导读：时隔四年，涉房企业再融资关闭的大门被打开。11月28日晚间，证监会宣布在股权融资方面调整优化5项措施支持房地产市场平稳健康发展，被业内解读为射出支持房企融资的“第三支箭”。
11月29日，地产股开盘几乎全线上涨，多只个股开盘即封涨停，这无疑呼应了前一日证监会表示将调整优化房地产领域股权融资的重磅政策。据《每日经济新闻》记者统计，截至发稿，A股房地产板块上涨3.13%，房地产服务板块上涨3.65%；建筑材料板块上涨1.11%；H股房地产管理和开发板块上涨2.51%，建筑与工程上涨0.42%。其中，A股方面，信达地产、中交地产、南国置业、城建发展、中国武夷等10只个股开盘即涨停；H股方面，三巽集团涨100%，天誉置业上涨22.22%，亿达中国上涨22.03%。11月28日晚间，证监会宣布调整优化涉房企业五项股权融资措施，即日起施行。五项措施中，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资是“重头戏”——允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合。“此举标志着‘第三支箭’正式落地。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，此前，贷款融资“第一支箭”、债券融资“第二支箭”已经落地，此次支持房企股权融资“第三支箭”落地，表明“三箭齐发”支持房企融资。“金融侧的稳中求进，是保障经济建设稳定发展，有效防范和化解房地产市场风险的重要举措。”58安居客房产研究院分院院长张波表示，“房企的‘第二支箭’在本月已密集落地，但单靠债权融资对房地产行业来说依然难言可快速渡过难关，因此‘第三支箭’的推进将加速，对房企意义重大。通过股权融资的发力，将有力推动房企解决资金问题，给行业以关键的‘喘息’机会，积蓄能量穿越困境。”“重组上市工作重启，是目前房企存量债务过大下的关键一招，有助于真正化解去年下半年以来积压的债务问题。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资明确了对房企重组上市落实宽松政策，尤其是提及发行股份或支付现金购买涉房资产，对目前问题企业和优质房企都是好消息。”严跃进认为，问题企业可以借此类重组上市工作理顺债务关系，优质房企则有收购或控制此类企业的机会。对于恢复上市房企和涉房上市公司再融资，严跃进解释称，再融资属于上市公司IPO后的新的融资方式，其有别于目前类似交易商协会推出的“第二支箭”的模式。房企获得非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的尴尬。张波也指出，从具体执行层面来看，允许上市房企的非公开方式融资，这一做法表现得更为灵活，对于融资金融的用途也表述较为广泛，主要涉及到项目的开工建设，并可用于债务偿还，这一做法对缓解房企的债务压力将非常直接。在私募股权投资基金方面，证监会指出，开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。同日，中国证券报从接近监管人士处获悉，证监会正在与基金业协会研究起草不动产私募投资基金备案细则，将尽快推出，符合条件的私募基金管理人届时可申请试点。植信投资研究院资深研究员马泓认为，积极发挥私募股权基金的作用，开展不动产私募投资基金试点，这可能表明国内部分私募股权基金可能会参照成熟的国内外资产管理公司（AMC）的运作方式，开发掘金存量地产项目，促进房地产企业盘活经营性不动产，夯实相关房企现金流。有业内人士认为，“第一支箭”与“第二支箭”的主要作用，是驰援那些“相对健康的房企”。而现在证监会射出的“第三支箭”，不仅是驰援那些“相对健康的房企”，更是触及到了那些已经病入膏肓的房企。在当前房地产行业的语境里，“救”的同义词也可以是“处置”。因为“第三支箭”射出后，房地产行业的纾困路线图终于清晰：对于还没出险的房企：尽快让他们恢复正常；对于出险但尚未病入膏肓的房企：给他们基本救援，能否自救看造化；对于已经病入膏肓的房企：可以考虑进行股权重组，让强壮的企业把他们吸收掉。刘水也认为，该政策这将加快出险上市房企重组，加快化解房地产风险，加快房地产风险出清。同时，政策提出调整完善房地产企业境外市场上市政策。恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资，恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。刘水认为，这表明监管部门支持H股上市房企再融资，缓解房企流动性紧张局面，防范房企风险继续扩大。此外，在亚太房地产研究院院长谢逸枫看来，目前债务违约房企获得的融资数量和金额较少，未来能否起死回生，首先还是要靠自救造血，其次是金融输血，最后是等销售复苏生血。据其统计，截至目前获得发债的房企里，债务违约的民营房企仅占7家，分别为旭辉控股、新城控股、中南、金科、宝龙、世茂、绿城。获得发债的债务违约央国企有2家，分别为中交、绿地，“规模、金额有限”。“目前政策化解民营房企债务危机的作用不明显，显然是政策无法托底全部债务，这也意味着，化解民营房企债务危机要靠自己。未来随着规模、范围、名单的扩大，或对缓解、化解民营房企债务危机有帮助。”谢逸枫称。“第三支箭”还点明，建筑企业也将得到支持，支持房地产上下游企业整合。政策表示，建筑等与房地产紧密相关行业的上市公司，参照房地产行业上市公司政策执行，支持“同行业、上下游”整合，这将加快房地产企业与上下游建筑企业、装饰等企业整合。植信投资研究院资深研究马泓认为，过去几年时间内，A股市场几乎难有股权融资案例出现，此次政策调整可能意味着未来阶段，作为直接融资工具之一的股权融资重新恢复功能，预计房企资金来源状况将持续向好。据了解，企业在境内证券市场获得股权融资的方式主要有IPO、增发和配股等。除IPO外，增发为最主要融资渠道，增发最大的优势是直接做大净资产，改善企业的资产负债率，从而实现迅速加杠杆。其中，定向增发是房地产上市公司的股权融投资方式之一，其融资成本比较低，而且能够有效补充项目资金。不过，自2016年下半年以来，A股房企再融资处于实质性暂停状态，直到现在也没有纯粹的房企项目融资的定增出现。据财联社记者统计，目前A股共有93家涉房企业，其中主营业务为地产的企业共计82家，市值过百亿的则为32家。
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本文来源：每日经济新闻、中国经济网、中国房地产报、澎湃新闻、华夏时报、财联社
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