冯仑：中国房地产的青春期已过 好日子接踵而至
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今年的房地产处在一个很有趣的位置，我叫它「后青春期时代」。
青春期最大的特点就是长个儿、长身体，放到房地产语境，对应的是刚翻篇的黄金十年。青春期结束以后，该长脑子、长智慧，进入全面发展时期了。中国房地产正经历这样的阶段。
青春期之前人一般都比较简单，青春期之后，角色扮演越来越清晰，人生走入多样化，由此展开新的历程，在不同的轨迹中寻找真正适合的发展路径。
▲《那些年我们追过的女孩》
那些年我们为之疯狂的楼市青春
青春期结束，人虽然不再不长个儿，但不等于驼背，驼背大概要到四五十岁以后，人会在高水平上停留一段时间，看上去是原地踏步，其实是微调和自我修正。去年全国一二三线城市房价狂涨，今年地王少了、限制多了、房价跌了、交易降了，与其说是衰败，不如说正孕育着新可能，长个儿时代画上了句号，长脑时代的开端到了。
青春期时代的中国房地产始终没有性别之分，房地产几乎可以和住宅划等号。刚过青春期的房地产慢慢显现出性别差异，不全是住宅这一个划分，有的做商业地产，有的做医疗地产，有的做文化地产，发展路径分化，有了更多故事可以讲。
长大以后的房地产行业究竟有多少种商业模式？万变不离其宗，之前竞争的是制造，现在进入服务运营时代，顺便还要竞争金融与互联网。
▲终究殊途同归
开发商的心态的确有点失衡，看到大众创业、万众创新的互联网+盛宴，调控又来了，感觉自己的国民经济支柱地位不保了。自古世上只见新人笑，哪听旧人哭，房地产肯定是旧人了，谁是新人？互联网、人工智能、大健康、大文旅、大消费。
开发商和地方政府的关系，是正室和老爷的关系，以前直接就招商引资、登堂入室，吃饭都是坐主桌的，现在换了位置了，互联网小三扶正了，我们下堂了。唯一给的面子是，还在边上坐着，只是看着别人吃。
地位变化，不完全是别人的决策，也包含自己的决策。中国经济发展了二十多年以后，城镇化已经过了50%，很多二线城市人均GDP过了8000美金，城镇人均住房超过30平米了，这种情况下，以住宅快速开发销售为主导的房地产的增长模式，和以地方政府通过不断卖地，扩大城市范围，摊大饼发展模式的城镇化，肯定不能继续了。
▲ 掩耳盗铃，只会死得更快。
开发商不能再掩耳盗铃，老喜欢给商业模式前面加上定语，好像名字洋气就是创新，就能形成新产业了。我在马来西亚见过一个奇葩地产开发商，卖别墅，在门口弄个小燕窝，就敢叫「燕窝地产」。这和我们中国开发商在楼前面开个夜总会，就敢叫「娱乐地产」有什么不同？都是自己骗自己。
再拿酒店行业举个例子。虽然中国人的旅游消费数字越来越高，但整个中国房地产行业，恐怕没有几家开发商敢打包票说自己的酒店业务是盈利的。如果酒店是一个绕不过的巨型黑洞，为什么还要一股脑地做呢？有没有想出一些创新的门道，解决星级酒店亏损的问题？
我走过不少国家，海外的酒店运营做得不错，不只因为他们在细节上下功夫，财务模式决定了国内很难实现盈利。在国外，一家酒店的业主、开发商、投资商往往不是同一个人，而是三股势力。投资商会使用低成本、长期资金投资。开发商像一个讲故事的人，是导演和制片人，是搭台唱戏的人。
▲《一代宗师》
各有角色各司其职
至于谁出钱，谁就是业主。擅长的人做擅长的事就好了。但是在国内呢，业主、开发、投资身兼一家公司身上，这里面有互相矛盾的地方，资金压力过重，长期下去，势必恶性循环，难以破题。
再说一个开发商无法回避的问题——停车场。盖写字楼、商业中心、酒店、电影院、医疗地产，都绕不过停车场。停车场的容量、便捷性、坪效比会很大程度上影响商业不动产的运营效率，因为，在汽车保有量越来越高的中国，让人流达到你的商业地产门口，有地方停车、停车费合理是第一步。
在德国，我见过一套智能停车系统解决方案，2个车位大小的占地面积，可以停15辆车，提车的时候有智能系统引导，很快就能把车开走，最关键是只需要5天就建好了。在中国主流城市，停车场占到了对应商业建筑面积的30%。国外玩出花了，那么中国的开发商有没有同等的智慧？
▲德国沃夫斯堡停车场
中国人衣食住行依然离不开房地产和开发商，后青春期时代，要凭真本事赚钱，不是简单的盖房子逻辑了。正路在哪里？我补充一句话，其他产业再发展，房地产也应该「喜新不厌旧」。不管在任何地方，房地产都是一个周期性发展的事物，青春期过去，人生没有变惨，要知道你还获得了造人的能力。
今晚到下周五晚，我准备用四期音频节目，给大家详细地分析一下《房地产行业究竟有多少种商业模式》。在节目中，将为各位读者系统性地分析一下国内国外的《酒店投资葵花宝典》，《吸金的停车场》和令人啼笑皆非的《燕窝地产传奇》故事。这四期节目，是《房事夜话》「地产真功夫」这个栏目的重要组成部分。
我认为，在中国，明确房企发展思路、摸清楼市涨跌方向和搞懂房地产，是一个有机集成的系统性话题，会买房、懂投资从来不是一蹴而就的行为，一个购房人的英明决策，往往需要他对行业的准确把握，对这个行业里站立的这些企业而言，提升对趋势的判断力，一定程度上决定了下半程能走多远。
▲《复仇者联盟》
房企同样需要快、准、狠
人需要强迫自己成长，一个卖楼的开发商，通过自我革命过渡成服务商，最终再转向汇聚了金融、互联网等因素的运营商，绝不是对老本行的背叛，而是对新模式的洞察。这些年来，销售额翻倍增长的房企，除了更会卖房子，无一不在悉心钻研这些功课。我相信越往后走，他们的赚钱能力会越来越厉害。
青春期结束了，真正的好日子开始了。脱离了前面的快乐，开发商迎来了新发展和更丰盛的人生。身处任何一个时代，有所作为，就会成为「黄金时代」——无论是你我的人生，还是中国楼市。
《房事夜话》之前已经上架六期了，分别讲了《租房是退而求其次的选择吗？》《是房子给你送终，还是你给房子送终？》《在摩天大楼上面『躺着』数钱》等有市场的话题，有专业性的话题，也有猎奇的话题。这是个交流的平台，也是个思想碰撞的高地，希望大家对房市的种种疑问，可以从这档栏目中找到答案。
祝愿每个与《房事夜话》相伴的夜晚，大家的房市、房事都可以顺遂。今晚 9 点，我们不见不散。
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编辑｜楼小姐 总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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