 根据联合国人口统计平台的数据，中国的城市人口占总人口比持续上升，截止2020年达到了60.8%，且城市人口年增长率为2.3%，这两项数据均高于世界平均水平。十四五计划提出，2021年我国常住人口城镇化率目标提升至65%。

- 我国目前拥有15座人口规模突破千万的超大城市（Megacities），且城市人口向一二线大城市集中的趋势依然明显。在世界范围内，人口密集型城市，如东京（3800万）、大阪（2030万）等发展TOD模式成功概率更高。

- 21世纪起，国内轨道交通迎来了迅猛的发展。截止2020年，内地开通地铁的城市有38座，运营里程同比增长21.5%。但仍有大量符合要求的城市尚未进行地铁规划。据统计，按照东京万人线网密度测算，中国地铁愿景长度将是2050年规划长度的2倍多。

- 在日均客流量大的一线城市，轨道交通在公共交通中使用占比明显高于其他城市。北上广深四地2020年的轨道交通使用占比数据分别达到了53%、62%、58%和54%，该数字在其他非一线城市也稳步上升。虽然与轨道交通发达的城市已达到的80%的水平仍有差距，但可以预期随着未来的持续发展，轨道交通将成为人们的主要公共交通方式。

麦肯锡（McKinsey & Company）发布的2020年中国消费者调查报告中显示，多数消费者出现消费分级，并且不同消费群体表现出更加多样化和差异化的需求。TOD模式下开发的多业态空间则完美的满足了当下消费者对多功能、一站式消费的需求。并且随着网上购物的火爆，线下零售的生存空间和商业机会被进一步压缩，体验式消费正在成为未来线下消费的主流。TOD模式下对空间的合理化整合和分配给体验式消费的发展带来了更大的助推效益。

在过去30年城市化的快速发展中，城镇化的快速扩张避免不了城市空间的横向扩张和向外围无限拓展的摊大饼式的开发建设模式。但当城市发展到一定大的规模后尤其是一线城市，大城市病随之而来：人口膨胀、环境污染、交通堵塞、房价上涨、资源紧张等问题日渐严峻。而TOD能将办公、生产、生活、商业区域集中为一个小区域，有效缩小人们活动半径，由2D式的城市规划升华至3D，有效实现城市多中心的发展模式。

未来发展挑战

大环境已经为我国TOD发展提供了土壤，我们也拥有像上海莘庄站这样的大型TOD项目的落成。但必须承认，对于TOD的开发我们仍然处于摸索阶段，放眼未来依然挑战重重充满不确定性。

TOD强调的是整体性和互动性，若对它的理解仅停留在地铁站点和开发项目区位上的邻近性，便会忽略项目业态功能上的互联性，导致无法促进公共交通对项目价值的提升。

一个TOD项目动辄上百万的建筑面积，要将交通站点、商业、住宅、酒店整合规划，达到内部的统一和协调是一个复杂且长期的工程。

Grand Front历时十年、九龙站分为七期开发跨度十年、我国的上海莘庄站TOD2007年立项，2014年才开始建设，历时七年的反复研究规划和设计方才落成。

并且在规划过程中，还会涉及不同责任单位间的协调问题，导致开发进程延迟。因此，管理主体需要具备强大的协调能力，统筹安排各部门职责上的分工，促进项目的发展。

轨道交通公司、地产开发商、地方政府、投资人、运营管理方等多方利益间存在博弈，如何达到各方利益平衡，实现投资回报的最大化是在未来探究过程中不断优化的课题。

在TOD项目中开设什么样的酒店能帮助提升整个项目的形象？酒店设施规划如何和TOD项目形成功能联动？哪些酒店品牌可以适配规划中的TOD项目？未来酒店的收入是否能达到投资者的预期？这些问题都需要在投资前得到回答。

安普华盛的顾问团队拥有丰富的市场调研及酒店投资策划经验，成功策划过多个综合体内酒店，深入了解大项目体内酒店投资逻辑。我们从市场客观情况出发，站在第三方视角分析市场需求情况，并结合项目整体规划，对酒店部分进行投资策划，为酒店投资保驾护航。

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