房地产行业又经历了一次壮烈的洗牌，这一年，地产人满眼尽是乌云。![]()
作者-童洁
编辑-张常旺
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2021年房地产行业被低气压所笼罩，许多地产人回顾刚刚过去的一年，都会忍不住感叹一声：“太难了”。克而瑞公布了一组数据，纵观TOP200房企的整体表现，4成房企累计业绩同比降低，全年销售目标完成率平均值为 88%。要知道，2016至2020年，房企全年销售目标完成率均值从未跌破100%这条线，这一数字意味着，已经有房企开始原地踏步，甚至走下坡路。中指院经过统计也得出结论，2021年，百强房企平均销售增速仅为 4.2%，与2018年40%左右的水平相去甚远。随着房企增速大幅度下滑，房企阵营发生变化，除销售规模3000亿以上阵营增加了一家房企之外，1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿几个阵营的房企数量都在减少。毫无疑问，房地产行业又经历了一次壮烈的洗牌，这一年，地产人满眼尽是乌云。不过，就像一位TOP10房企员工对时代财经所说，“世间万物本是守恒存在，有人哭就有人笑”，阴天之外，局部晴朗的天气也并非不存在。
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有房企还在冲刺
每年的年初都是检验上一年成果的时间，尽管2021年已经有不少房企拒绝喊口号、定目标，但2021年的状态和成绩都会从数据中体现出来。中指院称，2021年，百亿企业增速分布呈现“倒V形”，增势最为凶猛的不再是头部那些大牌房企，反而是处于腰部300-500亿阵营的房企取得了更好的成绩。此外，1000-3000亿和 500-1000亿阵营的中上游房企，也不乏凭借深耕重点城市而保持了业绩的稳定增长。从32 家公布了年度销售目标的房企来看，绿城、华润、滨江、正荣、越秀地产、大发等房企的销售目标完成率均在100%以上。这其中，绿城、滨江的大本营在杭州，吃到了杭州市场这一轮红利，此前滨江董事长戚金兴就向媒体坦言，今年滨江得以保持增长的原因就是重仓大本营杭州。越秀地产的重点则放在大湾区。2021年上半年，越秀地产是广州市场的“拿地大户”，第一批集中供地中就斩获7宗地块，整个大湾区的土地储备更是占据其总土储的一半。去年8月中期业绩会时，越秀地产董事长及执行董事林昭远透露，越秀地产前7个月的销售中，广州的占比超过了50%。如果不以完成全年销售目标为参考值，百强房企中还有很多增长迅猛的房企。克而瑞发布的《2021年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，建发房产以1711.3亿的销售成绩排在榜单第21位，而上一年建发房产的排名是第31位，一年时间，其业绩增长约32%，排名上升了10个位次。卓越的排名跨度更大，由2020年的第44位跃升到2021年的第31位，销售业绩由994.1亿增长至1250.3亿，整体业绩增幅虽不及建发房产，却也达到约26%的水平。前述TOP10房企员工认为，2021年还能继续“笑”的房企大致分为两类，一类是负债较低且实力雄厚的国企、央企，另一类是处于中下游还想冲一把的民营企业，它们往往有着更开阔的思维，善于借助合作伙伴的力量，关键时刻也舍得及时“断臂”。
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昔日“黑马”业绩大滑坡
相比业绩增长的房企还能保持相对轻松自若的状态，一些出现危机的房企就笑不出来了。克而瑞研究报告提到，2021年，仅TOP20房企中就有恒大、绿地、世茂、阳光城、富力地产等房企的业绩出现不同程度的下滑，其中恒大的业绩降幅最大，为39%，其余几家房企的业绩降幅在10%-20%之间。相对应的，前20强，甚至前10强名单也发生变化。恒大由2020年的第2位降至第5位；2019年重新回到前10强阵营的世茂再次掉出队伍，排到了第12位；阳光城销售额从2146亿下滑至1838亿，排名下滑1位，至第19位。前述TOP10房企员工表示，2021年在维持正常运营的情况下，业绩与2020年持平就已经称得上是不错的表现。“2021年销售端遇到的问题主要来自于房贷收紧和热点城市的调控，政策面的改变导致部分计划在2021年入市销售的项目未能如期拿到预售证，网签周期较以往更长一些，回款存在滞后。”不过，在其看来，2021年债务问题引发的流动性危机才是“压死”房企的最后一根“稻草”。如其所言，去年销售出现负增长的名单中，有多家房企存在流动性风险。近几个月来，世茂高管几番就债务问题与投资者进行沟通，同时出售资产加速回笼资金，阳光城和富力也因迫在眉睫的债务问题进入紧急状态。更加突出的案例是曾经被誉为“黑马”的新力，其在2021年经历了销售额和行业排名的断崖式下滑。克而瑞榜单显示，2020年，新力的年销售额为1196.4亿，但是到了2021年，其全年销售额缩水至815.1亿，排名由35位直接滑落到第51位。新力的滑坡之路从2021年8月市场上传出其票据逾期、拒付开始。彼时，市场中充满“新力爆雷”的声音，新力掌门人张园林还亲自向投资者进行解释，但到了9月，新力一笔金额为3874万元的到期债务逾期未偿还，这颗“雷”终究还是被引爆。此后，新力的债务问题持续恶化，12月，新力对外披露境内债逾期金额高达63.94亿元，并确认10月到期的一笔2.5亿美元债务违约。严峻的债务危机下，新力旗下正在开发的项目屡屡传出停工的消息，销售端同样受到极大影响，陷入僵局。“身处同一个行业，看到同行出现危机，自己不害怕是不可能的。可以看到，今年下半年的土地市场，很少能看到‘踩线’的房企了，大家都在守住最后的防线。” 前述TOP10房企员工称，2021年减少拿地意味着可售货值将减少，其预计2022年房企的销售增速将进一步放缓。
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