通胀、加息背景下的葡萄牙房产走势

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今天葡萄牙媒体连续推送了两条重磅信息。

1､今年7月葡萄牙通胀率达到9.1%，这是自1992年10月后近30年的最高值。

2､欧洲央行加息客观上导致葡萄牙居民每月多还104欧的房贷。

目前葡萄牙的房产市场非常活跃，尤其是首都里斯本都市区的房市。但通胀、加息背景下葡萄牙房市出来了新的特点：

1､低价房紧俏，高价房滞销；

欧洲人购房贷款比例普遍较高，因为加息因素，只能降低预算。

结果就是高价房滞销，低价房紧俏。

这里的高价房我一般指的是市区60万欧以上的豪华公寓，或郊区100万欧以上的大别墅。

当然，还包括一些高单价的小户型，比如35万欧以上的一居室。

2､自住房谨慎，投资房吃香；

同样的逻辑，因为加息因素，居民选择自住房或改善型住房的意愿会削弱，租房预期增强。

加上游客的回归，外国移民的增多，所以里斯本市区目前想租房特别难。

而小户型投资房或大房型分租房市场则非常吃香。

在里斯本，确实没有比当包租婆（包租公）更好的生意了。

3､商业地产异常活跃。

商业地产市场的活跃最大的引线当然是投资移民政策的推动，但客观上还有以下因素：

§ 葡萄牙商业地产本身低估；

§ 商业地产的投资回报率高于住宅；

§ 商业地产较少受加息和通胀的影响。

这里重点说下最后一点。在欧洲投资商业地产的一般都是公司或外国人或本地富裕阶层，较少看到普通老百姓投资商业地产。一来是过户税较高，二来是银行贷款对个人不太支持。因而，商业地产受加息影响相对较小。更多的公司为了自身生意的稳定性，反而选择自持。

只有一些生意较难以为继的公司会选择将自身持有的商业地产卖出。

这一年来，有些人选择果断出掉一些房产，持有现金。也有些人选择买入投资房，换取稳定的现金流（租金）。

在我看来，你们都对。

但目前的全球房产市场，确实不能乱投资，葡萄牙也一样。弄不好会有来无回，甚至万劫不复。

在葡萄牙的几点建议：

1､买首都——里斯本大都市区。

2､小户型投资房或分租房，收租会非常香。

3､自住房要慎重，根据家庭情况选自己喜欢的。

4､尽量买现房/二手房，不要跟风自己买土地建，没有一定的行业基础和耐心，会很惨很惨。

5､商业地产可以投资，但是要选择大都市区，临街商铺。写字楼等其他类型要慎之又慎。

就这。

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