冯仑：喝了一顿大酒，我想明白了房地产
点击上图，今晚九点，冯叔与你聊房事
昨天上午 10 点，广州公开竞拍了一块地，创下了史上最令人咋舌起拍价纪录——一块地，挂牌价格达到了 447 亿元！ 然而就是这么高的价格，也挡不住开发商的热情，很多房企赶来竞拍。最终，万科花了 551 亿拿下了这幅地块。我看到有媒体将这次竞拍形容为「史诗般的交易」。
今年所有人都想问的一个问题是：市场不好，到底该在别人恐惧的时候贪婪一下，还是乖乖听党的话，做个「好孩子」？
▲你认为的新大陆，可能是新的陷阱
历史无数次证明，销售市场不好的时候，往往是开发商拿地补仓的好时机，意味着可以用更低的成本买到面粉，市场好的时候用更高的价钱卖出。但是，做决定需要勇气，也依仗判断。很多风险，是包裹着机会的衣服做伪装的。企业家也好，职业经理人也罢，一个预判错了，可能接下来一系列决定都会错。这样的失策，公司承担不起。
今年，房地产企业、楼市和政府调控，让中国房地产这张大网的走向越来越扑朔迷离。很显然，谁都离不开谁。互联网风起云涌，但房地产依然是经济支柱，土地财政依然是地方收入的一大来源。消费者都跑去炒房子不行，消费者都不去炒房子也不行。那么未来怎么办？
▲《神探夏洛克》｜谁也离不开谁
我想了很多年，房企、市场和政府，这三个角色到底是什么关系。有一次，和几个朋友喝了一次大酒，把我自己都喝倒了，反而一瞬间明白了真谛。宿醉之后的一些感悟，我会在今晚的《房事夜话》音频节目中和大家交流，在这里，先和大家简单聊几句。
企业就是爱喝酒的人，他要追求他不断的兴奋度，要追求他的快乐。哪怕喝完有点反胃，不舒服，但他也要追求，因为挣钱是本能。
市场，类似酒馆。酒馆里放了各种各样的酒，有各种招牌，各种幌子，还有各种妖娆的服务员，各种会推销的人员。
管喝酒次序的人，比如说酒馆小二、警察。他们坐在那儿不断劝你，这样的人构成了政府。
▲企业就是爱喝酒的人
开发商现在面临的危机有三种。
第一，过分追求快乐，忘了自己的身体承受力。比如更多的负债，追求暴利，结果过头喝倒了。
第二，酒没找对，喝到了假酒，或者身体只能喝低度酒，但却喝了烈酒。市场当时给你提供的各种各样的机会是有陷阱的，但你不知道，喝大了。自持地块能不能拿，还没搞明白怎么运营就拿地，硬着头皮拿下后，有可能就陷入僵局。
第三，周围的人劝酒，颁布禁酒令。问题是喝酒的权利是与生俱来的，凭啥把人家酒瓶子拿走？
我觉得，中国房地产领域最优秀的老板，是明白人生得意须纵酒，但也得要悠着喝。今年，中国可能会出现销售额大几千亿的房企，前提是卖很多房子，卖很多房子的前提是拿很多地，可能就要多融资、高杠杆。暴利喝到 high 是不好的，如何把握这个度？
▲甲之蜜糖，乙之砒霜
万科昨天拍的这块地，总价 500 来个亿，万科之前一年销售额才一两千亿。有人觉得是坑，有人觉得是雷，也有人觉得是个好果子。其实它就是一块地，是坑、是雷还是果，在拿地人的格局、眼界、时机把握能力和操盘技巧。这考验企业老板的能力。
也不是每个企业都有自信和能力在这种情况下游刃有余。那么有没有想过换换酒？这就是我们说的转型，转型其实是可以规避现有风险的。开发商干了这么多年高杠杆，靠溢价挣钱，慢慢朝房地产的价值链的中上游发展，做服务，做金融，风险小得多，还可以轻资产。
▲在美国，80%以上的房地产公司主打服务和金融
如果我们也能换酒喝，喝醉的人就少了。
开发商和消费者一样，都关心今年的调控什么时候结束。我们觉得最快要明年年初或上半年。其实新政取消了，好日子不一定来。如果明天比今天更糟呢？
比如说住宅调控走到今天，依然没有从 「事后调控」变成「事先调控」，把文件调控变为法律、法规调控，这是一个大问题。如果酒馆真的关了，喝酒人把酒瓶子砸了，谁也得不到好处。
我一直呼吁政府管理可以考虑更科学、更长效的机制。学学禁烟条例是怎么规定的：可以抽烟，但不能在室内抽，忍不住你去外面抽烟，自己爽了，也不影响别人。这才是正确的模式。
▲自己爽了，也不影响别人
今晚和大家在《房事夜话》音频节目中会相遇，接下来，我还会用两期节目讲讲《体育不动产的金刚钻和瓷器活》和《度假地产购买手册》。看球赛、参加体育活动逐渐成为普通人生活的一部分，所以体育不动产离大家并不遥远。
至于度假，当出国旅游不再是老百姓紧着裤腰带才能完成的梦想，当在居住地进行的房产投资不再买入必涨，而是蕴含着高风险，买旅游地产已是中产家庭甚至工薪阶层资产保值的重要选项。大家可以在我的音频节目中得到一些启示。
祝愿每个与《房事夜话》相伴的夜晚，大家的房市、房事都可以顺遂。今晚 9 点，我们不见不散。
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编辑｜楼小姐 总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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