今天下午，森兰名苑公布了最低入围分，88.86分。这么一个吉利分数的背后，是上海新房计分制，执行一年以来，对于动态分里核心指标——社保月数的最高要求：222个月（目前的满分上限是229个月）。![]()
而森兰名苑的总价区间是700-1000万，基本上覆盖了中产改善的起步总价段。得到市场这么高评价的背后，产品综合性价比高（说人话的意思呢，就是肉眼可见的倒挂）。另外，套数稀少也有很明显的助力。
不过，这222个月社保的背后，和大多数人关系其实不大。相反，对于中产改善的购房者而言，浦西北四区（普、闸、虹、杨）作为市区新房的主力供应区域，才是大家应该重点关注的区域。定睛一看，北四区的中产改善盘，才真的是卖一个少一个。当这些项目真正去化之后，大家的目光必定是放在“下一个可以买买的是哪个项目的”身上。
我特点盘整了一下，今年普陀市区的供应，可以说：方兴未艾。![]()
在北四区里，通常最被低估的普陀，今年的新房机会，一点都不少。自己的“副中心”真如被耽误十年，同时被另外三个城市副中心狠狠地甩在身后。闸北改名“新静安”，大力发展苏河湾；
虹口商业发达，核心区域北外滩规划能级高；
杨浦则是医疗水平发达，东外滩区域未来可期。
而普陀在北四区里面积最大，人群分布也是泾渭分明。
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普陀内环的门槛价就是10万出头，此前的高层天花板，长寿路板块的西康路989，也仅仅11.18万。
要知道，目前新静安的内环地段价，安康苑12.88万，此前中兴路壹号更是12.98万；
中产要买地段和品质兼具的项目，优先从普陀里找，基本不会出错的。这两年，普陀出过的红盘，说在北四区里是领先的。我相信不会有太大的争议。内环内的中海汇德里（2020年新房版本之子）、新湖明珠城（装标巨子）；
内中环的就更多了，中海臻如府（副中心之子）、宝华城市之星（匠心产品）、长风瑞仕璟庭（千人摇）。
而基本上，普陀新房的供应定位就是中产改善，目标客群800-1500万。我们团队特地做了一张符合中产改善主力总价段的热门入市项目图。接下来，起码有五个项目，都可以进入大家的购买清单。![]()
前几个礼拜，我途径天地软件园，对面是已经开工的360数科上海新总部。这让我联想到同样如火如荼建设的卓越京东万里地块，项目位于普陀内中环，万里板块，房地联动价9.6万/平。而其中，X102-02办公、商业、住宅用地，容积率3.5（住宅套数下限411套）；X103-01为住宅用地，容积率2.5（住宅套数下限382套）。项目首批住宅（X103-01地块）预计将于今年三季度入市，主力产品为：约90㎡、140㎡、190㎡。
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地铁11/15号线地铁上盖。还有规划中的20号线，未来上海西站将有三条轨交交汇。
这一点论证了普陀新房在北四区新房中的一大强项优势。
普陀区域内共有7条轨交穿越，大家回想下，尤其是近期新运营的三条轨交线路中，14号和15号线都途径普陀。
另外，自驾的话，项目西侧靠近真北路中环高架，可便捷去往各区域。
低碳和自驾，全凭高兴。
不知不觉，苏河望三期开盘在即，除了当初高溢价拿地带来的一些弊端之外，就是羊毛出在羊身上。而目前，它的邻居，大华石泉项目370套住宅，正待入市。 项目区位和苏河望基本一致，所以我们说些不同的地方。
效果图
其中，中小套占比60%以上，100%全装修交付，办公和商业开发商需自持至少20年。千万别小看这一点，这对住宅有较强的保值作用，甚至对区域城市界面的提升也有不小的作用。开发商大华，宝山的“亲儿子”，但其实在普陀也曾经有过两个不错的项目。![]()
普陀的核心供应基本都集中在内中环区域，第三个则是位于真如副中心的城投俞家弄项目。
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项目位于武宁路、曹杨路、真华南路围合而成的三角形区域内。
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地块原本是沪上最老的工人新村。
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未来将建设成住宅、办公综合体；包括3幢高端精品住宅和1幢精品办公楼。而我们关心的住宅产品，面积约110-230㎡3-5房。11号线枫桥路直线距离约250米、14号线中宁路直线距离约350米、3号线曹杨路直线距离约900米。离项目较近的中海臻如府规划有15万方的大型商业中海环宇中心，也是区域内可以共享的优质商业资源。今年第一批次土拍集中供应中，普陀在整个市区地块中占据了一半的份额，有2幅地块，可谓是最大赢家。
先说说新湖明珠城三期西侧地块，就是，普陀区中山北社区C060202单元B3-16地块。这块地，我们在踩盘明珠城的时候已经多次见到了，没想到上的还是挺快的。这个项目最终入市的话，户型肯定不会奇葩了，热度绝对是像中海汇德里看齐的。在这幅地块入市之前，武宁板块再迎利好，14号线的开通，并在曹杨路设有一站，虽然要出站换乘。
上海楼市总能带给我们惊喜，之前长风瑞仕璟庭，大家都觉得长风供地越来越少，没想到最终还是挤牙膏似的挤出了一小块。
但是这个项目的联动价有了不小的上浮，2020年8月当初，8.99万，有了将近9%的涨幅。但其实算到是明年入市的话，3年不到的时间里，差不多每年3%。![]()
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看到这里，熟悉普陀的一定还会说，漏了可能二批次就要入市的锦绣里、包括普陀真如板块，岚皋路桥下的品尊国际。
这两个项目，前者主打200平叠加，后者主打大面积的大平层，主力总价段远超我们的改善总价上限1500万。
另外，桃浦板块还藏着中环名品公馆的楼王，价格未定，是不是还继续捂着，现在一切还不好说。
未来五年，普陀要看桃浦智创城，而目前也未有进一步的消息。
相反，我们今天提到的五个项目，正在按部就班，是接下来半年乃至一年内，看得见摸得着的项目。
接下去，北四区陆陆续续也会有不少的供应，其中也不乏全市的顶流项目，新静安的静安天御。
而虹口的招商虹玺、杨浦的金隅外滩东岸、中企云萃江湾也将积极入市。
但普陀在板块的覆盖面上和产品的多样性上，无疑能够让中产改善更多的记起自己。
因为即将到来的普陀，会变的更加“靠谱”和“妥帖”。
而苏河望之后，还想不触发计分制，就能入围，恐怕是不太可能的事了！
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