实地踩盘：这应该是全网关于锦博苑最全的介绍了

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最近几次的新房入市披露中，我们总是会看到一些你完全不知道的项目，就好比之前的益民小区和恒大小区。

这次也不例外，在昨天2022年第一批次新房披露中就有一个这样的项目：锦博苑。

项目将推出59套主力面积段为55-105㎡公寓，均价为70000元/㎡，入围比2。

相信很多人对于这个项目会很好奇，当然也包括我，这次我们实地踩盘了解了一下这个项目。

随着我们镜头一起来云看锦博苑。

实地踩盘

项目位于浦东新区花木板块，地址是高科西路2111弄。

处于高科西路与锦绣路交汇处，东起锦绣路，西至严中路，北靠星河湾，面对高科西路。

7号线锦绣路上盖，是一个真正的地铁房。

离地铁最近的不是小区的主大门，而是东边侧门。从地铁站4号口出来向东走150米左右就到了。

小区是一个07年的老小区，还是一个动迁小区，更加准确的说是本地人的回迁小区，里面很多居民老业主互相都是认识的，同村的。

小区内所有的房子都是多层公寓，没有电梯，1梯2户，得房率是非常的高。

但是此次出售的房源不是集中在一栋楼里的，是分散在各个楼栋，高低层都有，毛坯的。

项目北面紧靠浦东星河湾，你在小区里完全可以看见。

小区的中心广场、绿地很大，该有的便民设施都有，分类垃圾站，废品回收站等等都齐活。

小区内部还有菜鸟驿站，相信这里的快递应该不会送到家门口。

值得一提的是小区正门旁，有一个非常大的道院，和小区内部是相连的。

这里可以听见道院里面放的音乐，还能供养光明灯，就问你惊不惊喜？意不意外？

1楼基本都能改造天井，这也是老小区的特色了。这次你如果买到1楼也能随意改造。

去物业了解了一下，小区现在有1810户。

小区的物业费是0.45元，可以说非常便宜了，停车费是80元/月，但是你基本是停不了车的。

地下车位据物业说已经卖完了，地上的公共停车位，现在的情况是：小区老业主默认的，只要我一直停的地方，就是自己的车位。

你想要车位最后的结局就是吵架，然后出警，物业是爱莫能助的。这也是老小区的通病。

最后提一句，就算吵架，小区里面的老业主多多少少都认识，基本也不会帮你的。

当然小区的生活还是很便利的，旁边就是菜场，路对面就是山姆会员店，旁边还有幼儿园，小区大概率对口进才实验。

户型图

约55平1房↓

约80平2房↓

约105平3房↓

可以看到小区的主力户型可以说都是非常不错的，比较主流的设计，基本都做到了南北通，3房也是3开间朝南。

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说在最后

先说结果：这个项目对于自住购房者，个人不推荐，高分投资也不推荐，但是低分投资可以冲一下。

从某绿色中介网站看到该小区没有挂牌，最近成交均价是8w2，新房7w的均价，1w2的倒挂还是很大的。

但是你要考虑到其他各方面，小区的物业水准，停车问题啊，还有和老业主的相处问题等等。

但是你如果是纯投资不住的话，那还是可以买的。小户型不管是租还是售都还是比较快的。

当然高分购房者不管是自住还是投资都不要去，这批次不管是森兰名苑还是金鼎天地，它们不香吗？

以上是正文。

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