消防设施维保不到位，物业公司承担火灾损失赔偿责任！

事件回顾 一

据广东消防报道，2016年10月15日10时57分，广州白云区石井街石沙路八方物流园发生火灾。广州市119指挥中心调派14个公安消防中队、石井专职消防队，共30辆消防车赶赴现场处置，约4个小时将大火扑灭。火灾造成2人受轻伤。

据现场消防员介绍，因现场物流仓库断电，水泵房无法启动，室内消火栓无法取水，消防官兵一方面迅速寻找水源，在周边1公里处找到一条河涌，采取消防车接力铺设水带长距离供水，另一方面采取消防车运水方式进行供水。13时30分许，火势已得到有效控制，但仍有较多浓烟。15时20分许，现场消防员内攻近战，将现场明火全部扑灭，并对火场进行清理。

白云区石井街道办事处表示，起火原因是八方物流公司C7栋一档口因电路短路引燃档口内货物，过火面积约1600平方米。起火原因和经济损失正在核查中，相关责任人已被控制。

事件回顾 二

据《新闻夜班》报道，2016年10月15日上午9点半，南宁翡翠园小区祥云阁1单元8楼的801房突发发生火灾，火势迅速扩大。在热心居民和消防的共同努力下，大火很快被扑灭。但是不幸的是，一名男性住户在大火中丧生。

住在同一栋楼的梁先生在发生火灾后，第一时间就赶到现场参与了灭火。梁先生他们马上打开消防栓，想进行灭火，但是发现消防栓没有水。情急之下，梁先生与其他业主一起在对门邻居罗女士家中取水灭火。

在消防官兵的紧急扑救下，大火很快就被扑灭了，但是消防人员在清理火灾现场时，发现一名男子已经遇难。遇难男子的朋友已经赶到了现场，但是不愿意向记者讲述具体的情况。对于这起悲剧，很多小区业主提出质疑：为什么发生火灾时，用来救命的消防栓里面却没有水呢？为此，记者特意找到了翡翠园的物业公司。

物业工作人员告诉记者，因为翡翠园小区里面的水管已经使用了十几年，为了保障小区业主的用水，他们正在小区里面进行水管更换工作，为了方便施工，需要临时关闭一些水阀。没想到恰巧就在这个时候发生了火灾。

目前，消防部门还在对具体的起火原因做进一步地调查。

《消防法》第十八条规定“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”实际生活中，物业服务企业一般与业主通过物业服务合同约定物业服务企业应提供对包括消防设施在内的公共设施进行维护保养等物业服务事项。据此，当发生火灾时，由于物业公司未履行相关义务导致建筑消防设施未保持完好有效并因此在火灾扑救过程中无法发挥其应有的作用时，根据《侵权责任法》等规定，物业公司应对火灾蔓延扩大所造成的损失承担相应的赔偿责任。

经典判例

南京市丰富路18号朗诗熙园7幢1702室房产(下称朗诗熙园房产)主卧室内起火，居住人陈某、刘某(系原告的儿子与儿媳)发现火情后，先用家中水救火，因火势无法控制使用楼道内消火栓时，发现消火栓内无水。陈某后拨打被告莲花物业南京分公司电话，并向消防部门报警。被告四名工作人员到达现场后，因火势太大未能进入室内采取灭火措施。后经消防部门扑灭。

经南京市白下区公安消防大队认定，火灾成因是：

(1)南京市白下区丰富路18号朗诗熙园7栋1702室居住人员有吸烟的习惯;

(2)电器设备长期连接电源，处于带电状态;

(3)发生火灾时，未采用有效措施，导致火灾扩大蔓延;

(4)朗诗熙园房产7栋室内消火栓系统故障，导致室内消火栓系统内无水。

火灾造成朗诗熙园房产内部分家具、电器及装修物品毁损，经南京长城资产评估土地房地产估价事务所评估，火灾损失的市场价值为238372元。

另查明，被告莲花物业南京分公司是朗诗熙园小区的物业服务公司，其与朗诗熙园小区业主签有前期物业服务协议约定住宅物业费每平方米1.8元，协议第三条关于物业服务质量中的第八条明确约定：1.各类消防设施完好、有效，消防水泵供水率达100%，其他消防设备设施完好率98%以上;2.执行有关消防法律法规，健全消防组织，建立消防责任制。

法院认为

被告的过错行为在一定程度上迟延了火灾的扑救，致火情未能有效控制，造成原告财产损失的扩大。原告财产损失扩大的具体数额，实际已无法核算，但可以确认，房屋居住人的疏忽大意与被告的过错行为相结合共同导致了原告实际损失的产生。与房屋居住人相比，被告的过错程度相对较低，其过错行为对损失发生的原因力相对较小。

因此，被告的过错行为是原告损失产生的次要原因，综合考虑，法庭酌定，被告莲花物业南京分公司对原告全部损失承担30％的赔偿责任，即被告莲花物业南京分公司应赔偿原告77812元。

南京市鼓楼区人民法院判决：被告莲花物业南京分公司、莲花物业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈星飞财产损失77812元。一审判决后，双方当事人均未上诉，一审判决已生效，被告已按一审判决履行义务。

如何加强物业中的消防安全管理

一、明确物业管理人员职责

1、认真学习有关消防知识,熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。

2、消防监控中心实行24小时值班。消防监控中心是接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令、控制消防水源、固定灭火、通风、空气调节系统等设施机构,中心应实行24小时值班。值班人员要忠于职守,认真工作。

3、严格贯彻、执行消防法规,落实各项防火安全制度和措施。专职消防人员必须每天巡视管辖区的每个角落,及时发现并消除火灾隐患;定期对防火责任制、防火岗位责任制执行情况进行检查,并进行汇报、交流、评比;定期对业主(使用人)的住处进行防火制度执行情况检查,阻止私自乱拉乱接电源,违反安全用电、用气的不当行为。

4、负责管辖区内动用明火的批准和现场监护工作。

5、管理好管辖区内的各种消防设备、设施和器具,定期进行检查、试验、大修、更新,确保它们始终处于完好状态。

6、组织消防宣传教育,广泛开展防火宣传,动员和组织区内群众接受教育,增强防火意识。

7、定期对管区内要害部位进行检查是预防火灾的一项基本措施。特别是要检查各楼内的电器、电线、煤气管道有无腐蚀、氧化等情况,防止线路短路或爆炸引起火灾。

8、管理好消防监视中心的各种设备、设施,保障监视中心始终处于正常工作状态。

9、发生火灾时,协同公司、部门领导到场，现场指挥和扑救。

10、制止违反消防安全的行为。

二、建立较完善的消防安全制度

1、消防中心值班制度。消防中心值班室是火警预报、信息通讯中心,消防值班员必须要树立高度的责任感,严肃认真地做好消防中心的值班监视工作,并做好消防设施每天运行情况记录。

2、防火档案制度。物业公司要建立防火档案,对火险隐患、消防设备状况(位置、功能、状态等)、重点消防部位、消防工作概况等要记录在案,以备随时查阅：还要根据档案记载的前期消防工作概况,定期进行研究,不断提高防火、灭火的水平和效率。

3、消防岗位责任制度。要建立各级领导负责的逐级防火岗位责任制, 上至公司领导,下至消防员,都对消防负有一定责任,从而建立健全防火制度和安全操作制度。每年年初由物业管理公司招集物业辖区内的单位和住户楼长签订《防火责任书》,确定消防联络员名单,并确定职责,层层明确责任,建立全方位的监督体系。

4、定期开展消防安全检查制度。要确保消防栓玻璃、阀门、水枪、水带完全完好。报警系统要准确无误,达到应急要求。配电房、值班室、管理公司应按规定配齐各种灭火器。备用发动机、消防水泵、消防电梯应能应急使用。定期组织大检查,每月管理公司进行普查,每周科室进行自查,平时设置专人重点抽查,做到发现隐患立即消除。

消防安全检查可通过专业的电子消防维保软件来实现，这样可以保障消防维保工作的真实性，同时也能减少被漏检的可能性。（想了解消防维保软件详情，可直接在微信里进行留言，静静也会及时的为大家解疑答难）

5、保安人员的定期和演习制度。从我们园区情况来看,苏都、都市、师惠坊等小区在这方面做得较好,他们在元旦、五一、“119”等节日期间与公安消防部队一起,假设居民住宅火灾,进行演练,效果较好,受到了居民的欢迎,也使得居民群众受到了消防知识教育。

6、其他有关消防规定。如严禁使用交流电门铃;严禁在物业内堆放易燃易爆物品;严禁在楼上燃放烟花爆竹;未经批准，不得擅自进行管、线路(电表)改装、增容;严禁堵塞防火通道;正确使用石油气，做到人走火灭等。

三、建立一支高素质的消防队伍

加强物业的消防管理,物业管理公司全体员工都必须熟悉《中华人民共和国消防法》和公安部发布的《机关团体企业事业单位消防安全管理规定》。

四、注重消防设备的维护保养

维保时推荐使用类似于 iFire 消防宝的软件，通过信息化技术四维定位工作人员，确保各类巡查记录表的客观性、准确性，实现设施设备管理的无纸化与数据可视化，有效降低公司运营成本，提升了维保的质量。