“3·15”特别关注：购房陷阱 防不胜防

买房多送一间屋？  赠送面积附赠“坑”

大家在买房时可能都遇到过商家诸如赠送面积，装修的促销宣传，这其中又有哪些套路，暗藏哪些消费陷阱呢？来看记者的调查。

记者走访我市多家售楼中心发现，有开发商竟公然在原有规划的基础上自行设计了“违章建筑”，并将其作为赠送面积送给购房者。

售楼人员：像这个108平的 117平，它都是三房，但是我们有额外加送的一间房，实际是四房。

附赠面积不合法  纠纷维权无保障

一般来说，飘窗、空中花园、半封闭阳台等均是算作赠送面积不计入房屋面积内，但该售楼人员表示，他们送的不是这些，竟是一间房，难道天上掉馅饼了吗。

售楼人员：我们有两次验收 我们6月份，你就可以直接拿钥匙装修 6月份拿钥匙的时候，这里还是什么都看不到的，因为要牵涉政府验收，政府验收如果发现这里多间房的话，他会算你面积，那这个偷面积就不成功了，那我们在第二次验收的时候 10月31号进行第二次验收，这边这个房子就会给你了。

售楼人员称，这间赠送的房子是用结构板搭建的，算上赠送面积，房价就由原来的1万5变为1万3左右，听上去很划算。但该房间在户型图、购房合同上并未有所体现。显而易见，开发商明知附赠面积不合法，却跟政府验收部门玩起了太极，试问，就算这赠送的面积确确实实给到了业主，那这间房屋是否会缩水难以保证。

赠送的“馅饼”or陷阱   市民需三思而后行

但有些开发商为了卖房，哪管三七二十一，所谓的承诺仅仅是为了让消费者痛痛快快的掏腰包而已。对此，也有业界人士提出质疑，赠送房间质量无法保证。

售楼人员：相当于在两个墙边，打了个洞眼，造了一个搭板把那个扣起来，相当于一个扣板扣起来，他那个承重相对来说会比较差一点，不会像地板，地板的话是钢筋混凝土的，是不会有问题的。

对此律师则认为，开发商违反规划凭空多搭建出一间房屋，严格意义上属违章建筑，且不论赠送面积的成本是否已经加在了房价里面，该部分面积业主的权益是无法得到保障的。

云南凌云律师事务所 律师 邹洁：因为赠送的房屋面积是不写到房产证里面的，如果将来一旦涉及拆迁，或者是抵押的话，都是以房产证为准。

以学区房为“卖点 ”   入学落空维权难

除了用涉嫌违章的建筑空间当做赠送面积忽悠消费者之外，许多商家还将学区房当做了重要的一个促销口号，那购买了所谓的学区房就真能顺利入学了吗？     

那么目前我市在售的楼盘中是否依然存在以学区房为卖点，开发商售楼人员的口头承诺又能否兑现呢？记者对此也进行了走访调查，首先来到环城西路博泰城售楼部了解情况。

销售人员：正常来讲，如果你买了房，把户口移到这个片区，正常来讲是可以上的，但是可能会有政策的变动，比如说呢，比如说如果棕树营小学，划分的区域划分到其他地方（如果现在要上的话棕树营小学是可以上的吗）现在正常来讲是可以的。

销售人员表示，博泰城是学区房而非学位房，并未向教育部门缴纳教育配套费用，但目前按照划片该片区是可以上棕树营小学的。那么事实是否如此呢？记者随即咨询了西山区教育局。

西山区教育局工作人员：市体育馆斜对面，这一片的话保证不了，是因为什么呢，因为没有明确，还没交房肯定没有进行明确的划片，按照片区的话，开发商说他是划在范围内的，这个划片不是开发商说了算。

除了以划片进入公立小学这种画出来的大饼来吸引购房者以外，不少开发商也会在自己小区内部建设校区引进教育资源。

恒大销售人员：（这个住宅有没有带上小学的名额），我们小区有学校，公立公办的，（什么学校），学校现在还没定，2020年9月份投入使用，（那这个学校是保证有的吗，对，万一没有怎么办），这个沙盘，在这里待了两年多了，如果我交房的时候，或者后期没有学校，你觉得以现在这种信息时代，业主它会干这个事情吗。

但无论售楼人员口头上如何保证，他们均表示学区房的相关条文不会写入购房合同，换句话说，即便当初承诺的小学没有了，业主也没有维权依据，只能吃闷亏。而记者在街头采访中，被学区房忽悠过的市民不在少数。

市民：他们明明说买了这个小区能上学，但是我们的同事还是遇到了，买了这个小区之后还是不能上。

市民：到时候要有什么学校要开进来，到时候后面又没有了。

公积金贷款屡被拒   又是行业潜规则？

作为每个家庭的头等大事，大家在买房的时候都会再三考量，但即便您小心谨慎的避过了各种甜蜜的陷阱，选到了一套合适的房子，最终在敲定付款的时候，依然可能会遇到麻烦。

住房公积金是解决职工住房问题的专项基金，目前住房公积金个人住房贷款利率为3.25%，远低于商业银行个人住房贷款利率。据测算，一笔额度100万元，期限20年的住房公积金个人住房贷款，可比商业银行个人住房贷款节省利息支出20万元以上，能有效减轻职工购房负担。但在实际购房中，市民用住房公积金贷款却屡屡遭拒。

售楼人员：公积金可以贷款吗？不可以，为什么？比如说这套房子是160万，你们的公积金贷款只能贷50万，110万全都要签到合同付到首付款里面，那不行，太多了，那不能混合贷吗？这边不接受，因为现在混合贷的话，商业贷款的额度太低了，放款时间的话，会超过两三个月，两三个月的话，卖给你们也是卖，卖给纯商贷的也是卖，开发商不会花那么长的时间，来等你贷那个混合贷款。

而在另一家售楼中心，销售人员则更直白的表示，他们甚至根本没有与公积金中心签订协议、建立渠道，因此更是无法使用公积金贷款。

售楼人员：像大开发商，他都不支持公积金贷款，因为像大开发商的话，他在全国楼盘数量会比较多，如果说我公积金贷款的话，他整体回款的速度会比较慢，会影响整个集团的回款速度，所以说大开发商只支持商业贷款，拿到房产证以后，由业主自己再去转成公积金贷款，相比较要麻烦一点。

然而根据记者了解，业主自己去将商业贷款转为公积金贷款，不仅是需要等一两年以后房产证办下来那么简单，而且需要提供诸多的证明材料，而且办理贷款、公证等费用也要出两次，无形中就给业主带来了很大的麻烦。

市民：没有为百姓考虑，他更多的是在考虑自己的利益了。

市民：这些肯定是不合理的，特别是对于刚性需求的这些人，那肯定是不合理的，是影响消费者权益的。

购房者权益难保障   住建部门表示将严查

据了解，2017年12月，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》，要求开发商不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，在要求公积金管理中心提高审批效率的同时，明确要加大联合惩戒力度，对违规单位要责令整改，公开曝光，同时纳入企业征信系统，依法严肃处理。

有个网络上流传的段子是这么说的：“购房者走过最长的路，大概就是开发商的套路了”，购房者被开发商套路的情况在我们8099999的新闻中也报道过不少，接下来就一起去看看购房者们曾经踩过的那些坑。 

万科公园里

开发商变更进驻小学  业主不乐意

想给孩子买套好的学区房是很多家长的愿望，2014年，很多人就看中了新螺蛳湾附近名为万科公园里的楼盘。因为购房时层得到承诺，交房的时候公立小学关上一小将进驻小区，可是之后却突然换成了中华小学，这一下业主不乐意了。

男子对话业主：我要上洗手间，才上的洗手间，又要去洗手间，你是做贼心虚吗，我尿急，不能让他走，得让他面对镜头回答问题。

这名被业主们拦住的男子曾自称是开发商代表。业主们说，由于当初他们听信了置业顾问信誓旦旦的承诺，所以并没有强行要求开发商把学校进驻加入到合同的补充条款里。

业主：它这个上面用很确定的广告语，来告诉我们已签约，它不是待签约，是已签约，这就说明已经成为事实的签约，我们就是冲着这个来的。

别样幸福城

筹钱自救仍停工 交房梦再次落空

其实业主最大的心愿就是接房时开发商能履行承诺，除了完善配套设施建设外，如期交房也是众心所盼，倘若交房时间一延再延，业主们维权也会举步维艰。别样幸福城小区的业主就曾因为开发商迟迟交不出房，而采取“自救模式”筹来了“自救基金”。

业主代表：有业主里面的人，就有人提建议，说干脆我们业主自己筹点钱，来把房子的维修基金和税交了。

即便业主们自筹了经费，但想要完成小区的收尾工程，还得靠开发商筹措剩余资金，如果后期资金不到位，自救也很可能变成无用功。接不了房很苦恼，有的业主接房时也会遇到麻烦。

经典双城

倒车入库胆颤心惊   业主质疑车位有缺陷

去年九月，经典双城的住户就质疑小区地下停车场设计不合理，缩水车位让老司机们都犯愁。

记者对话驾驶员：走，走，进得去的，走 。

战战兢兢把车停好，老驾王师傅还得面临新难题，如何下车！

小区住户 王师傅：像我还是当教练的，让我开我都要两把才倒得进去，那些新手怎么倒得进去，如果我再倒进去，我把门打开，我直接下不来，如果像这样停两排，下面停一辆小车上面停一辆SUV，如果升上去，肯定要抵在顶上。

希望汇小区

车位与图纸不符   住户质疑讨说法

和经典双城小区类似，希望汇的住户感觉配套车位也和买家秀上不太一样。

李师傅：我图上买的车位是B614，是直的，但是到我们交房之后，来看到的车位和实际不一样，是横向的。

购房纠纷层出不穷 消费者需提前“避险”

简单搜索8099999报道过的各类新闻，最近两年有关房产纠纷的内容不下百余条，而内容也多以开发商延期交房和承诺未兑现为主。

其中，承诺未兑现涵盖面极广，从学区学位房不配套，到绿化面积不达标，再到房屋户型结构调整纠纷，简直可以整理成一部买房纠纷百科全书。各类层出不穷的问题也无时无刻不在提醒广大消费者，选房时一定得擦亮双眼，避开陷阱。

如何避开购房陷阱？

鉴于各类购房纠纷层出不穷，在购房前消费者该如何甄别，才能买到适合自己的住房呢？记者带着购房过程中市民较为关注的几个问题，向房地产业内人士和律师进行了咨询。

“学区房”“学位房”差别大  切莫混淆

说起学位和学区房，很多市民可能傻傻分不清楚，但其实这两者之间是有明显差异的，当开发商向您做出承诺时，您可千万得注意区分才行。

业内人士介绍，学位房是指，开发商在开发某一楼盘时和一些教育资源进行合作，开发商在购置的地皮上建了一所学校，所有购买楼盘的业主都有入学的资格。

而学区房则指的是，购买的楼房在某个片区，按理说有就读这个片区某个学校的资格，但因为政府区位调整或其它原因，学区房每年都会有所变动。并不是大家广义上所理解的：区位靠近某知名学校就一定能入读。作为购房者来说，倘若亲信开发商的承诺，自以为买了房就一定可以就读，一旦没能读成，造成的损失将很难界定。

云南民企律师事务所律师 唐瑶函：你作为购房者肯定认为，我的损失时难以估量的，不仅实际上的损失，还包括比如精神上的损失，时间上的损失，但是法律上不是这么认为的，所以就存在举证难的问题。

律师说，关于开发商对学区或学位房的相关承诺，通常在商品房购销合同里都不会写明，即便是双方签订相关补充协议，补充协议的文本也是开发商请专业律师起草的，从根本上来说不可能对开发商不利，加之部分好的楼盘十分抢手，购房者根本没有和开发商讨价还价的余地，因此购房者必须得在签订购房合同前慎之又慎。

云南民企律师事务所律师 唐瑶函：比如去这个小学问一下，它和某楼盘，是否是买了这个房子就能读这个学校，还可以去教育部门进行了解。

风之铃房地产咨询公司工作人员：如果目前有学龄儿童，或者说有急需入学的需求，建议优先选择，学校已经招生，或者至少学校的建设，以及相应的工程进度，已经初具规模，或者已见雏形，这是一种情况。

开发商“承诺”构成“要约” 但主张违约责任“难”

业内人士说，如果开发商在宣传时说可以读某个学位，但最终却没有兑现承诺，那么根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释，开发商当初做出承诺的行为构成了“要约”，购房者是可以主张违约责任的。

但在实践中，即便开发商违约，但由于违约金的数额并未提前约定，加之造成损失也难以定量，因此购房者很是被动。同理，在选择配套的车位时，开发商通常给出的车位面积是含有公摊的，这也就是说实际交付的车位面积会相应“缩水”，如果购房者之前未了解清楚车位究竟有多大，那么后期泊车期间就很容易出现纠纷。

云南民企律师事务所律师 唐瑶函：购房者在购房之前，就是最好了解一下这个车位的长和宽，因为我们对长宽有了解之后，才能确定自己的车，适不适合停在这个地方。

购房纠纷频现   专家支招“防患于未然”

近年来，“精装修”这个高大上的字眼也备受关注。但值得注意的是，如果提前没能准确了解清楚开发商的“装修标准”，那么交房期间，您看到成品房时，可能就会傻眼了。

云南民企律师事务所律师 唐瑶函：可以去问一下开发商，就是我要毛坯房，可以给我优惠多少，比如他告诉你，如果你要毛坯房只给你优惠五百元，那你也知道其实他的装修标准是多少。

学会拐弯抹角套开发商的话，这的确是一门艺术，不知律师刚支的招，您有没有学会呢？其实，在买房的过程中，别轻易相信开发商做出的承诺，而是理性求证、反复考量。

云南民企律师事务所律师 唐瑶函：开发商的相应资质，信用，就是像在全国企业信用管理系统里可以查得到。

风之铃房地产咨询公司工作人员：你所选择目标楼盘的区位，交通，外部环境，片区整体规划的控制，以及未来整体规划的推进情况，在考虑土地属性的基础上，再来考虑户型大小户型朝向，楼层高低，以及开发商附属的配套资源。

8099999记者报道

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