REITs、CMBS与房地产融资大全
PPT节选
一、课程详情
优惠价格：699元（原价1299元）
课程形式：PPT视频课程
学习周期：订阅后至少一年内可以无限次数学习
课程时长：总计28小时，含28个视频
课程咨询：购买后请添加客服微信 jobofbr 获取PPT课件
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宋光辉，本套系列课程的总体设计者和主讲人，博人金融创始人。曾任平安证券资管部执行副总，曾在海通证券、华泰联合、中金公司从事投行与研究工作，主要从事资管业务、房地产与基础设施融资、债券发行、资产证券化与结构化融资等金融实务工作，具有丰富的理论与实务操作经验。
著有《资产证券化与结构化金融》、《财富第三波》、《金融工程实战术》等书，联合机械工业出版社组织翻译“结构化金融与证券化系列丛书”（10本）和“PPP与项目融资系列从书”（3本），丛书专业读者近10万人。先后在全国各地举办众多资产证券化、大资管、房地产金融、PPP与基础设施融资等线下金融培训。组织金融业内人士精心制作《现代金融系统视频课程》共150+个小时，深受大家的欢迎。
商业银行各业务线的从业人员
信托、保险公司等非标融资业务人员
基金与子公司、证券公司等业务人员
房地产公司及房地产金融从业人员
地产私募基金从业人员
想学习房地产与现代金融实操在读学生和老师
想了解房地产、资产证券化等现代金融人士
四、课程反馈
五、课程大纲
第一，通过深入剖析房地产开发的全部流程，了解房地产企业在不同阶段的融资需求，以及介绍当前国内金融机构针对不同需求提供的融资解决方案。
第二，从融资方式和资金来源两个维度构建房地产融资分析矩阵，对所有地产融资进行分类。矩阵利用现代金融工程学的现金流抽象分析工具，理解各类形式地产融资的本质，同时介绍国内金融市场资金来源的现实状况。借助分析矩阵，学员可以面对各类复杂情况，迅速摸清地产企业融资需求，并且针对性提供具备可操作性的解决方案。
第一，在课程里，我们以一个典型的房地产项目案例，展开可行性分析。把可行性分析的主要重点放在项目的财务测算上，对于案例中的各项因素进行详细讨论。
第二，在详细分析多家地产企业的财务测算报告的基础上，提炼出静态模型和动态模型。课程内容是从融资方的视角而非地产企业财务人员的视角来进行的，只抓主要因素，简便易懂和快速，相对忽略细节。
第三，课程简单介绍了房地产项目税的两个主要类别：土地增值税和增值税。尤其是对于并购类项目，土地增值税对于财务状况的影响很大。
第三部分《地产的真股权基金：操作模式与发展前景》
首先，我们简单介绍了理解中国地产行业的基金模型，模型认为，中国的地产企业本身就可以看作是一个杠杆化运作的权益型地产基金，而从事地产融资的房地产信托可以看作是抵押型地产基金。地产股权基金的发展和房地产企业的发展高度相关。
然后，我们分析了从2019年的23号文到2020年的央行“345”新规，这些政策限制了房地产企业的杠杆运作，从而为地产股权基金的发展提供了机遇。
最后，我们结合一个具体的案例，分析了股权基金运作与融资类信托产品的区别及运作特点。很多相关内容已经体现在整体课程的其他部分。
第一，2019年，中国的经济走势相对疲软，三驾马车的表现都差强人意。市场原本的预期是：货币政策和金融监管，会根据这种经济形势进行调整，出现一定程度的放松。然而：无论是央行的货币政策执行报告还是相关监管部门的非正式表态，都没有出现松动的迹像。随着23号文的出台，市场关于政策的预期已经明朗：结构性去杠杆的政策仍将持续。对于地产而言，融资形势相比2018年没有改观，可能将会迎来最困难的时刻。
第二，本部分课程详细分析了2019年经济金融形势、解读23号文政策关于对商业银行和信托地产金融的限制，并详细讲解了地产前端融资的创新模式。
第一，课程详细介绍了房地产信托的市场形势与业务现状。结合现代金融理论和美国REITs模型，对于中国的房地产信托进行分析，认为房地产信托是一种中国特色的REITs，是美国20世纪70年代流行的抵押型REITs的特殊类型。美国REITs的发展，为中国的房地产信托发展提供了经验借鉴及指出了方向。
第二，通过具体的案例，对当前房地产信托在股权投资、前端融资、并购融资、开发贷款融资、结构化融资等方面的8种代表性的交易结构，进行详细分析。相关操作模式可以直接应用于当前的地产融资实践。
第一，全面介绍了目前商业银行在房地产金融领域的发展现状。结合“强监管”和“去杠杆”的政策，分析商业银行的业务形势与发展前景。
第二，结合具体操作案例，系统的介绍商业银行的开发贷款、并购贷款、按揭贷款、经营性物业贷款等产品的实务操作。包括各类贷款的定义、业务监管政策、申请条件与材料要求、业务流程、操作惯例和风控要点等等。学员不但可以系统了解银行信贷业务，还能够将其中的操作模式与成熟经验运用于其他金融产品。课程9由商业银行房地产项目审批负责人讲授。
保险资金目前只能投资商业地产项目，可以采取债权、股权或产权的方式。保险资金投资商业地产的主要工具是债权计划和信托计划。保险资金投资的风格整体而言相对保守，但是也有一些地产特色的和风格相对进取的保险资金。借助供应链及结构化金融手段，利用商业地产项目，也有部分险资涉入住宅地产项目的运作。保险资金将是REITs的重要投资者，目前的REITs产品有很多需要改进的地方。
第一，通过对两个购房尾款ABS案例进行深度剖析，从客户需求分析、可行性判断、方案设计、交易结构搭建等方面，梳理出购房尾款ABS实务操作的关键。学员可以直接应用于购房尾款ABS的实务操作。
第二，利用现代金融工程的工具分析指出，国内购房尾款ABS不是真正的资产证券化，而是一种项目融资或主体融资。当前的购房尾款ABS在产品的理解、交易结构设计和尽职调查等投行操作等方面，都存在问题，只是问题目前被强信用主体的担保所掩盖。课程提供针对购房尾款，采取包括购房尾款ABS和房地产结构化信托在内的产品架构，结合项目融资技术进行操作的模式。
第三，通过两个房企供应链ABS案例进行深度剖析，从客户需求分析、可行性判断、方案设计、交易结构搭建等方面，梳理出供应链ABS实务操作的关键。
通过对相关翻译教材与研究知识进行精简与提炼，快速熟悉美国CMBS及商业物业抵押贷款的相关基础知识，为学员系统学习各类现代房地产金融打下基础。
详细介绍了国内CMBS的监管架构、业务现状与发展形势，并且将CMBS与类REITs进行比较分析。通过对两个CMBS案例进行深度分析，从客户需求分析、可行性判断、方案设计、交易结构搭建等方面，梳理出CMBS实务操作的关键。学员可以直接应用于CMBS的实务操作。
通过对相关翻译教材，进行精简与提炼，快速熟悉美国REITs的相关基础知识，为学员系统学习各类现代房地产金融打下基础。课程从业务模式、操作模式、商业模式等方面，与中国当前的房地产开发与房地产金融实践进行比较分析，帮助学员从全局的高度，来分析和把握中国地产领域的投融资机遇。
课程详细介绍了国内类REITs的监管架构、业务现状与发展形势。通过对两个类REITs案例进行深度分析，从客户需求分析、可行性判断、方案设计、交易结构搭建等方面，梳理出类REITs实务操作的关键。学员可以直接应用于类REITs的实务操作。
第一，快速介绍资产证券化的基本概念，结合具体的金融产品，分别从承揽、承做、承销等全流程，详细介绍当前国内投资银行实务操作细节与内幕，帮助学员迅速进入国内投资银行行业。
第二，通过与国外投资银行进行对比，分析了投资银行与商业银行的业务模式的同异，揭示了资产证券化产品的背后的商业驱动力量。课程指出，国内各类金融产品的发展，需要金融机构转变商业模式，向现代投资银行转型。
第一，本课程以2019年四季度为基准时点，对于当前的经济形势、金融形势、地产融资形势、房地产市场形势、地产并购形势等进行分析和预测,认为中国的房地产尤其是住宅地产价格仍然稳定，房地产泡沫不会破灭。
第二，随着去杠杆政策进入收官阶段，货币政策逐步由紧转松，地产价格将在2020年上半年出现下跌，然后反弹。在此过程中，将有很多中小地产企业现金流紧张而无法开发现有土地，产生项目转让需求。房地产并购将有望迎来一波热潮。
第三，课程内容分析了地产并购的逻辑，认为地产并购是一种困境投资和制度套利，本质是一场金融游戏！
第一，课程首先介绍了宝能并购万科的经典案例，着重分析了并购的动机，认为宝能的目的是通过并购获得万科，并将万科做为并购整合的平台，是为了进行更大并购而进行的并购！并且判断，这一并购和平安参股大型地产的逻辑有着根本性的区别。
第二，课程接着介绍了美国REITs的基本情况和发展历史，尤其重点介绍了美国历史上REITs通过地产并购做大做强的案例，这也索罗斯“反身性理论”应用的成名之作。
第三，课程从金融本质的角度进行分析，认为中国的地产企业、地产基金、地产信托才是真正的REITs。这是理解中国地产行业和地产并购机会的关键。中国地产行业的并购机会与美国REITs的并购机会非常类似，只是由于中国的特殊国情，这波机会更大持续时间更长。
第四，课程介绍了未来中国REITs模式的创新，这些创新的推出将会极大影响地产行业及地产并购，值得关注。
第一，课程首先从金融工程的角度，将地产并购进行了抽像，认为这是一种特殊的项目融资！可以应用项目融资的框架进行分析和建模。相比实体企业的并购，地产并购更加简单。
第二，课程接下来以两个具体的并购案例分析了并购的实务操作包括：尽调调查、可行性分析，交易条款设计、款项支付与风险控制等，并且在此基础上总结了土地并购的操作模式。
第三，课程后面介绍了并购过程中的金融操作以及并购项目后续的融资，对比国内金融的实际情况和国外REITs的操作，分析了中国特有的机遇与挑战。
第十七部分《地产行业的财报分析与估值示例：万科与泰禾》
首先，我们简单介绍地产行业的行业特征，即兼具实体企业与金融企业的特征于一身，因此地产企业的财务报表具备一定的特殊性。
然后，我们按照常规分析方法，对于两家地产企业的财务进行分析。
根据财务分析，结合地产行业的整体发展趋势，我们认为万科与泰禾未来面临着不同的发展形势，在地产行业整体增长下行的情况下：万科依靠强大的融资能力，能够通过扩大市场份额实现较为缓慢的增长。泰禾则在流动性压力之下，为了自救，牺牲了未来的发展，已经不再是一家具备活力的正常企业了。
体现在估值方面，万科按照可持续性发展的企业以现金流贴现模型进行估值，泰禾按照拟清算企业以净资产价值进行估值。
根据估值得出结论：当前的市场价值对于万科的定价偏低，对应的是非常负面的增长情况。对于泰禾的定价，则由于对泰禾持有的商业地产的估值存在信息不对称，存在市场博弈机会。
七、博人金融往期线下培训
博人金融研究院由上海博人金融信息服务有限公司创办运营，是一家专门从事金融实务培训和现代金融知识推广的金融教育机构，公司运营结构化金融微信公众平台。自成立起，公司举办线下培训100+场，培训学员几千人，与机械工业出版社合作写作与翻译“结构化金融与证券化系列丛书”11本及“PPP与基础设施融资系列丛书”3本。
八、Q&A
Q：课程时长？
A：本系列课程为录播形式，28个小时共计28个视频，订阅后至少一年内可以不限次数随时随地反复收看学习。
Q：如何获取PPT课件？
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10、金融家列传（已上线部分）
11、金融工程：套利、产品设计与金融创新
（即将推出）
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