万达退出房地产，首富真的不玩啦？| 十问

风马牛：以为今年房价会降，打算等到年底才买是个坑，其实由于大城市限价令，不少房子开盘价格就很合适，甚至比去年开盘价还低；以为市场不好，贷款容易是个坑，今年贷款比去年还要难得多；被三四五线城市去化的新闻迷惑是个坑，非主流城市还是要谨慎判断是否核心地段、是否有人口产业支撑。

▲判断一个城市的核心地段需要看

医院，学校，大型超市，交通等条件

风马牛：沈阳这一波房价普涨，即便是调控都没能遏制住势头，确实给东北带来了一些楼市的活力。不过这是建立在前几年持续低迷的基础上，要看到这次上涨，和人口净流入、刺激东北的政策相关。区域投资信心指标看上去很虚，其实很能反映一个地方的楼市前景。有人口、有政策的地方，往往有后劲儿。如果沈阳能够保持态势，未来一段时间还会持续上涨。

风马牛：中国是否存在房地产的泡沫，不止看房价，也要看楼市发展阶段。上一个房地产破裂的国家分别是日本、美国。但中国房地产现在只是住宅市场，商务公共物业还远未发展起来，整体的房地产业还处在一个初级发育的阶段。现在中国商用不动产正在进入一个快速发展时期，这和日本当年房地产非常成熟后出现的饱和情况是完全不一样的。

Q:请问房地产企业该关注哪些问题？

风马牛：杠杆率，现金流，负债率，政策风险，政商关系。历史上每一个死去的开发商，无外乎都死于以上这几点。

风马牛：马云的原意是，房子作为生活必需品但是也是商品，只要是商品就有其市场的发展规律，不会一直保持上涨态势。简单粗暴的觉得相信马老板说的 8 年后房价不如葱，其实是耽误自己的判断。

万达退出房地产，也有人觉得是首富王健林看衰楼市，客观来讲，其实是王健林看衰以前的楼市发展模式，他希望不靠卖房子挣钱，而是靠收商业地产租金、输出服务挣钱。房价在未来依然会是年轻人绕不过的一个问题，尤其是在一线城市，门槛只会越来越高——找准位置，做对选择，放平心态，终将绽放光彩。

风马牛：多少钱抵多少钱，用行话来说，叫「房地产电商」模式。陷阱不至于，但优惠也不一定是真的，一般为了保证成本开发商会先抬高总价，再用优惠给减下去，给购房人形成一种买房实惠的感觉。其实，「房地产电商」的本质，不只在于吸引购房人注意，其实是为了准确、真实蓄客。一个愿意刷两万电商金额换开盘十万优惠的购房人，被认为是真正有意愿买房的人。这个刷卡的动作，用于开发商有效甄别和计算真正的客户，以筛掉水客，保证开盘最大效率去化。

风马牛：去库存，一般指的是有去化难度的区域，才需要降价、多开盘、吸引购买以去库存，而大城市房价越来越高，一般代表供不应求，且长期看涨。中国楼市以不同城市为界分化，完全不可相提并论，所以矛盾的不是现状，而是你提的伪命题。一边禁赌，一边开发全新玩法撩人心，所以房市调控永远不好使。

风马牛：M2，也就是货币供应量，它的增长和货币超发无关，之所以说是蓄水池，是因为银行房贷，将原本一套房子的钱依靠几十年还贷生生增加几百万。房价下跌，不会出现，反而会出现通缩。