厦门房价，会迎来繁荣后的衰退？

原创子木、总角子木聊房

子木、总角联合出品

厦门，绝对是中国房地产界的一朵奇葩。

因为很难想象，一个人口仅有400万，GDP总量不过4300亿的小岛城市，房价竟然可以飙到4万7一平米。而这个数值已经把一线城市广州远远甩在身后，和北上深处于同一量级。

这是众人所不解的事情，因为这个概念已经完全脱离了市场经济学的研究范畴，用正常的市场供需理论已经解释不通。所以它也成为了大家一直以来都热衷研究的经典案例。

大家都知道，炒房在中国已经属于很正常的现象。中国炒房客真的很有钱，有钱到可以大幅推高加拿大和美国房地产市场的地步，有钱到可以拯救萎靡不振的日本房地产市场。

炒房就好像是经济版的抢滩风暴，所过之处一片狼藉。所以通常来讲，地方政府一般是遏制炒房的，从一开始就在与开发商、炒房客博弈，从中找平衡点。既「卖地得利」用来发展基建发展经济，又要预防房价过热透支本地人民的劳动力。

但厦门并不是这样，里面有更多的秘密。今天应粉丝要求，特开篇厦门楼市分析报告，分为两个版本，“能说的版”和“不能说的版”。

下面这篇文章是“能说的版”，主要是从各个角度客观剖析了厦门房地产市场，作者是子木的老朋友，深耕厦门房地产市场多年的资深记者，总角。下面看她怎么说。

《厦门房价，会迎来繁荣后的衰退？》

在中国，以岛为城的城市不算少，但论名气，首屈一指当属香港和厦门。香港因繁华、国际化盛名，厦门则因美丽而闻名，曾被美国前总统尼克松誉为“东方夏威夷”。

这样一座众人眼里清新、小资的海滨小城，近些年因窜高的房价频频吸睛。仅次北上深位列全国第4，2017年涨幅全球第5，房价偏离度全国第1，这就是厦门房价……

一座只有400万人口，GDP总量不过4300亿的城市是如何办到的？厦门究竟是一座怎样的城市？厦门房价有多高？是谁在支撑厦门的高房价？外界认为厦门房价已触天花板，恐步温州后尘，是否如此？带着这些问题，我们来走进厦门。

厦门，是一座怎样的城市？

一、城市形象：公认高颜值

“厦庇五洲客，门纳万顷涛”、“高颜值的创新创业之城”，这是大大眼中的厦门，充满活力。

“凤凰木开花红了一城，木棉树开花红了半空”，“鹭江唱歌唱亮了渔火，南海唱歌唱落了繁星”，这是诗人眼中的厦门，满是诗意。

春夏秋冬，日日夜夜，与绿树鲜花呼吸与共，一杯茶待来客，一片海待宾朋。不似北上深只争朝夕，也不似丽江大理车马慢。这是厦门人眼中的厦门，不紧不慢。

厦门，又名鹭岛，厦门位于福建省东南端。由本岛厦门本岛、离岛鼓浪屿、西岸海沧半岛、北岸集美半岛、东岸翔安半岛、大小嶝岛、内陆同安等组成，陆地面积1699.39平方公里，海域面积390多平方公里。

二、城市地位：不是省会，胜似省会

福建有三大中心城市：厦门、福州、泉州。

福州，福建省省会，名义上的福建一哥，权力、资本的中心。近几年发展势头不错，2017年度GDP越过7000亿，位列全国省会城市第11位，居福建第二。即便如此，福州仍是沿海城市里最弱的省会城市。“名气”上被厦门碾压，经济上被泉州压制，特没存在感。有省会之名，缺省会之实。

泉州，被马可波罗誉为“光明之城”，曾经的东方第一大港，是福建省人口最多的城市，联合国唯一认定的“海上丝绸之路”起点。是福建省的工业中心、全国制造业重镇，并且连续19年蝉联福建省GDP榜首。作为福建省经济一哥，民营经济活跃，长期笼罩在隔壁厦门的阴影里，缺乏国家宠爱，无名无份。

厦门，常被误以为是福建省会，福建省名片，没有之一。城市地位很高，比省会福州拥有更多“名分”：经济特区、计划单列市、副省级城市、自由贸易区、海峡金融中心等等，是为数不多同时拥有三个重要政治头衔的城市。此外，幸福城市、宜居城市、花园城市、文明城市等称号众多，是一座从中央到底层颇为受宠，集万千宠爱于一身，大众情人般的存在的城市。

三、城市经济：产业少，经济偏弱。

1、经济总量袖珍。

政治地位高，但发展跟不上地位，缺乏具有竞争力的核心产业，除了人均GDP能达二线城市标准，在增速和经济体量上，厦门已经逐渐处于劣势，在国内挤不进前40，在省内逐步被福州、泉州甩开。因为经济和地位、知名度、高房价的不匹配，不少人认为厦门是一座被“高估”的城市。

（2017厦门GDP总量4351.18亿元，远低于福州、泉州）

2、产业未规模化，缺核心竞争力。

2014年，厦门提出培育十大千亿产业，涵盖平板显示、计算机与通讯设备、机械装备、生物医药、新材料、旅游会展、航运物流、软件和信息服务、金融、文化创意领域。5年过去，这些产业部分达成千亿目标，看似多元，但均未形成规模性和影响力。

除了缺乏核心产业，厦门也缺重量级企业，虽说像华为腾讯之于深圳，阿里网易之于杭州是可遇不可求的，但厦门的民营企业着实不算亮眼。然而，厦门国企却十分强势，甚至有两家挺进了世界500强，分别是建发集团、国贸控股集团。这两家都是厦门市属国企。厦门素来有十大国企之说，建发，国贸只是其中的两个巨无霸。不出意料，厦门第三家500强企业还将出自国企。

四、楼市：房价高

自2014年首超广州位列全国第四，厦门房价就再也没从神坛上下来过。2008年到2017年，厦门成交均价从9378元/㎡上涨到47234元/㎡，足足翻了5倍有余。一个二线城市以三线GDP撑起了一线房价，房价，不可谓不高。

厦门的房地产市场

一、厦门房价有多高？

1、全国横向比。全国第四，仅次北上深，令杭州、广州等一线城市望尘莫及。

2、同级别城市比。以2017年为例，厦门房价47486元/㎡，与同为副省级城市、计划单列市的宁波比，单价高出3万。

3、自身要素比。房价与收入比24.5，仅次于深圳、三亚，位居第三。房价收入比指的是住房价格与城市居民家庭年收入之比。24.5的房价收入比，就意味着单个家庭不吃不喝要近25年的时间才能够在厦门买得起一套房。此外，厦门房价偏离度全国第一，厦门的居民负债率全国第一，透支太严重。

二.谁支撑了厦门的高房价？

1、泉州人和其它福建人

都说支撑厦门房价的是3800万福建人，确切地说，购买主力军是泉州人。

厦门和泉州，是相邻的两个城市，说着相同的语言，有着相同的文化风俗，泉州对厦门有着天然的亲近感。加之厦门有着优于泉州的教育、医疗、城建、就业环境，不论创业还是定居，深得转纠郎（闽南语，泉州人）的心。厦门有房是成功的标配，恐怕已是闽南人，特别是泉州人深入骨髓的观念。

从《2018胡润全球富豪榜》榜单中发现，厦门上榜的8人中，有7人来自泉州。一份榜单足以窥见，泉州人，特别是泉州有钱人对厦门的偏爱。

其实，不管是企业家还是工薪阶层，厦门是很多泉州人安居置业的首选。2015年，厦门同安一楼盘到泉州安溪乡镇拓客（同安毗邻安溪），效果颇佳，有的村庄几乎半个村的人买了该楼盘。有数据显示，在厦门市房地产销售中的购房者，70%为外地人。这里头有多少泉州人不得而知。

2、全国人民

受国人青睐这点，厦门和三亚类似。在此不做赘述，仅举一例。笔者认识一位江西上饶的国企职工张先生，张先生女儿在华侨大学（厦门校区）就读，他出于对厦门的喜爱和女儿毕业后定居考量，在学校周边买了一套房。此外，他还继续看房，准备再买一套用来养老，但因限购关系，他只能将目标转向环厦区域。像张先生这样的全国性客户，厦门购房群体中不在少数。

3、地方政府的力量

曾有业内人士笑称，厦门政府才是楼市的高级“操盘”手：控制土地出让，善于饥饿营销，土拍市场遇冷，国企兜底。

从以上数据我们发现，厦门近5年土地实际出让面积远低于计划。当地的饥饿营销成效明显——外界认为厦门房子很“稀缺”，于是，物以稀为贵。

三、繁荣过后是衰退？

盛极而衰，是自然界和人类社会的一个普遍规律。以自然界气候为例，一年气温到达夏天最热之时，便逐步朝冷的方向转化。人类社会发展同样遵循这一规律。

唐朝在开元盛世时达到了强盛的极致，安史之乱后迅速走向衰落；美国在20世纪20年代经济极度繁荣，终于在1929年出现了股市大崩盘，随之而来的是连续几年的经济大萧条。80年代末期，日本房地产登峰造极，自1990年泡沫破裂后，连跌16年，全国平均房价下跌了49.56%，基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。

这些史实向我们揭示了一个道理：高潮总会落幕，没有永恒。在中国楼市，盛极而衰在温州和鄂尔多斯上演过。

对于温州，成也房价，败也房价。经历过房价第一、也经历过一夕腰斩，自2010后进入长达8年的低位盘整。如今，厦门房价被认为已触天花板，“危险”、“涨过头”来定性厦门楼市，更有声音认为厦门恐成第二个温州。

四、成为温州？不存在的

温州盛极而衰主要是因实体经济严重滑坡，加之无人口支撑接盘，以及政府迅速加大土地供应，造成供过于求。厦门则是主动、控制性的小步调整。

1、三股“低压”碰头，进入调整期不可避免

一是大环境和政策影响，房价进入下行通道。在房住不炒的主旋律下，厦门透支完上涨额度，定然不会顶风作案，将会建立长效机制进行调控。二是内生性不强，人口及人才吸附能力下降，近几年年增人口量不超过10万。根据规划，到2020年，厦门常住人口规模将达500万人，但截至2017年末，厦门市常住人口仅401万人，中间还有近100万的缺口。三是短期内无国家级政策利好，粤港澳大湾区、海南自贸港等佳音频传，同为改革开放前沿阵地的厦门，金砖后却显得尤为冷清。这三股低压的交汇，必然把厦门楼市送进调整期。

2、尚有环厦城市，为厦门不断输血

但作为闽南三角的大哥（可能泉州会不服），只要厦漳泉同城化一天没落到实处，厦门凭借一枝独秀的软硬环境，依然会吸引大批泉州人、漳州的人前仆后继。

3、上文提到的支撑厦门高房价的三股力量，雷打不动（往上翻，再看一遍）

综上，笔者认为，厦门2018-2019迎来调整期，新房房价趋稳，二手房有较大下挫空间。对于刚需而言，调整期也是机会期。对于投资需求而言，要看准洼地。

五、置业厦门，必须知道的事

1.看懂大厦门概念

十年前，谈起在厦门买房，选择只有一种，那就是“宁要岛内一张穿，不要岛外一间房”。但随着厦门跨岛发展，“一岛一带双核多中心”的组团式海湾城市的构建和房价的跳涨，刚需被步步挤出，投资客群开始向外转移。购房者的置业目光从原来的厦门岛延伸到岛外四区，如今括容到整个“大厦门”。所谓大厦门，是指厦门辖区（下图标红区域）及环厦板块（下图标蓝区域）。