优等生的凡尔赛，森兰名苑PK金鼎天地

原创新房团队上海新房指南

2022年第一批次出炉，浦东一共5各项目，嘉盈峰属于豪宅，锦博苑属于特殊的产品，而剩下森兰名苑、金鼎首府与御桥博翠则属于改善性质的项目。

由于杨浦东外滩缺席，许多浦东人失去了跨江上班的选择；

森兰板块整体规划成熟，板块整体一跃来到了10万+；

而张江的强大购买力们又常年缺好房子；

上一批次浦开仁恒金桥世纪78分不减反增证明了金桥九宫格对于浦东人的十足吸引力；

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以上等等原因，显得本批次的森兰名苑与金鼎首府显得非常抢手。

今天强强对抗，谈谈这两个项目怎么选。

先上结论：

高分选手，买到赚到——森兰名苑

中分捡漏，未来高地——金鼎首府

买得到

强强对抗，就项目而言都是好项目，那么最重要的是买得到！多少分买得到！

森兰名苑

本期供应152套房源，主力面积段112-122平，均价7.2万/平，入围比2；

总价范围简单测算：800-900万之间；

从后台的关注人数统计，森兰名苑的热度是很高的，关键供应量太小，仅仅152套房源！

注定了森兰名苑是一个绝对高分的项目。

这里我猜测一下森兰名苑的积分起步是裸分70分，甚至到80分都不稀奇。

那么要买到森兰名苑的你，需要高分，很高的分；

另外由于高分的可选项目从来都不缺，所以运气也很重要。

毕竟这次运气不好摇号不靠前，下次还有机会！

金鼎首府

本期供应508套，主力面积段90-160平，12幢7-8层住宅；

本期入市90平三房两厅一卫，130平三房两厅两卫，160平四房两厅两卫，均价7.5万/平，入围比2；

总价范围段简单测算：650-1250万之间；

同样是后台高关注度很高的项目，借鉴旁边浦开仁恒金桥世纪的开盘分数，两批开盘分别为75.6分与78.06分，两批次分别开盘175套与383套；

可以说金桥九宫格的规划还是使大多数人信服的，但是508套的供应，入围比2，这代表了需要1016位认筹。

这种大体量的供应在浦东近期只有华侨城纯水岸，顶流项目与却最终得分是70分出头，社保仅需71个月即可。

这就是一个批次开盘超过500套的奇妙现象，一旦体量过大，分数会断崖式下跌，即使区域内的总体房源量没有变。

一个项目一批次全开盘与分批次开盘的差别，近期我也会再详细出一篇文章论述这里面的有趣发现。

这样一来金鼎首府能买到的概率就大了很多。个人猜测裸分65分以上就可以冲一下试试。

但是，由于价格范围段还是比较宽的，最低六百多万到最高一千两百万的巨大范围，势必会吸引更多价位段的人前来认筹；

所以即使是508套的巨大供应，分数上也不会下降的太多。

只能说分数一定会降低，而且是近期来最低的分数，之前分数不够或中分想搏一搏的这个项目是不错的选择。

Anyway，从买到的概率看，森兰名苑＜金鼎首府

性价比

森兰名苑单价7.2万/平＞金鼎首府7.5万/平；

两个项目从产品本身来比较，户型上：

森兰名苑与金鼎首府都是飞机户型的三房，相似户型面积段上相差十多个平方,来去也不大。

森兰名苑的112平与122平的三房更显得紧凑；

对比金鼎的130平三房，总价差距几乎可以忽略；

对比金鼎的90平三房，少了一个卫生间是个遗憾，但少了40平也就是将近300万省下来了，这就比较可观了；

总的来说，户型都不差。

从90-160平的户型布局都非常好。90平的紧凑型与169平的改善型金鼎占优，因为森兰没有与之PK的产品。

然后我们来看看实际这两个项目与周边二手的价差：

3万的价差实属买到就是赚到，加之低密度社区，整体规划，学区加持——香！

金鼎天地

板块内没有合适的二手对标次新楼盘，比较相近的是金桥板块的金京路与杨高北路，那么周边的二手房以老房子居多，少有新房；

虽然最近的证大家园价格也上到了9万多，但由于带福外正大的学区，所以两者价格比较稍显牵强。

周边几个板块，由于多多少少带着学区或更好的地段，也没有低于7.5万可以购入次新商品房。

总体来说实际价差不会少，但这种隐形的倒挂通常来说市场的反应不会很敏感。

未来出售时也需要一段时间的二手交易后才能回归到九宫格住宅的真正价值。

所以性价比来说：

森兰名苑来的更加直接，而金鼎天地的性价比同样不小，但需要更多的耐心等待价值的体现。

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周边规划与配套

森兰名苑

387公顷的森兰绿地

森兰明珠小学配套

森兰国际综合体A4-2TOD项目

金鼎首府

金桥九宫格规划

金桥九宫格效果图

100/180米双子塔

15-01平和学校教育综合体

16-01/19-01

商业商办，地铁上盖项目

未来供应

第一批次还没有准备好的朋友也不用着急。

未来还将供应：

招商高行、森兰壹公馆、嘉里巨峰路项目、金鼎天地04-01、金鼎天地05-01等项目

总结

高分选手，买到赚到——森兰名苑

高分可冲，当然也需要运气，即使运气不好也没关系，高分走到哪都不怕，以后有的是机会！

中分捡漏，未来高地——金鼎首府

中分65分以上冲金鼎首府，这是不可以错过的机会！

当然如果分数不上不下比较危险犹犹豫豫又想参与这一批次购房的小伙伴，御桥博翠也是非常好的后退项目。

那么金鼎首府与森兰名苑你们会怎么选择？选择当下套利还是选择相信未来以少博大？

以上是正文。

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