文/子木

重庆，是一个很值得研究的城市。

因为同为川渝城市群的领袖，隔壁成都新二手房价倒挂比例已经位居全国前列，而经济实力不输于成都的重庆却维持着高顺差。

不仅如此，在整个热二线城市崛起的路上，重庆房地产市场并没有跟上大家的步伐，到目前为止，整个市场行情均价依然处于低位。

而作为拥有3000万人口的全国第五大GDP城市来说，这种反差现象是异常的。那么这种现象到底是什么原因造成的呢？而重庆的未来又当如何，哪里的房子更有升值潜力？

应粉丝需求，下面子木从多个角度入手，结合当地情况，为大家还原一个真实的重庆房地产市场，无论是刚需还是投资，都能给大家一个清晰的购房脉络。

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重庆房价低的秘密

说起重庆，就不得不提到一个人，“网红市长”黄奇帆。

黄市长治市之策甚高，在重庆产业发展、金融监管、民生问题上功不可没。在中国，不炒地、不炒钱还能把GDP搞起来的市长并不多，他是其中一位。

他在对重庆房地产的态度上十分警惕，一直主打严防房地产的过剩以及泡沫虚热的现象发生。

所以，一直以来几乎所有重庆人都会把重庆房价长期不涨和他关联起来，认为只有黄市长可以压着房价，让刚需老百姓们都有房住。

然而，2016年12月30日，时任重庆市长黄奇帆辞去重庆市人民政府市长职务。从这个时间节点开始，重庆房价一改过去的平静，开始蠢蠢欲动。

当然，如果把房地产市场的影响因素完全和一个人捆绑起来，是不科学的，也不符合做市场研究的参考标的。但黄市长留下来的一个策略却对重庆楼市影响甚远，就是高土地供应量。

大家都知道，价格源于供需关系。炒房炒钱炒黄金，归根结底在于标的物的稀缺性。如果黄金多的数不过来，家家户户装一个黄金门把手，谁还会当黄金是值钱的呢？

而重庆的一贯主张，就是奉行天量土地供应。大概其一年的土地供应量大约相当于北上广的总和，我们可以看看数据来感受一下，表中的单位是：万平方米。



（2013-2018重庆等城市土地供应面积）

不单如此，去过重庆的人都知道，重庆的小区容积率是非常高的。那么天量土地供应加上高容积率就无限放大了供给侧，所以即使是再旺盛的需求也会被稀释冲淡掉，这就是重庆房价低最重要的原因。

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转折点出现了吗？

然而，很多人说2017年重庆的房价开始涨了，事实也的确如此。那么如果上文所论述的市场规律供求关系成立的话，两者岂不是相矛盾了吗？

这就是子木下面要讲的一点，市场环境下资本对预期的改变。

2016到现在的这轮房价上涨周期，带动了全国城市房价的上涨。一线涨完二线涨，二线涨完开始涨三四线。沈阳、哈尔滨都涨了何况GDP全国第五的重庆，这是大环境。

然而天量的供应又一次稀释了大盘轮动之后的资本沿溢，重庆的房价涨幅并没有达到像成都一样那么大，依然处于相对低位。

但是这时候，炒房大军开始接力了，炒房客的根本逻辑就是寻找价值洼地，他们入场直接激发了人们对重庆房价上涨的预期，房价开始不复返的上涨。你问他为什么买重庆的房子，他会对你说，重庆的房子才1万出头，但是其他同等级别的城市房价早就上2、3万了，为什么不买？

就这样在大环境下，炒房客把点燃了的「房价预期」扔进了人群里，炸裂的火花直接引爆了整个重庆楼市的疯狂。

那么问题来了，炒房终归是有结果的。是否有潜力拖住炒起来的泡沫还需要看未来市场真实的供需结构变化。

然而这一次，他们又碰对了时机。

还是用土地供应数据来讲，在重庆市政府公布的主城区土地供应计划里明显可以看到，重庆的土地供应是逐年减少的，不能否定重庆其实在有意识地减少土地供应。



2017-2021年的土地供应是9.5万亩，也就是6333.37万平方米，减去2017-2018年，2019、2020、2021年土地供应为1866.71万平方米，年均622.23万平方米。

这个指标如果如实履行，重庆的土地供应将大幅锐减，也就是说，从明年开始，重庆市主城区的土地供应量，将和成都持平，供应降低，需求增长，真正的转折点来了！

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二手房市场将会成为主流

当然即使转折点来了，也不要把重庆一概而论。因为它的体量实在太大了，用一个省的概念去解释它的行政区位才行得通，所以我一直坚持重庆是一个分化极大的市场。

那么从整个发展形态来说，其核心主城区就是省会城市了。随着城市化进程的发展，源源不断的人口流入到主城区是必然要发生的现象。事实上，根据政府统计的数据，这两年来，重庆主城区已经出现了20万-30万的净流入人口。

这部分人口里，一部分是在北上广深等一线城市返乡的重庆户籍人口，另一部分是主动来重庆寻找机会的人。这部分人有效的转化为购房主力军，消化了大量的市场库存。

而对于目前的「省会」主城区来讲，只有老城区的旧房子了。所以，未来重庆的新楼盘，将以旧城区旧城改造为主，二手房交易将兴盛。

而旧城改造，征地费用、土地拍卖费用的高昂，楼板价必定远高于在目前拿一块荒地盖新楼的价格。

而重庆的地形又属于山城，可供给的平地建设土地资源紧缺，再加上综合土地供应锐减，主城区的供需结构将会发生逆转。

所以子木认为，未来重庆的房地产模式，将是以旧城改造为主，二手房交易的活跃程度将空前热烈。

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重庆未来发展走向？

其实当初写重庆报告的时候，本来打算是直接写这部分的，但是想来思去还是感觉太唐突，所以用以上篇章把重庆楼市发展的前因后果一并告诉大家，让大家有一个宏观的背景判断。

那么对于重庆未来的发展利好就不用多说了，例如重庆的GDP仅次北上广深位居全国第5、租金回报率名列全国第5、房价收入比低居于城市排行32位等等。

但子木想说的是，重庆是有潜力的，但是存在分化，分化下的市场并不是买哪儿都有升值潜力，它更注重于「地段的预期」。

例如两年前，巴南、大渡口、北碚和宇宙中心、礼嘉、悦来是属于一个水平线的，而两年后今年，后者一骑绝尘，房价翻番。

为什么大家追捧礼嘉、悦来、照母山呢？要知道就在两年前，这些地方，还是无人问津的。许多人都在那里冷嘲热讽，都是疯了吧，才买这些鸟不拉屎的地方。

地段的预期，其实是城市规划和城市的发展战略。

重庆有五大功能区域发展战略，每个区域的定位是不一样的。有的着重于城市建设生活居住的，有的是发展高新产业金融高科技的，有的是工业发展用来拉升GDP的，有的则是搞生态环境旅游养老的。

比如渝东南生态保护区、渝东北生态涵养区的任务就是搞农业发展、生态保护以及发展旅游业，搞好长江航道建设。这意味着，这两大区不再搞大规模的城市建设，也不再搞大规模的粗放型工业发展之路。不搞城市建设，那么当地人口应该往哪里走呢？这两大区的人口加起来在1000万左右呢。

同样根据公开的资料，对于渝东北生态涵养区，未来10年内要转移130万人口，常住人口由目前的800多万下降到700万左右。那这些人口往哪里走呢？当仁不让，应该就是城市发展新区或者都市功能拓展区了。那么可以预见，渝西地区、大学城、璧山、沙坪坝、大渡口、九龙坡将吸引一大批渝东北人口的迁移。

所以，重庆未来将会成为一个多中心城市。九个主城区以外的人口会源源不断地流入供给到各个中心。然后各个核心的商圈发挥其各自的定位价值，彼此差异，相辅相成。

这是一场革命性的大迁移，将影响未来重庆的发展大格局。所有的商机也许就是在这个过程中诞生了。

所以要研究一个城市的房价，尤其是重庆这种处于上升发展期的城市，就要研究他的核心产业、商业区域，也就是都市功能核心区和都市功能拓展区和发展新区，下面是子木认为最有潜力区域推荐。

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购房价值地段推荐

选择潜力盘一定要围绕三个价值指标，地段价值、商圈价值和社区价值。地段在于规划和交通、商圈在于人群和消费力、社区在于物业和居住品质。

重庆拥有9大主城区，各个区域东西两座大山，南北纵向延展。下面是潜力地段概述：

一、重庆核心区域地段推荐

两滨一嘴

北滨路，南滨路，江北嘴

重庆三大CBD

解放碑CBD、江北嘴CBD、弹子石CBD

2013年根据重庆市政府要求，对中央商务区进行扩容，由原来的6平方公里扩容为10平方公里，其中解放碑约3.5平方公里，江北嘴约3.5平方公里，弹子石约3平方公里。

解放碑CBD承担起商务、商贸双重功能。江北嘴CBD将是以金融、商务、总部经济等现代服务业为支柱的长江上游金融服务功能核心区。弹子石CBD也将发展为集商务、商贸、高端居住为一体的国家中心城市窗口示范区。

解放碑：普遍均价在18000左右

周边住宅少，居住氛围没有。目前无地可售，而且解放碑在渝中，属于老城区，旧城改造成本太高，基本不会有新的住宅规划，不推荐。

江北嘴：普遍均价在20000左右

江北嘴CBD位于重庆市都市功能核心区，是中国中西部地区唯一的国家级战略金融中心，也是重庆正极力打造的全国重要的功能性金融中心极核区，被誉为“长江上游的陆家嘴”。 未来，江北嘴将聚集重庆80%的金融机构，成为重庆国际都市化最高的区域。其升值价值是非常大的，其有4点：

1.商业这边有IFS国金中心，三洞桥民俗风情街、紫金汇滨江商业街和鎏嘉码头。

2.6号线、9号线、环线，三轨交汇，四通八达。

3.一线江景，稀缺夜景，遥望洪崖洞。

4.杜绝山城、路面平坦，规划好。

弹子石：普遍均价在16000左右

1.洋人街拆迁，有1000亩的商业住宅规划。

2.金地拿下地块，预计开盘在套内20000元以上了，带动作用明显。

3.京东、小米等39家高新科技企业签约弹子石。

4.轻轨环线2018年底从这个板块通过，2站到达江北嘴CBD。

5.朝天门大桥、大佛寺大桥、寸滩大桥和黄角沱大桥（规划中:提升出行效率。

二、重点商圈推荐

老派商圈：

1. 观音桥商圈

2. 南坪商圈

3. 大坪商圈

4. 杨家坪商圈

5. 沙坪坝商圈

新派商圈

1. 汽博商圈

2. 人和商圈

3. 辛福广场商圈

4. 冉家坝商圈

5. 寸滩商圈

三、重庆外环多中心规划区域推荐：

区域推荐：

茶园新区：轨道6号线运行后，区域内设立了刘家坪、长生桥等站点，2站直通解放碑，3站直达江北嘴，而且，打破了传统的单一车行动线，现在出行的交通路线丰富，经由轨道6号线、慈母山隧道、南山隧道、朝天门大桥等，都能快速到达城市中心，与城市CBD紧密联系。

中央公园：市政府规划北部新区的中心，轨道10号线，5号线，9号线都会达到；国内一线开发商参团拿地开发操作，房价会飙升。 

巴南龙洲湾：巴南区的中心区域，价格相对便宜处于补涨区域。万达广场、旭辉、佳兆业、珠江、招商、华宇等众多知名房企的入驻。

蔡家自贸区：是重庆两个自贸区其中之一，还有马上开建的蔡家商务区，居住环境不错。

如果你有对重庆感兴趣的朋友，不妨把这篇文章分享给他，多一份认知，多一份收获！

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最后说几句。

这段时间，知识星球中对重庆的咨询非常多，所以特地出此城市分析报告。接下来还会根据粉丝的咨询热度做其他城市的分析。

然后，【子木重庆购房群】正式成立了，

加入小群的方式，具体详情请参考「我的房产研习社」里置顶消息，还有重庆的政策，购房资格等信息，一并都放在供大家取阅。如有其他城市的地段问题咨询，在里面留言即可。

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