【深度】数十万中国人撤离西港后，留下1155栋烂尾楼

“卖掉深圳的房子，去柬埔寨吧！”2020年年中，“欧神（欧成效）”戴着口罩，匆匆赶到杭州一家酒店，为投资客讲述他的观点。

他说：“只有买土地，能让你真正跨越阶级，从工薪阶层直接到老板。”

随后，王牧笛、郎咸平也同台出现，称柬埔寨西哈努克港（又称“西港”）楼市前景大好。

“我在柬埔寨买的土地比澳门还大。”2019年，曾经的微博大V薛蛮子，对西港赞口不绝。在他看来，当地的稀缺性和成长性都是巨大的。

一通操作下来，曾与王牧笛合作的马光远紧急辟谣：“对于大家经常问的柬埔寨西港项目等公司的业务，我确实一无所知，丝毫没有参与，也没有任何关系。”

这场热闹的炒房潮并未持续太久。众多炒房者突然撤退，留下一大批烂尾楼。

今年7月初，西港召开了一次会议，商讨关于1100多栋烂尾楼的问题。

▲西哈努克市开会探讨房地产修复，图片来自公众号“西港日记”。

官方将烂尾缘由指向中国投资者。据东华日报，7月8日，西港副省长隆迪曼对外提到，由于疫情影响，以及柬埔寨禁止网络赌博，很多中国投资者离开西港，导致烂尾楼遍地。这些烂尾楼，占西港目前建筑总数的70-80%。

投资热正在逐渐消退。据联合早报，禁赌令颁布后，数十万名中国人和大批中资撤离，许多与博彩业相关的工程纷纷喊停。而后又因疫情影响，西港一夜间人去楼空，攘来熙往的人潮车流不复从前。

留下的这些烂尾楼，该怎么处理？

边炒房边“挖坑”

原先的西港，是一片房产淘金地。

房产中介网站“柬埔寨房产网”曾这样介绍西港：“土地的持续需求推高了土地价格，使其达到了比泰国和越南的海滨土地，价格更高的水平。旅游业、贸易和基础设施改善的增加推动了西哈努克城住宿和商业场所租金的增加。”

在当时，中国人是当地炒房的主力军。

“2017年，有7万中国人。现在（2019年）保守估计，有50万中国人在西港。发生了很多一夜暴富的神话，租地盖房，两年回收成本。做KTV、夜总会、开赌场，三个月回本。”一位在柬埔寨投资的中国人洪七公（化名）曾对《留学的真相》节目组分享。

“卫星图上看，2015年，西港土地还是一片荒凉。2019年，就布满了建筑物。三年多，西港的地价翻了十倍，房租翻了五倍。”他回忆，一开始有不少中国台湾人来投资买地，不久后，大陆人也来投资建厂、买地买楼。

▲西港街道上的店铺写满中文，图片来自联合早报。

“由于中国投资者大量涌入，带动当地房地产快速发展，提高了当地的房价和房租，间接迫使资本较少的柬埔寨本地资方以及西方国家投资者离开。”

自媒体“西港日记”的作者也提到：“当时中国人形成了独立圈子，中国人基本只做中国人的生意，房地产也基本在中国人之间流传。”

但在2019年，洪七公逐渐发现，西港出现了不少“坑”。

他的一位朋友，曾因西港某楼盘高达15%的回报率，入手买房。结果，房子出售两年后，烂尾了。他了解后才发现，原来开发商拿着钱去赌博，输掉了，项目就变成烂尾楼。

疯狂的炒房热，催生了一些极端案例。

2019年6月，西港一座在建大楼突然坍塌，造成近50人伤亡。大楼是柬埔寨人租地兴建，房屋产权归中国人所有。工程先是包发给一个柬埔寨人，后又转包给一家中国私营企业。

对于案件的原因，洪七公认为：“因为大家都有快进快出的心态，因此偷工减料。此外，当地开发商没有找专业团队进行楼体设计，造成建筑问题。

博彩天堂埋下祸根

西港的另一标签是“博彩天堂”，这个产业，也顺带捧热了资金密集型的房地产业。

2016年，西港被列为柬埔寨的经济特区，博彩从业者涌入这座城市。因此，西港也被称为“第二澳门”。当时，中国人疯狂进入西港淘金，中文店招牌在西港随处可见。

2019年的数据显示，柬埔寨博彩行业税收8500万美元。澳门咨询公司IGamiX统计，西哈努克城年收入的90%来自在线赌博。

不过，这座博彩天堂，却成了跨国网络诈骗的温床。

在博彩合法化的同时，网络投资有限公司（以下简称“网投公司”）涌入西港。据钱江晚报消息，截至2019年，柬埔寨共有193家注册的博彩公司，其中91家在西港。

一些网投公司，开始挂靠有牌照的博彩公司，开展非法网络赌博业务。媒体也曾报道，大量中国人被骗到西港，从事网络赌博诈骗工作。

《南方周末》曾采访一位湖南人，他被老乡鼓动去西港做厨师，偷渡到西港后，却发现原本的“厨师”岗位，变成了网投公司的“推广”岗位。

他们工作的内容是，在社交媒体用不同话术，诱导客户向“盘口”（在线博彩网站地址）投钱赌博，甚至还伪装成异性，在网络上发展恋爱关系，并诱骗对方投资。

这些被骗去西港的人，一旦进入网投公司，便失去人身自由。“过来就要听话，不然等着你们的就是手铐、电棒！”

被骗来的，不只有中国人，也有泰国人、越南人、马来西亚人等。

没人知道这些网投公司的背景，但外人猜测他们背景强硬。一位在西港解救上述受害员工的义工曾对大河报说，“当地警察都进不去园区”。另一位受害者曾对上游新闻回忆：“都是要钱的，有的人报警，警察直接就联系园区，报警的人就被卖了。”

更夸张的说法是，“在柬埔寨中国人是‘行走的黄金’，卖（诱骗）进网投公司都是10000美金起步。”一位受害者曾对上游新闻提到。

正是这种畸形的淘金热，为日后的楼市崩盘埋下祸根。

烂尾楼困局待解

2019年8月18日，柬埔寨官方发布了《禁赌令》，查封所有违法网络赌博活动，将在线赌博定为刑事犯罪。

以博彩业为支柱的西港，瞬间跌入谷底。最直观的表现是，烂尾楼变多了。

7月初，柬埔寨西哈努克省商会和柬埔寨华人慈善互助协会共同承办了一个会议，商讨西港1155栋烂尾楼（停工停建）的问题。这些烂尾楼，占西港目前建筑总数的70-80%。会议探讨的话题，包括中国投资者在西港租地、盖楼所产生的系列纠纷及困局等。

不仅如此，房价甚至出现暴跌。一位当地中介曾对界面新闻提到，禁赌令前，一块海边硬卡产权的地块，能买到1000-1500美元/平方米，但禁赌令之后，市场价仅有250美元/平方米。

一道禁赌令，就造成了房地产崩盘？事情远没有那么简单。

首先，网赌生意退潮，多米诺骨牌倒下，徒留一地鸡毛。

上文提到，数十万中国人涌入西港，不仅参与博彩业，还参与了这座城市的建设，涉及房地产、娱乐，甚至是医疗行业，莆田系医院都被引入西港。这些行业的主要消费群体，是当地相对富有的中国人，及博彩业参与者们。

当博彩业被叫停，疫情下的旅游业发展受限，这直接造成大量行业无人消费的局面。

▲房产中介网站上，西港的房屋出租量，远低于金边、暹粒。

要知道，房地产一直是资金密集型行业。当资金突然被抽出，数十万人口开始外流，资方迅速撤走，连工程款都来不及结算，建筑工人四处讨薪。

西港楼市，本就是一场击鼓传花的游戏，如今，接盘侠们纷纷离开，房地产游戏自然没得玩了。

其次，楼市的掌控权，根本没有握在国外投资者手上。

受当地政策影响，外国人不能买地，只能通过柬埔寨人代持。房产上，外国人只能购买二层以上的房屋，没有“硬卡”（指“完全的所有权”的土地）的主动权。

因此，无论是从政策、市场、具体交易环节等，中国投资者都要依托当地人，独立盘活项目的难度极大。

更糟糕的是，由于部分华人在当地赚得盆满钵满，也招致当地人的怨恨。

在上述烂尾楼盘活会议上，有中国投资者提出有关西港治安状况改善、投资者信心恢复、投资项目安全等问题。一位在西港的抖音博主也有同感，她说：“2018年时，凌晨三点还敢去工地，现在不敢了。”

这么多烂尾楼，已经成为西港的伤疤，应该如何盘活？

柬埔寨财经部国务秘书翁赛维索在今年初透露，柬政府打算出台新计划，以恢复建设西哈努克省正停建的高楼大厦。

全球房地产协会会长 Sam Sok Noeun对媒体表示，2022年第一季度，西哈努克的房地产市场依然缓慢。如果外国投资者和游客数量增长，房地产的价格和市场活动可能会立即发生变化。

实际上，中国投资者依旧是柬埔寨重要的购房人群。当地媒体指出，2020年，在柬埔寨置产的外国购房者主要来自中国，占总数的50%，其次为新加坡（占32%）。

在上述会议中，其中一个处理方案是：有物业或硬卡的资产，政府有关部门可以提供支持，业主可向银行申请抵押贷款，以恢复生产和建设。然而，柬埔寨国家银行却在不久前提出，银行体系对建筑和房地产领域放贷快速增长，将对金融稳定带来更高的风险。

轰轰烈烈的炒房运动之后，城市伤疤，必然无法轻易愈合。这个烂摊子，恐怕还需要收拾很久。

参考资料：

1、《留学的真相》第二季  2019-08-17

2、逃离柬埔寨“网赌之城” 南方周末