北京四合院，真没你想的那么贵！

作者 | 少伟

编辑 | 大锤

北京的房价有多贵，在北京已经快成为一个万能话题了。不管对方是刚来实习的小学弟，小有成就的主管负责人，或是出租车里的老北京，只要提到北京房价总是可以聊上几句。

然而北京特色建筑四合院却很少有人提起。不是大家不关心，是四合院在大家心目中实在是有点儿高不可攀了，大家甚至对它没有什么概念。

▲之前传遍朋友圈的四合院售卖

▲图片来源：微博 

“传说”中的四合院一言不合就几个亿。别说普通人了，就连一线明星被爆出在北京拥有一套四合院都能在热搜上挂好几天，当时甚至有很多人为四合院估值9个亿。

▲李晨在北京的四合院，不过后来辟谣四合院来自节目组并非本人所有 | 来源：梨视频

数量本就不多，大多还要全款。在北京的几次四合院买卖都算是轰动一时。

什刹海鸦儿衚衕有一处临湖3000多平米的四合院，为俄罗斯富豪榜排名第八位的富豪2007年以1.1亿元人民币购得，现在内部装修全部用泰国顶级原木，建有游泳池、超大地下室，外加上全部的中国风装修就花费3亿多。

▲后海四合院

另外比较有名的还有北池子大街中段一处两百五十平方公尺的四合院，是媒体大亨默多克10年前以1000万人民币买下，如今身价也已过亿，据说这座四合院现在归他中国出身的前妻邓文迪所有。

 被“妖魔化”的北京四合院 

四合院对于大多数人们来说确实还是有点过于遥远。但是不管住得起住不起，大家也还是应该对四合院的行情有一个基本的了解。

▲图片来源：百度百科

其实北京的四合院大多数都有些被妖魔化了，要知道四合院高价的背景也是北京居高不下的整体楼市行情。

从各大二手房交易市场上的明码标价来看，除了那些高得没边儿的名宅，地段好一点的四合院比如东四、西单、什刹海和雍和宫等地附近每平米在16万以上，比较偏一点的就降到了每平方米10万以内。

大家有很大的机会以500万以内的预算，在北京拥有一处小户型的四合院。

▲数据来源：58同城 

有人表示，每平米10万还不贵?你怕不是膨胀了吧。（这种问题就不要再问了朋友们，敢聊四合院我就已经很膨胀了。）可10万/平方米的价格换在其他城市确实是很高了。但在北京可能还比不过东、西城区的一处大户型。

▲2018年12月北京房价地图 | 数据来源：房天下

至于上面提到过的朋友圈里价值1.25亿的四合院，价格虽然看起来很贵（对我来说实际上也很贵），但是在四合院里面已经算是性价比很高的房子了。

因为虽然在北京能够查到的四合院少说也有3000多间，但是到了天安门附近就只剩90多间了。并且由于在北京四合院买卖市场一直是“房子好找，地段难求”，在天安门附近这种地段大家都把房子紧紧攥在手里。

▲随手查了下天安门附近的四合院 | 来源：百度地图

拿天安门附近的这套四合院的价格作为参照，就可以推断出网上流传许久李晨的那套四合院价值9亿这件事，有点不靠谱了。

据梨视频对北京房产中介的采访，北京虽然存在价值8、9亿的四合院，但近两年来北京确实没有过8、9亿价位的四合院的成交记录，甚至连2亿以上的都没有。

并且视频中李晨所在四合院大概在东城区的前门附近，那一带四合院的均价在16、17万左右。所以这套300平方米左右的四合院，总价应该在5000万上下，跟传闻中的9个亿还是有不小出入的。

▲前门的某处四合院

当然了，对四合院我们也不能完全按照标准价和行情价计算，毕竟四合院不同于楼房，房主完全可以根据四合院的其他价值对其自行估价出售。

不过总而言之，四合院的价格也不是都像传说中的那么没有上限了。

▲《正阳门下小女人》中的四合院

 四合院中，非富即贵？ 

印象中的北京四合院都是王公贵族与土豪商贾的私宅，但其实演变到现在北京的四合院有很多已经不再是当年的样子。

▲什刹海西南角恭王府，曾作为清代权臣和珅以及嘉庆皇帝弟弟永璘的府邸

▲朝阳门内大街路北137号的孚王府

保存完好的精品四合院仍旧干干净净，京味儿十足。这种四合院大多都集中在后海与东四附近，这也是那些区域四合院价格较高的原因之一。

不过这终究是少数，现如今大多数四合院已经由于年久失修和缺乏管理失去了往日的风采。有的四合院主人一开始是将东西厢房出租，后来院井之中也开始搭建房屋出租。院中小车棚，小厨房，拥挤不堪，沦为大杂院。

▲图片来源：新浪看点

这类大杂院中住着的就没什么“大富大贵”了，除了很多北京平头老百姓，也有不少来自外地的租客。

▲大杂院中的电表，一户一个，大家可以数数这里住了多少户 | 图片来源：新浪看点 

不过虽然居住空间略显拥挤，但是大家确实有机会可以在那里体会比较原味的老北京胡同生活，这还是非常难得的。

 谁跟你说看四合院只能去北京了？ 

四合院的建筑结构最早起源于黄河流域，算是中国传统木构架建筑结构的代表了。“中轴对称，前堂后室，左右两厢”，方方正正，层次分明是四合院尤其是北京四合院的建筑特色。

▲三进四合院

一个院子四面建有房屋，通常由正房、东西厢房和倒座房组成，从四面将庭院合围在中间，故名四合院。这是一种非常适合北方的建筑形式，马未都曾在《观复嘟嘟》中提到过，四合院虽小，但仍然可以再院中形成一个相对独立的气候环境： 

也就是说你在四合院中，有时候可以比外面的空间欣赏更多时间的植被景观，这在北方的环境里非常难得。

要强调的是四合院在中国可不是北京的专属，北京四合院知名度最高的一个重要原因是因为它的规模之大，居住过的达官贵人与社会名流之多都是其他城市所比不了的。

▲郭沫若故居

▲鲁迅故居

除北京外北方还有很多城市也有四合院的存在。并且由于当地地质、气候与文化风俗的不同，四合院在各地的形式也有了不同的形式和特征。

▲山西省祁县乔家堡村著名的乔家大院，又名在中堂，清代着名的商业金融资本家乔致庸的宅子

比如黄土高原上由窑洞代替四面房屋的下沉式“地坑窑”，还有云南大理白族的“三坊一明壁”式民居，都是四合院建筑形式的一种体现。

▲窑洞四合院“地坑窑”

并且与北京方方正正的院井不同，山西、河南等地区的四合院为了避免夏季来自西面的直晒，加长了院子的南北长度；而相对潮湿的徽州四合院则为了享受阳光增加了院子的东西长度。

▲位于甘肃的柳合山堂 | 来源：房毅 

▲东北土地辽阔而气候寒冷，因此为了便于接纳阳光院子普遍面积很大

所以朋友们啊，如果北京的四合院你已经逛腻了，不妨也可以去其他城市看看不同的风格。另外不知道看到这里，有没有感觉对四合院的了解更加深了一点呢？有没有感觉四合院距离自己的生活更近了一点呢？

（并没有。）

大家觉得

自己还有机会住进四合院吗？

[1] 陈达, 陈伯超. 北京四合院年代考证[J]. 沈阳建筑大学学报:自然科学版, 2005, 21(1):32-34.

[2] 王晖, 张越, 孙洪军. 中国传统文化观念在北京四合院中的体现[J]. 辽宁经济职业技术学院·辽宁经济管理干部学院学报, 2007, 27(2):176-179.

[3] 中国传统四合院式民居的生态环境[J]. 土木建筑与环境工程, 1999, 21(4):24-28.

[4]顾军, 王立成. 试论北京四合院的建筑特色[J]. 北京联合大学学报:自然科学版, 2002, 16(1):57-62.

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