四季都会最后的高层批次，这次没有65分就别想了！

观观上海新房指南

大家好，我是观观。

疫情关系，上海楼市按下了“暂停键”，但现在有多种迹象表明，被“无限”延后的第二批次，极有可能继续扩大阵容。

其中，就不乏全市的刚需圣地，宝山杨行。这里有一个网红的造城项目，四季都会绿龙北，正要开启它单项目的第四期。

满打满算，总计约1966套的四季都会五期，可能还剩下最后两个批次。

约504套高层，和最后约130层别墅产品。

下图中标记楼栋号的为已经售罄的前三批次，另外还剩下6幢高层和8幢低密别墅。（最左边的三栋高层为租赁住房，不做销售用途）

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宝山杨行一步一步成为刚需圣地

从去年的第四批次起，各新房项目的入围比进行了一次统一的调整。

外环外的项目，有两种入围比。

相对冷僻的是1.3，维持了原来的标准。

去年第六批次中就有两个区域的入围比，由原来的1.3调整到了1.8。

当时，我就说，这算的上是官方对于两个板块认购成绩的“褒奖”。

其中一个就是宝山杨行。

而板块与新房项目是一荣俱荣，一损俱损的关系。

在杨行火爆之前，四季都会已经火了快三年。目前已经来到了收官五期。

来看下已经售罄的四季都会绿龙北（五期）前三个批次的认购基础数据。

期间，经历了入围比的抬高，单批次供应套数的猛增。

最终的最低入围分算是稳中有升。

在总共三批次的认购间隔期内，还穿插着这样的一个购房“花絮”。

通常套数猛增，或者单批次超过400套供应，加上入围比的抬高，入围分“悬崖式”的下降是铁定的事。

以至于很多人会觉得二批次的66.8分到了三批次，存在60分以下客群捡漏的机会。

事实上，在正式认购前，我们大家都知道，是想多了。

经此一役，四季都会在刚需市场里的地位直接明牌，就是那个“独一份”的存在。

刚需项目中的顶级配套

毫不夸张的说，如今在上海买房，首要依旧是在买地段。

地段的优劣体现在四大配套的综合评分上。

对于刚需而言，轨交的重要性不言而喻。

从步行至地铁站的距离来看，轨交距离项目的远近和项目的热销与否成正相关关系。

解决了刚需新房最关键的轨交问题，由于新房不承诺对口学区，但也可以稍微聊聊。

目前四季都会绿龙北东侧，上师大附属附属宝山实验学校（在建中），是否对口还未可知。

下图是在万业紫辰苑博萃样板间拍摄的在建中的上师大附属附属宝山实验学校。

不过，四季都会目前周边缺乏大型商业，更多的需要依靠四季都会大城规划，有约3.4万方的盘古路杨泰路商业综合体。

目前，依靠白沙园路上远洋香奈的沿街裙房，各类生活超市也算一应俱全，满足日常生活需求不成问题。

生活之外，富锦路处于外郊环间。

但从地理位置的绝对距离上来说，在全市来说，有着一定的优势。

我们看到从1号线首发站富锦路到人民广场，总计15站，（上车后）只需要37分钟，哪怕再多坐5站，来到徐家汇，也仅仅只需要多出12分钟。

这点可以看出，四季都会的工作区域选择，路是很宽的。

算上从小区出门到富锦路站的距离6-8分钟，完全可以控制在55分钟上下，这也是上海单程通勤的平均时间。

除此之外，项目还拥有强势的生态资源，白沙公园。周边居民多年的期盼终于达成。

强配套之下，倒挂优势着实明显

实打实的地铁房铸就了刚需项目积分的下限，上限的拔高，依旧需要看的是对于周边次新房竞品的价差。

而要知道，整个2021年，刚需新房拥有一定价差的项目并不多。

以至于，我们有一种普遍的观点，认为高积分对于低总价的刚需购房群体来说，意义不大。

通常都是分数往下兼容。比如我70分，刚需预算的，就买个60分出头的差不多了。

先来看四季都会，就在它的正对面，14-16年竣工的远洋香奈，此前一直是该区域的标杆二手房，品质相当高。

去年四季度以后的成交价格在5.1万左右，并且还都是低区。

另外，5年前的远洋香奈，和现在的新房基本就是差了一代产品的迭代和升级。

107平的三房两厅，却只有1卫。

对比新房来看，就是满满的硬伤了。

而四季都会的106平3房2卫长这样。不说有多好，单单双阳台，和2卫已经秒杀任何5年之前的任何刚需三房了。

所以从这个案例里，我们可以看出：四季都会的整体二手房价格会更有保证。

坦率的说，远洋香奈整体社区品质不差，但在产品上的户型以及总价控制上，四季都会优势明显。

此外，刚需对于总价的控制有着天然的敏感。

上面106平的三房两卫在二批次时的最高总价也仅仅是546万，算的上是刚需户型的天花板了。

入手四季都会还有多少机会

最近三年，全市的造城项目基本都很出彩。

四季都会就是这么个造城项目，如今卖到了收官五期。

来看下四季都会整体的区域鸟瞰图。

最早的一期目前已经交房，

二期晓风来，证明了四季都会无论高层、叠加，还是合院都好卖；

三期繁星启主打三房，还有90平上下叠；

四期月城西地块在宝安公路区域，认购水平一般，但丝毫不影响去化，转定率极高；

五期回到四季都会第二好的地段。

不知不觉，四季都会从一期开盘至今将近三年的时间，热度可想而知。

此外，除了四季都会之外，一站之外的大华公园荟也在为杨行板块的热度助力。

四季都会绿龙北即将迎来第四批次，后续也已经不多了。

6幢高层将供应77-125平的2-4房，还有8幢低密产品，是否和高层一起推出，目前未知。

但从四批次之后，楼栋在小区中的具体位置来看，更靠近白沙园路，也就更靠近富锦路。

这次几分可以入围？

最后聊一聊具体的积分情况，撇开套数谈论积分就是耍流氓。

如果4批次供应500套左右的体量。

再来看一下前序三批次的供应认购数据。

四季都会的火爆得益于两点：

第一、名声在外，且认购间隔有一定的周期。

认购时间节点基本要早于开盘一个月左右，也就是说2月24认购的三批次，距离当下也已经将近2个月，并且蓄客的时间还在持续拉长。

第二、套数少了，同期全市竞品基本没有。

毕竟套数少了约26%，所以分母小了。全市同等价位的刚需竞品，且带有同等步行距离的刚需地铁房屈指可数。

有人说，招商璀璨城市可能是一个。

届时如果维持房地联动价的4.5万，那或许会是一个。但璀璨城市首批主打的是105平户型。

而四季都会多个面积段和户型覆盖，总价段跨度基本从400万覆盖到660万。

所以并不会直接造成竞争，并且一个浦东一个浦西，客群并不完全重叠。

所以，65分应该是一个比较清楚的下限。

如果预算符合，积分也够，四季都会这最后的高层批次，务必不能错过！

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