城市、增长与房价之二 | 过去已去，未来已来——从工业化到城市化

过去已去，未来已来，我国的经济增长方式已经发生根本性变化，拐点在2013年已经发生，这个变化可以概括为“从工业化到城市化”。城市化接替工业化，成为中国经济增长的新动能。

（根据作者2017.10.22上午在北京大学光华管理学院高级经理人培训班上的演讲整理，全文分为五部分，这是第一部分。）

很高兴有机会和大家交流一些关于中国宏观经济问题的思考。金融危机以来，我国经济增速持续下行，一路跌破10%、9%、8%、7%四个关口，趋势上看起来还会下跌。未来经济会怎么样？经济增长的方式能不能转变？经济增长的新动能在哪里？这些问题大家都比较关心，因为不仅涉及宏观问题，还涉及每一个企业的商业环境，关系到生意好不好做。

未来的发展，取决于基础力量的现状和变化。判断未来，需要对过去的历程、发展的现状进行一个分析，理解我们今天是怎么到这里的，目前的基础力量和约束条件是什么。因此我把分析分为三部分：现在、过去、未来。先讲最近的情况，特别是一些新变化，新情况，要点是我们的经济增长方式已经发生变化，再讲过去的路径，要点是理解为什么会发生这样的变化，在此基础上，对未来做一个判断。主要的观点呢，可以概括为三句话：

第一部分 

从工业化到城市化：拐点在2013年已发生

我们今天要讲的是一个宏观问题，宏观的问题都是有微观的表象，因此我们从大家比较关心、比较熟悉的一个微观现象谈起，那就是房地产的价格。房地产是国民经济的支柱产业，很多宏观现象在房价上有所反应。

图一 2013：房地产分化元年

本图中三条线是一二三线城市房价累计涨幅（2010.06=1）

数据来源：wind百城住宅价格和70城住宅价格。

这个图（图一）是从2010年以来，我们国家一二三线城市房地产价格的累计增速，我们把2010年6月的价格标准化为1，最上面的1.96意味着一线城市房价从2010年6月到2017年8月涨了96%，几乎翻了一倍。二线涨了40%，三线涨了21%。一个很直观的结论就是一线城市涨得比较快，二线城市涨得比较快，三线城市涨得很慢，几乎没有什么增长。最近一两年，三线城市才开始涨得比较凶，这跟我们去年国庆以来出台的最严厉的房地产调控政策有关，把一线、二线使劲往下压，那么边上的三线就开始往上涨。所以，你看到的是一线大涨，二线小涨，三线涨得很少。

但是这张图更重要的信息不在这里，更重要的信息在于这个拐点。这三条线一开始是重合的，一直到2012年12月。从2010到2012年，包括2012年之前，我们的房地产市场有一个特点就是大中小城市同起同落，从统计上平均之后看不到什么区别。但是这个现象从2013年之后发生巨大的变化。2013年之后，一线城市涨得特别凶，二线涨得还多一点，三线涨得很少。

所以，2013年是中国房地产市场的分化元年，分化是从2013年开始的。2013年以前，买房子随便买，买哪里都赚，多少差异不太大。2013年开始，买房子就不能随便买了，买对了，能涨很多，买错了，不仅不涨，还会掉下来。认真观察过中国房地产市场的，比如房地产业内的人士，很多人都知道这个分化的现象。

那么，分化的原因是为什么？背后藏着什么道理？房地产这个事情，宏观上有一个大词叫“国民经济的支柱产业”，微观上一个小词叫“家庭财富的最主要的组成部分”，宏观微观上看起来都很重要。

从经济分析的角度，房地产价格是一个地区、一个城市的经济活力的最重要表现。房价涨说明这个地方经济好，大家看好，所以买。所以从分析的角度，房地产价格是一个地方人口吸附能力和经济增长潜力的最重要指标。从这个地方看，从国民经济最重要的行业市场看，似乎2013年，中国的经济发生了根本的变化。

房地产价格只是一种结果、一种表象。它背后的驱动力是什么？我们来看一组数据，看人口长期的趋势。下面这张图（图二），看的是2004-2012，以及2013-2015两个时间段不同规模城市人口的年均增速，前面一段时间是2004到2012年，后面一段是2013到2015年。这张图画的是我们国家287个地级市和地级以上城市的人口变化，都是用的户籍人口。

图二  2013：人口加速向大城市聚集

这张图比较大小城市在两个时间段的人口增速

数据来源：CEIC(2013年相应的分组依据为0-500亿，500-1000亿，1000-1500亿，1500-2000亿，2000-5000亿，5000-10000亿，10000亿以上).

可以看到，2013年以前，每一组城市的人口流入速度是差不多的，如果画一条趋势线的话，基本是平的。2013年以来，人口流动的规律发生了根本性的变化。特大城市和大城市人口持续流入，并且特大城市人口流入加速，其他城市已经基本不流入，甚至流出了。所以从这张图看来，人口往哪里走，显然已经发生了根本性的变化。人口往哪里走，实际是以那个城市的就业机会、收入增长、基础设施为前提的一次投票。看了这张图，似乎2013年以来城市房价的分化，并不是什么奇怪的现象，而是与背后的人口流动方向和趋势的变化密切相关。

图三  2013：一线城市增速反超

这张图比较一二三线城市的经济增长速度（%）

数据来源：WIND，作者计算。

刚才看的是人口，这张图（图三）看的是GDP增速。横轴是时间，纵轴是城市的经济增长速度。大部分时间，一线城市的经济增速是比二三线城市的经济增长速度低的。它的拐点发生在什么时候呢？它的拐点发生在2013年。在这张图上，你看一线城市的增速在2013年反超了二线和三线，并且之后就呈现了一个一线城市快速增长的态势。

我刚才没有说到历史信息，如果把这张图往前延的话，历史上还有一段时期我们国家的一线城市增速是快的，是1998年、1999年，那个时期是90年代以来我们国家最严重的一次经济萧条，那是第一次“剩者为王”的时代。那个时候，一线也是比二三线快的。所以从整个小二十年的图里我们看到一个规律，就是经济特别垮的时候，一线城市反而撑得住，二线三线下的特别快，特别是三线。

这张图说明，大中小城市的经济增长速度的相对位置已经发生变化，大城市成为更重要的经济增长引擎，从2013年开始一直如此。

图四  经济增速和人口增速

再来看一张图（图四），分别是经济增速和人口增速。在2004-2012年这段时间里面，其实一线增速是小于二线三线的，二线和三线增速差不多。所以这段时间的经济增长，主要是二三线城市驱动，一线也涨得很快，但没有二三线快。但是，从2013年开始发生了剧烈的变化，当然整个增速都下来了，这个是整体的变化。但是一线快于二线，快于三线，增速已经发生了反转。一线比二线快了0.4，比三线快了2.8。2.8是个什么概念？我们国家平均的经济增速大概是6.6、6.7之间，2.8相当于经济增速的三分之一还要多，不是一个小数字。

再来看人口的变化。人口增速之前是2.6、1.3、0.7，一线比二线快，二线比三线快，这个规律一直如此，人们一直喜欢往大城市去。然后我们看之后发生了什么样的变化，从2013年开始有什么变化？一线2.5基本上保持了原来的增速，二线从1.3降到了0.8，降了差不多三分之一，三线从0.7降到0.1，基本上就不增长了。2013年以后，三线城市人口基本上就不增长了。人口往哪里去呢，往大城市去。

图五  产业结构变化

刚才说的是经济增速和人口增速，我们以2013年为切点，看到了巨大的变化。接下来，我们看一下产业结构的变化。这张图（图五）把所有城市分为两类，一张是工业主导，一张是服务业主导。先说这张图是怎么划分的，我们是按第二产业和第三产业在GDP中的相对大小，如果一个城市二产比三产大，我们就把它划分为工业主导。如果三产比二产大，我们就把它划分为服务业主导。

先看2013年之前，不管是经济增速还是人口增速，这两组城市都是差不多的，差别很小。从2013年开始发生了很大的变化，不管是经济增速还是人口增速，工业主导和服务业主导的城市都差别巨大，服务业主导城市全面超过工业主导城市。人口增速差得太多这里就不说了，一个是0.1%，一个是0.8%，差了8倍。经济增速差距也很大，差了3.8，这是我们总体经济增速的一半还多，不是一个可以忽略的差距。这说明服务业已经成为我国经济增长的一个主要的力量。

图六  支出结构变化

再来看支出结构（图六）。支出结构我们是按投资和消费来划分的，投资的指标是固定资产投资，消费的指标是社会消费品零售总额，根据哪个大来划分成投资主导型城市和消费主导型城市。我们看到，之前是投资主导城市比消费主导城市经济增速快，人口增速也快，差距要大一点。2013年之后，发生了彻底的反转，消费主导型城市比投资主导型城市快了不只一点点，在人口增速的表现更为清楚，人口增速分别是0.1和1.5，差了15倍。

所以，不管是从生产结构还是支出结构上，整个的城市结构，它的增长能力和人口吸附能力都发生了根本性的变化。

图七  2013：服务业经济悄然到来

大家之前可能都听说过一个事情，叫中国的“服务业滞后”。再来看下面这张图（图七），从2013年开始，第三产业的比重已经超过了第二产业。我们千呼万唤等了很久、讨论了很多年、费了很多笔墨、开了很多研讨会的这个“服务业滞后”问题，已经基本消失了。我们已经悄然进入了一个服务业经济的时代。

我们不妨在这里稍微停一下，思考一下这是为什么。之前有很多研究，从很多方面讨论中国服务业滞后问题，比如说中国的市场环境、法治、产权等等软体基础设施不利于服务业的发展等等，但是要怎么检验？市场、产权、法治都是些异常重要、同时又异常复杂的概念，这些概念的界定都很困难，要真的用来解释具体的事情，就需要先具体化，找到发生作用的机制和路径。对于这些具体的东西，人们对于其运作规律的理解还很浅，更谈不上准确测量，任何测量都可能代表着“致命的自负”。

其实，有个很简单的解释，服务业占比低，它的等价含义是工业占比高。工业为什么占比高呢，其实就是工业发展的太快了。所以我们国家服务业滞后的等价语就是工业发展快，工业发展快几乎等价于经济增速快。我们从90年代以来这么多年百分之十的增速基本都涨在工业上，服务业占比当然低了。所以，服务业占比低、服务业滞后，它从根本上讲就是个伪命题，说的就是经济增速快。倘若扣除了经济增速快、工业发展快，你还能找到服务业发展滞后的证据吗？看起来很难。

我们刚才用一组数据来说，我们国家的经济增长方式，它的主要驱动力已经发生了根本性的变化。这些变化，集中体现在大城市开始取代中小城市成为经济增长的主发动机，消费主导城市、服务业主导城市开始反超，并保持较快增长，投资主导城市、工业主导城市的增速已经大幅下滑，并显著落后于消费和服务主导城市。

总之呢，2013年是一个重要的年份，我国的经济增长方式已经发生了重大的变化，这个变化可以概括为“从工业化到城市化”。

怎么理解这种变化？这样的变化是一个偶然，还是一种必然？能不能持续？要回答这些问题，就要我们去回溯历史，理解我们怎么到今天的，然后在此基础上去看这些变化。我们短暂休息，回来接着讲。