每一个睿智的灵魂

都置顶了「子木聊房」

正文共6126字，预计阅读时间10分钟

文丨子木

蛰伏五年

2018年新年伊始，有媒体在西安做街坊时，问道西安人去年最感恩的人是谁？

一大哥接过话筒开始兴奋起来，“额滴神啊，必须是置业顾问！”

随后，这个答案就成了刷爆大西安人朋友圈年度最佳段子。

如果说2017年是西安城市发展的元年，那么一定也是西安房价上涨的元年。

连续5年房价稳如泰山的西安，从2016年的12月开始就迎来了连续21个月的上涨，一路从7986元/平飙升至2018年的12854元/平，涨幅高达60.96%。

这意味着，只要你2017年初在西安买了房，按照100平计算，2年间房产净增值48.68万。按照智联公布的西安人平均工资水平4203元/月计算，等于9.6年的工资总额。

正如一名西安购房者创作的一首打油诗，道出了西安人对买房路上的心酸。

昨日还能买曲江，今朝只能买长安

本月高新嫌太贵，下月临潼也崩溃

今天市区不买房，明天城郊泪两行

今日全款变首付，明日首付变车库

出去旅游四五天，回来少个卫生间

 疯狂房价

那么西安如此疯狂地上涨背后，到底是由什么支撑？西安房价上涨是泡沫还是真实价值？2017年对西安楼市来说寓意着什么？

在搞懂西安楼市之前，我们还需将时钟的旋钮倒拨，通过几个时间点来看西安房价到底在这两年内经历了什么？

2016年12月7986，蠢蠢欲动

2016年，西安库存量在连降8个月之后，年尾以住宅去化周期12个月收尾，市场供需基本达到平衡。同月融创东二环以11.6亿的高价拿地，7200元/平的楼面价造就了一届西安地王，溢价率高达168%，创西安5年来历史新高。

“春江水暖鸭先知”，开发商的嗅觉永远是最为敏锐的，“地王”的出现正是西安房价上涨的预警。

2017年4月8527元/平，异地蝶变

对西安来说，真正的蝶变却是由480公里外的郑州引发的。

在经历了房价一年4000元/平的飙升之后，317限购升级为郑州楼市限购打上了最后的补丁，让郑州人将目光转向同样是省会城市，GDP和固定资产投资虽低于郑州30%，房价却几乎不到郑州一半的西安。

说干就干，郑州人民拖家带口前往西安买房旅游3天搞定，一时间西安火车站拉起了“欢迎郑州人民莅临西安考察”的横幅。买房送火车票也成了西安楼市独有的促销手段。

就房天下数据统计显示，2017年4月西安异地来电量已达70%，接着当月西安房价以8.02%的涨幅名列全国70城涨幅亚军，可以说是外地人撑起了2017年西安的上半年。

2017年7月9961元/平，本土跟进

“姗姗来迟”的西安628新政终于对外地户口做出限制，要求2年社保方可购房，于是盘盘日光的西安，在7月起去化率下滑至65.8%，直到年末都处于低位，但此时却已撼动不了西安房价上涨的力量。

因为此时买房的已不是外地人，而是西安人。

随着大西安建设的进一步推进，华侨城的落地，地铁的开通，本地人已对西安房价的未来充满了信心。

在全民看涨的情绪下，西安库存去化周期在7月降至10.3个月，并在年末进一步缩短至7个月。西安房源且尤其是适合刚需的房源已被消耗殆尽且缺乏补仓，进而力推西安房价轻松破万，也给2018年留下了西安缺房的阴霾。

2018年4月12095，新西安人

2018年2月西安成功晋级中国第九个中心城市，人口争夺变成西安城市发展的当务之急。“史上最宽松”落户政策势要在2020年让西安人口冲破千万大关。

于是不到4个月的时间里，30万人落户，涌入的新西安人再次促使购房需求陡升，同时倒逼老西安人更加积极入市。

2018年2月当年的东二环地王终于问市，开出2.3万元/平的高价，比起当初业内预估的1.5万/平，整高出了8000元，且首期开盘数周销售一空。

然而旺盛的需求下，同期西安入市房源量仅有2.2万套，市场以一个沸腾的状态熬煮着在烈日下背着几十份资料，前往售楼部找房的买房人。

而当他们到了售楼部却还要面对“全款往里走，按揭等通知”的挑挑拣拣。

韭菜之名，名副其实。

3月30日金辉世界城千人抢房惊动公安，5月震惊全国的融创摇号门事件都是在此供需严重失衡的情况下催发的结果，而西安房价也顺理成章扶摇直上，定型1.2万，再没下来过。

上涨原因

综上所述，西安房价上涨的深层次原因，总结如下：

（1）睡龙崛醒 西安城市价值归位

如果有人问西安人西安房价为什么涨？他也许会回答你，因为一个人—永康书记。

2016年12月9日永康书记调任西安，提出了建设西安的破局之路。自此，从“厕所革面”到“行政效能”革命、从组建“招商天团”“浙商西行”到华侨城2380亿落地，从提出建设真正的大西安到西安跻身第九个中心城市、引领西北……一系列利好消息应接不暇。

2017年全国26省会城市GDP排名出炉，西安“王炸”！

GDP7469.9亿元，增速7.7%，在26个省会城市中排名第8位，超过了合肥、济南、沈阳，名次提升3名。

如果对比2015年的西安，则从GDP5810亿元，一次性提升28.5%，排名提升18名。西安进入了自己的黄金发展阶段，给足了房价上行的信心。

这也是为什么西安人民会如此紧张青海书记的人选，从每个西安民众来讲，都希望永康书记，留在西安。

（2）宽松的落户政策吸纳人口涌入

2018年1月，西安出台2020年千万人口计划，截止7月25日，西安已吸引55万人口落户。人口的增加伴随着置业需求的增加，供求关系的紧张，进一步挤压市场推高房价。

（3）房企优胜劣汰

2017年-2018年全国前10开发商均已布局西安。西安呈现“外企品牌霸屏，本土房企式微，小房企没有生存空间”的局面。此外西安二环内的城改房已消耗殆尽，购房者无法通过降低舒适度或承担五证不全的风险来获取低价产品，市场房价整体提升。

（4）产品结构改变

2017年7月，西安100-130平市场成交占比已达40%，代替80-100平成为主力，西安市场结构发生变化，70平两房再难出现。

究其原因，首先2017年1月23日西安落户放宽，其中一条要求购买90平以上房源即可落户，促使90平以上房源销量提升。其次购房成本的不断增加促使购房者更为推崇“一步到位”，后期又因为放开二胎对居住体验提出了更高的要求，因此更倾向于百平以上房源。

再次，从开发商角度来讲，百平以上户型利润空间更大，且有助于提升产品舒适度从而获得更强的市场竞争力（且西安部分区域在拿地时就对建筑容积率有限制）。此外精装修占比提升到40%-50%，与毛坯分庭抗礼。产品的变化推高了房价。

（5）供需失衡是最核心因素

“抢房”这个词从2017年3月20日起就成为了西安楼市的标签，延续至今。

2017年3～6月，4个月中西安楼市平均去化率在98%以上，2018年3～6月，4个月100%去化率重演，而2018年年度供应计划在22.6万套，截止2018年的8月房源获证入市量却仅为7万套左右，占比年初计划不足一半，且截止目前没有大规模放量计划，政府层面对供需比的把控可能是核心因素。

房价水平 

中国房地产市场是政策市，尤其是如今的房地产，更是处于强控之下。

纵观2年楼市，不得不说西安非常知道自己要什么—西安房价要涨，怎么涨，涨到多少到顶，后续怎么处理，层层布局，环环相扣。

毕竟房价是一个城市的股票，牛市才能为招商引资托底。而招商吸引来的人口最终转化为城市核心竞争力，才是城市发展的不二之道。

西安该涨的时候顶住了全国6个月的限购压力，之后才开始真正地限制外地人购房，该压的时候备案价毛坯精装分的清清楚楚，不留开发商任何作弊空间。想当初330金辉千人抢房后，2个小时内西安房管局就发出了西安摇号新政，行政效能和对市场的把控力，令人叹服。

然而话分两头，无论西安再怎么惊涛骇浪，就全国房价网平台数据统计，2018年西安房价达到1.2万之后，在全国房价排名却只前进了2位，回到了2011年的水平。

因此就全国市场来看，波澜壮阔的西安也不过是完成了一个补涨。

 西安房价的未来怎么样？

这个问题要从短期和长期两方面分别观测。

短期来看，2018年7月西安房价保持在12854元/平，4个月浮动仅在500元/平左右，接下来西安不会再有大幅上涨。

而且不只西安，在全国多次强调“坚持住房不炒，坚决遏制房价上涨”之下，有哪个城市敢撞枪口？西安最好的结果就是保持现在的市场热度，以稳为王。

长期来看，西安房价已完成补涨，截止2018年8月，西安住宅库存去化率仅余5.7个月，达到历史低点，市场泡沫较小。预测此后，房价只要匹配城市竞争力，就会随着西安的发展长线提升。

就数据统计，2017年西安固定资产投资排名29个省会城市第4名，与房价上涨，GDP位次上升均为正相关。2018年1-7月西安固定资产投资继续同比增长9.8%，比上年同期提高2.9个百分点，其中民间投资增长15.7%，处于持续上升状态。严格限价的同时，开发商在西安拿地热情不减反增也是佐证之一。

而对于西安的发展，已经有太多光环，这里就不再赘述，在此想强调的是，西安的下一个上涨节点可能在2020-2021年。

因为决定城市发展的是人口、招商落地以及交通拓展。

西安的目标是在2020年突破千万人口大关，2017年的重点招商项目也在2020-2021年之间落地建成，而1、4、5、6、9、14号线6条地铁线路为大西安打开了新的格局，通达关中城市群、长三角、珠三角、京津冀的8条高铁线路也将在2021年初步落地。

大西安的发展将在2020-2021上交答卷。

 最真诚的建议

第一，西安还有哪能买？

西安目前发展时间久且比较成熟的区域是曲江、高新、城南、城东、城北、城西、长安、城内。

城内老城区，因房型老旧残破，虽位于西安最中心，房价却是各区域最低，而且政府已确定不再批复一环内的居住用地，未来将规划为旅游区，因此一环不用看。

曲江、高新、城南、城东、城北、城西、长安则主要位于二环与三环之间，是2016年至2017年重点发展区域，已近成熟。

2017年12月永康书记将”北跨、南控、西进、东拓、中优”定为西安未来发展的基调，置业进一步向三环外拓展，于是三环外三个最大的置业新区迅速崛起。

北跨为高陵、西进为西咸新区、东拓为浐灞及港务区、临潼新区（南控即控制长安区域发展保护秦岭，中优为优化曲江、高新、城南、城东、城北、城西等成熟区域）。

2018年7月各区域房价如下：

第二，买成熟区域还是买新区？

成熟区域和新区各有自己的优劣。

【1】成熟区域买房注意事项：

1、 高新2017年GDP占西安的16%，是西安GDP最高的经济开发区，集中了西安最强势的高科技产业和高素质人口资源，房价跟其余区域有5000元/平的差价。

高新区保利天悦9月初开价1.7万精装，万科国宾2.2万精装。虽然房价高，但高新区也是整个西安最保值抗跌的区域。按照全国房价市场情况，未来房屋价值也会趋向两极，因此有实力的购房者首推高新。

2、 刚需建议选盘满足三个条件：第一有地铁，第二价格在1万左右，第三品牌均可出手。此外，在二环边的楼盘能买就买（城市锦上、林邑、上和郡）。

3、 万科因为价格体系严苛，涨价幅度极小，城六的万科优先考虑（万科金色悦城、中国铁建万科翡翠国际）。

【2】新区买房注意事项：

西安一直流传着「五年看浐灞，十年看沣东」一说。

五年看浐灞

浐灞生态区在地理上则拥有浐河灞河，两河流域在西安这个缺水的城市越发弥足珍贵，具有不可复制的自然环境优势。欧亚经济论坛永久会址就设立在浐灞。与浐灞紧邻的国际港务区则受2021年全运会带动，有可见的发展节点。

尤其是以绿城全运村为代表的全运板块、以丝路国际会展中心代表的世博园板块，以中西部陆港金融小镇为代表的港务大道板块最值得关注。

十年看沣东

西咸新区在地理位置上接驳西安和咸阳，是大西安布局中最重的版块之一，是永康书记在2017年上任初期，就提出必须重点打造的国家级新区。而沣东新城则是西咸新区离西安主城区最近的区域，占据了西咸新区50%的人口和GDP贡献，也是西咸新区唯一一个限购区域。

其次，在2017年-2018年，是浐灞和沣东产业集群崛起的爆发年。

2017年2月绿地501沣东地标签约，地铁5号线二期启动，西工大翱翔小镇启动，众多利好独“捧”沣东。

2017年3月15日西安体育中心落户浐灞，陆港摘地港务区，同期14号线即将同步开通的消息再次刺激了浐灞和港区域市场。

2017年6月15日，华侨城投资2380亿砸向西安，华侨城欢乐谷落户沣东，此时沣东新城已引进重大项目130个，其中世界500强18家，中国500强企业30多家，高科技企业30多家。

2018年1月31日腾讯双创小镇落地浐灞总投资160亿，建筑面积110万平，预计带动10万人就业。

2018年2月中俄丝路创新园首个产业项目“中兴深蓝科技产业园”在西咸新区沣东新城投入使用。项目总投资20亿元，届时年产值将超100亿元，吸纳1万名高新技术人才和数千名产业工人。

再次，在建的6条地铁中，浐灞和沣东各占1条利好，并且均在2021年通车，有了这两条大动脉，浐灞和沣东将接收城六外溢的大量高素质人口。

5号线是西咸新区沣东新城、沣西新城与西安主城区贯通的一条主干道，预计2020年通车试运营。14号线主要为配合2021年西安第十四届全运会建设，则让机场直达浐灞和港务区，计划2021年6月建成通车。

有规划、有产业、有人口。这些核心优势是其余区域无法比拟的。

此外，还要强调一下2018年下半年的土拍市场。其实从2018年4月开始，西安土拍即向新区外溢。在7月-8月达到一轮拍地高潮。

7月及8月的土拍情况，西安市共成交47宗商业及住宅土拍，包含39宗住宅和商住用地，7宗商服或商业用地及1宗小学用地。成交面积达209.32万㎡，成交金额达135.71亿元。

其中西咸新区成交17宗，占比全市36%，高陵7宗占比15%，临潼5宗占比11%。

品牌开发商已完成新区战略布局，且楼面价已在2500-3000元/平，另有招商6200元/平地王杀入沣西，因此明年的西安市场，战火将在新区燃起。

浐灞：紫薇、绿城、保利、西安建工、龙湖；

国际港务区：华润、绿城、绿地；

沣东新城：绿地、中南、碧桂园、阳光城、新城控股、蓝光、恒大；

高陵：恒大、绿城、新城、中南置地、金辉、当代、海伦堡；

临潼：绿地、高新地产、德杰、新城控股、融创、蓝光；

沣东新城：绿地、中南、碧桂园、阳光城、新城控股、蓝光、恒大；

沣西新城：招商、金科、新城控股、紫薇；

秦汉新城：万科、绿地、恒大；空港新城：绿地；

泾河新城：金辉、经发地产。

第三，哪些盘下半年值得买？

选盘在精不在多。

1、成熟区域（上文所说的买房原则除外）：

【高新—万科国宾中央区】

西安房子太少，这个盘虽然贵，但在陕西宾馆隔壁，具有唯一性。保利天悦也可以。

【城南—清凉山居】

其高层和洋房、公园具有稀缺性。龙湖紫宸也是不错的选择。

城六所有价格1万出头的万科的房子

2、新区（浐灞+国港）：

全运板块：绿城全运村，绿城出品西安城市名片。华润置地未来城市，预计10月推出。

港务大道板块：汇悦城在国际港务区管委会对面，紧邻14号线港务大道站（在建），价格预计9K左右。

世园会板块：碧桂园阅江府和香湖湾壹号不错，但其实更推荐紫薇花园洲，如果你们能买到的话。

此外位于浐灞的高科麓湾国际社区也不错，地铁、雁鸣湖还有高新一小学位（现在买还有以后不知道了）。

沣东新城—绿地新里城，自带沣东绿地501地标，位置就在沣东管委会隔壁，而且价格精装1.2万，适合刚需。中建昆明澜庭和湖光山色，优势是距离昆明池近，环境好比较适合自住兼投资，都是大户型价格比较高适合改善。

第四、西安买房注意事项是什么？

最后给大家西安买房的注意事项。

（1）西安目前的限购政策可以通过落户轻松破除

（2）如果楼盘报名人数超过房源数就必须摇号

（3）摇号分为刚需家庭和普通家庭，对刚需有保护，刚需摇到的几率是普通的两倍，且可以优先选房。单身未婚不算刚需，好盘还是结婚几率大。

（4）摇号一次性只能选一个楼盘摇，摇不中也要等这一盘的流程走完，大约在15-20天，因此需要慎重选择。

（5）目前二手房虽然价格下降了，但还是高于新房。新房的性价比目前还是普遍高于二手房。

（6）目前首付首套虽然可以做3成，但基本批下来要到4成，利率上浮10-15%为正常。

结语：

西安是个沉睡了5年的城市，2年的爆发只是让西安实现了追赶，超越之路才刚刚开始，让我们拭目以待。

还有一个很有意思的事情是，西安2017年上半年GDP的提速很大一部分原因是吃掉了西咸新区，西咸一体化的好处有目共睹，且势在必行，但依旧由于咸阳和西安相爱相杀的关系，速度不尽人意。

所以西安也做好两手准备，如果向西走不通就会向东北走，这可能也是开发商北跨高陵的原因之一吧。

·  END  ·

子木聊房城市研究系列：

◆深圳 ◆重庆 ◆环京 ◆大湾区◆上海

◆东莞 ◆南京 ◆厦门 ◆武汉

◆惠州 ◆海南 ◆昆明 ◆长沙 ◆沈阳

例如成都等被删的城市研究报告请在房产研习社取阅。

加入【我的房产研习社】，可以单独向我提问，获取最新政策解读和楼市变化，获取公号不便公开的信息，还可以加入社员群，全国各地的社友为你出谋划策，共讨买房大事！

觉得此文的分析有道理

对你有所启发

请随手点赞转发