商业地产去库存，向香港杂货铺老板娘看齐
大卫·哈维（David Harvey）在《资本社会的 17 个矛盾》的前言里告诫，如果人人都试图靠收租生活，没有人投资于创造，那么资本主义无疑将走向一种完全不同的危机。
我们所经历的房地产市场，靠收租都越来越难过活，靠升值比靠收租更过分。
被警戒的还有香港的零售业危机。前些年为承接大陆崛起的购物需求，香港三街一商场、五街一购物中心，如今一片沉寂，供求曲线起伏的另一端是大陆商业地产的高库存，还没进入狂欢，就被电商赶下了舞台。
匆匆做答案，冒然下结论。我们常常充当解决问题的违规者，心理学上称之为「乐观偏见」。根据任何商业规律、任何统计数据，像成都、苏州、广州等城市，商业地产都是绝对过剩的。我们对城市化的深度自信，恰恰说明了我们对悲观一面的视而不见。
▲ 现如今，高楼大厦数不胜数
记忆中的建筑模样已然模糊｜《从你的全世界路过》
这种盲目性的根源，在文化上，甚至可以追溯到我们对老子的曲解。后人给老子最大的标签是「无为而治」，似乎东方自由主义源于此，殊不知老子原话是「无为而无不为」，我们截取了上段，并且铭记，把后半截埋入了土堆。
先是「无为」，不为什么，没有直接的功利诉求，把私利计较一扫而空，喜欢做什么就做，不必瞻前顾后，进而做到「无不为」。前后两个「为」字对应不同的语境。
直到我拍下香港这间杂货铺，一刹那间，我领悟了老子的话，也看懂了现实。老板娘入镜了，顾客和伙计这一刻恰好都在镜头之外。
▲ 比起朝九晚五的上班族
当一个自由自在的杂货铺老板娘也未尝不可
这间铺子位于香港观塘兴业街上，观塘区域类似于内地的工业园区，以仓储物流为主。
店铺促狭，却迸发着极大的能量，供餐且可外卖、可堂食，右侧里间有三张桌子，菜谱不超 10 个单品，横贯的货架是正宗的百货模式，在我眼前，成了闪亮的货场，上至工具箱、下至文具本，各式饮品琳琅排开，不挤不乱，甚至如此超负荷的营业，也不外占街道。
这一景象，引导出我脑海中的两级景观：一级是被中产者拥挤的所谓高品质的 Mall，另一级是空荡难租的各式商业空间，它们匆匆上马，又匆匆地举步维艰，不禁让我自问，这些商业空间的幕后推手，和香港杂货铺老板娘相比，到底差在哪里？
德国诗人里尔克说：「对于你心里一切的疑难要多多忍耐，要去接受这些『问题的本身』。」
商业地产是 20 世纪商业社会的产物，社会分工和产业演进推升了人类活动的多样化需求。在新时期，书店转身成了文创空间，酒店卖起了家居用品，协同办公的拥有者也成了创业项目的投资人，以传统的眼光来看，这叫跨界和混业，放在当下，这成了这些空间本该有的样貌。
▲ 身体在书海中畅游，思维在脑海中碰撞
三四年前，与我所居住的小区一墙之隔，兴起了一所文创园。起先是一水的文娱公司，历经一轮洗礼，打着文化招牌的餐厅没了，名头很响的互联网公司没了，多了私人订制店、健身会所、古典音乐教室等。近年来，双创园本身鲜有在商业上很成功的，但是双创的思维弥足珍贵。
也就是我们终于从「无为」进阶到了「无不为」。近十年，美国商业地产增长最快的业务是服务器存储空间租赁，也许这代表了趋势，我们的市场却选择漠视。我们对 WEWORK 估值额的兴趣，超过对任何商业规律的追寻。
从经济学上来看，我们还在以建筑物的交换价值来处理这些空间，能卖则卖，能租则租，业主和承租方，不在一个平台对话，或者说我们对于商业地产，从来不是从使用价值出发，而是牟准了短期的交换价值。
事实上，我们缺少了「无为而无不为」的勇气和谋略。众人畅谈的创新，房地产业还在无情地践踏。建筑师查尔斯·摩尔说，尺度和尺寸不是一回事，尺度是相对于尺寸，是某事物相对另一事物的相对尺寸。
老板娘经营项目的选择是小尺寸，相对于一个街区，她的店是小空间，但是她经营的尺度确实很宏阔的。一幢商业建筑的经营方式选择是小尺寸的，相对于一座城市，它也是小空间，但是它的乘数效应所触动的都市生活尺度确是很客观的。
▲ 在大多数的房地产商眼中，租售房产的收入更为重要
这位老板娘的小生意给了我很大的启发，商业地产的推演过程可以换一种方式，先「无为」地放掉商业规律和经验，然后再「无不为」敢于选择任何运营策略。华丽转身的重点在转身，而不是华丽，以下五步可以为「转身」而热身。
第一，知道谁在盯着你看，比你看谁要重要得多。
在商业竞争里，在乎你的人比你在乎的人更重要。如果你不知道路人中，有多少是渴望遇见的，有多少渴望无法被满足，那么你就无法衡量你存在这个街区的价值。我们在大部分情况下接受的是通用的评估，是对人流和业态的模拟，是通用项的填空和权衡，而不是坐在人群里，倾听和凝视的结果。
第二，了解需求，还要主动去满足需求。
我一直疑惑为什么那么多店员在无时无刻地玩手机。或许我所见只是我的经验。这与商用物业业主们坐拥租金的思维如出一辙，远远不够用心。
满足需求是一项辛苦的劳动，它需要不断地与居民产生互动，进而逐渐产生彼此的不可替代性。老板娘经营项目貌似杂乱，实则精准，各类商品品种不多，样样切中市场命脉。
▲ 老板娘经营的杂货铺，「麻雀虽小，五脏俱全」
第三，忘掉人流、动线和展示面，重新识别商业空间中的关键位置。
香港老板娘的铺子里没有多少无谓的杂陈。商业布局做到了取舍有度，张弛有力。空间里不同区位具有不同的价值，该舒展的舒展，该紧凑的紧凑。空间整体的价值是充满差异化的，这种差异可以是零和无穷大之间的关系。我们完全可以把许多剩余空间拱手让给公益和公共事业，或许能事半功倍。
第四，把选定的内部关键位置打造成为核心业务，成为全部空间的共享资源。
老板娘打出的醒目的产品广告，不是占有更大经营面积的餐饮项目，因为我对标牌上的物品无所求，所以也不甚理解，但是在我离开之后，转身看了一眼，才体会到作为一间商店的自由。
许多商业空间是被自己的主题、被自己的定位所限定了，其实主题在某种程度上是思维的懒惰，任何一劳永逸的策划都值得警惕。任何主打一站式体验的定位都是战略的轻率。
▲ 优质产品的亮点，不会仅仅局限于广告牌
第五，一定要确保关键地段取得成功。
优越地段上的烂尾楼，就像英年早逝一样让人惋惜。烂尾的因由往往都是企图心太大，被干大事的心所困扰了。当前，国内大多失败的商业项目，都有成功的姊妹篇。原以为一个地段的成功可以推而广之，一座城市的认同可以广而告之，殊不知一口吃出的胖子必定消化不良。
经营 50 平米的店铺与 20 万平米的综合体相比，所有的经营内容都会不同，唯独态度是一致的。在商业地产库存压顶的当下，需要什么态度呢？心理学告诉我们，隐性的积极性体现在针对外界市场变化，偏好态度能够自动激活。
如果说商业地产是一项持久稳定的苦役，那么我们学习一位老板娘就算找对的标杆。我们只是盖好了城市，其实我们并没有让城市有效运转起来，老板娘心态或许才能让每一位居民成为市民。
下次若有机会，可以好好谈谈租的话题，应景当下如火如荼的租赁市场。
封面图｜《乘风破浪》
作者｜崔骥 编辑｜张蛋汤
总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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