摩天大楼竞赛：没有赢家、只有看客 | 城市筑梦师

原创冯仑风马牛冯仑风马牛

历时 8 年，2015 年竣工的上海中心，至今出租率不足六成。这种声名与处境的反差，不是孤例，却是惯例。纵观 100 多年的摩天大楼发展史，摩天大楼从不是靠出租收益回本，在它所处的时代，摩天大楼一直是亏本的生意。但是商界精英，大多像电影《公民凯恩》中报业大王一样，需要摩天大楼宣告成功。

▲《公民凯恩》|摩天大楼真的能证明什么吗？

由于存在 7-10 年的超长建设周期，往往使得摩天大楼起于经济繁荣期，伴随着经济繁荣平地起高楼，建成时经济步入下行通道，投资回收只能寄希望于下一个周期的到来。1930 年代的纽约帝国大厦建成后，空置长达五年之久，真正的价值回归要等到建成二三十年之后。

20 世纪 80 年代，日本人在美国买买买。1989 年三菱买下美国经济象征的洛克菲勒中心，似乎预示着大国地位的轮换。美国人指责出卖资产的人唯利是图，日本人歌颂购买者带来的民族荣耀。而后来的故事也证明，美国人才是摩天大楼的顶级玩家。

冷战时期，斯大林要建造 415 米的苏维埃宫，比帝国大厦高 34 米，不料由于技术问题，苏维埃宫最终只是纸上谈兵。但是斯拉夫民族不气馁，至今欧洲的最高建筑仍然是莫斯科电视塔，在不热衷建摩天大楼的欧洲，莫斯科找到了城市的尊严。

▲莫斯科塔

中国和中东的摩天大楼故事依然在不断演绎。632 米的上海中心还在生存线上挣扎，660 米的深圳平安金融中心紧锣密鼓地建造着，紧随其后，700 米高的山东青岛 777 大厦着手选址，838 米的湖南长沙的世界最高楼「天空之城」已在谋划，建成之后，楼高将比迪拜的哈利法塔还高 10 米。

商业的豪情万丈，民间却一地惆怅。杭州保姆纵火案幸存者林先生正在筹建「潼臻一生」公益基金会，致力于提升中国高层住宅防火减灾水平。为什么他以妻儿之名筹建的基金，不是关注保姆等弱势群体的精神健康，而是与普通人生活既近且远的高层建筑防火减灾？说明这件事情的背后，一定有比保姆纵火更大的「恶」存在。长达两三个小时的火情，依然不能从高层建筑中逃生，人们有意无意忽视的真相，或许潜藏着更多内情。

摩天大楼的账怎么算

9·11 以灾难性的事件，向全世界展示了摩天大楼的倒塌。生活在当下，人们远离着阿房宫的往事，没有见识过巴特农神殿如何废弃，没有感同身受巴别塔的境遇，更无法感受钟鼓楼的声响。

▲世贸中心双子楼倒塌后

留下的大坑建成了两个方形水池

每一座城市都有制高点，那些制高点是一个时代地位的象征。人们争先恐后地建造高点、占据高点并欣赏高点。伍迪·艾伦 1979 年的影片《曼哈顿》，知识分子第一次带着欣赏的态度对待摩天大楼。有人说，影片《曼哈顿》是引诱日本人爆卖美国的顶级广告片——大师之作、好莱坞出品、奥斯卡奖证明。

在这之前，人们很少卖高楼，高楼也仅作为商业办公场所。日本人发现高楼的居住价值，美国人发明买卖高楼的金融工具——REITs，二者一拍即合，摩天大楼成了资本市场轮转的金融产品，近代欧美市场上的摩天楼基本上都是工作、生活于一体的垂直城市，产品形态包括了住宅、商场、写字楼、公共空间、酒店等，合理地分配出售与出租比例，比如伦佐·皮亚诺设计的伦敦碎片大厦、BIG 事务所设计的法兰克福塔。

▲BIG 建筑事务所设计的

工作生活混合高层建筑-法兰克福新塔

从 20 世纪 70 年代美国放开金融管制开始，摩天大楼的账就变得容易算了。也因此以纽约为代表的城市，逐渐放慢了建造摩天大楼的脚步。因为不再稀缺，所以没有高溢价，进而精神图腾的价值也大打折扣。这就是经济自由选择的结果。

伦敦金融城奶酪刨摩天楼的买家是重庆商人、金丝雀码头汇丰总部大楼是中东买家。在欧美国家之外的人看来，伦敦、纽约、芝加哥等城市的摩天大楼是稀缺产品，实际上这是一种误读，稀缺性与价值感是互为因果的，在一个市场自由流动的富裕商品，就很难再享有高溢价。

▲上海中心大厦高632米

只可惜，我们依然在前赴后继地建造摩天楼。全世界 80% 在建拟建的摩天大楼在中国，上海、广州、深圳、成都、重庆、武汉等城市一轮又一轮的高度竞赛，却忽视了摩天大楼存在的经济根基——知识经济与高端服务业。

摩天楼本质上是垂直工厂，脱胎于工业区的新经济形态在城市里的落脚点。因为具有高附加值的特征，所以占据了城市最好地段的最佳物业。除了少有的几座一线城市，很多二三线城市根本不具有支撑起摩天楼运营的经济条件，犹如买得起豪车却养不起的中产者。高估自我是人性，自视甚高也是城市的本性。几乎世界各地的摩天大楼都是靠金融业支撑的，许多以制造业起家的城市，冒险挑战摩天楼，结果必然很惨烈。