楼市，药来了！
文/子木
9月30日，央行、银保监会发布重大通知： “符合条件的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限...银行和客户可协商确定具体的新发放首套房贷利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。”
今天大家都在讨论“放开利率下限”的事情，有的惊叹房价要大涨，有的则说要大跌，但都隔靴挠痒，没说到点子上。
下面我再跟大家讲一讲，也许有所启发。
问题一：为什么这个时候会出台这样的政策？
绷不住。
我在9月11日的一篇文章《暗流涌动》里做过预测，不妨回顾一下：
接下来是金九银十，今年最后一轮救市黄金窗口，截止年底只剩下三个多月了。 如果再救不起来，意味着这个行业彻底歇菜。 所有人都知道房地产经济不好，会挤出实体经济，但不得不承认，新经济还未到来之前，房地产依然是压舱石、救命稻草。 否则影响经济大盘的稳定性，背后连带的是十几亿人的就业问题。 这就是现实，而我们也要学会站在更高处换位看大盘。 不出意外，大招应该正在路上了，大家一定要做好准备……
今天的“放开利率下限”，其实就是大招的一道前菜，预计后面还要上大菜，凑上一桌满汉全席。
至于观众吃不吃，是否吃得下，另说。
我看了一眼数据，今年的楼市应该是历史所有时期中最难的。
B端市场已经脸朝地撞过一次了，无论与否，C端不能撞，一撞就塌了。
现在的风险主要积聚在库存爆炸的三四线城市。
这些城市高度依赖房地产经济，如果成交量还是提不起来，地卖不出去，今年年底会更难。
问题二：政策方面需要关注哪些地方？
一句话：给困难户的一次定向帮扶。
需要注意里面几大关键词：
符合条件的城市
2022年底前阶段性
可自主决定
可协商确定
更好地支持刚需
1、什么是符合条件的城市？
指的是“2022年6-8日，新房销售价格环比、同比连续下降的城市”。我数了一下，70大城市中一多半都属于：
天津，石家庄，大连，哈尔滨，武汉，贵阳，昆明，兰州，秦皇岛，包头，温州，安庆，泉州，济宁，宜昌，襄阳，岳阳，常德，湛江，桂林，北海，泸州，大理
这里面基本都是三四线城市，而且已经不分什么南北地区了，跟第一部分讲的观点基本吻合。
重点二线城市有天津、石家庄和武汉。
天津和石家庄，难兄难弟，产业找不到增量，人口被老大哥北京虹吸，这种衰退趋势很难找到“翻盘点”。
天津还有教育能勉强抗一波，承接在北京混不下去35岁“中年人”。
石家庄那真是抬头无光，一直得给隔壁雄安让路，这也证明了，什么叫亲生的，什么是后养的。
很多人惊讶为什么武汉，这么强的二线城市跑到了“吃低保”的阵营中？
实际上，并不是武汉购买力不够，也不是房价有泡沫，而是信心太差。
武汉前几年一直新房销售全国前三，各项数值很抗打，基本面也跟成都差不太多，唯独2021年爆发大量的烂WL事件。
郑州排名第一，武汉排名第二，基本当地的民营都不干了，自然没有人敢买新房。
事实上，主城区比如汉口、武昌、光谷早已止跌反弹。
跌的最厉害的就是烂尾楼集中的远郊区。
行情不好，好盘不开，烂盘自救，自然拉低了整个新房销售单价，以至于此。
当然这份官方整理的连环下跌表单，只是冰山一角，还有很多的“困难户”在后面排队上场。
这部分不再继续拓展，不然还得写上几千字，继续往下走。
2、2022年底前阶段性
这次给利率下调设定了期限，意思是过了2022年，政策就要收回。知道小米第一代手机卖的为什么好吗？
饥饿营销。
不容易得到的，大家才会珍惜。
所以这里也算是玩了一个小技巧，告诉大家，过了这个村儿，没这个店儿。有些人就会紧张起来，赶着上车买房了。
有用吗？没用。
这样的前菜对市场刺激很有限，到时候成交起不来，政策收不收回都没啥意义。
3、可自主决定
意思借着“因城施策”的口号，告诉所有城市可以自行调节，选择维持、下调或者取消。
这好像不用选，假如一个人在冰天雪地里，走了三天三夜，快饿死了，突然跑出来一个人捧着两个馍馍跟他说：
你选择继续饿着，吃，或者大口吃？
自主给了选择空间，但结果一定是相同的。
4、可协商确定
现在的房贷利率已经降至历史最低位，算下来，最低在4.1%左右，如果LPR利率年底继续下调，那么最低房贷利率可以继续向下突破，在3.8-4.0%之间。
但这次可协商确定，就让人猜不透了，到底最低能达到什么程度呢？
3.5%吗？
这个谁都猜不准。人有多大胆，地有多大产。
银行的朋友跟我说，这还要取决于个人征信，流水好的，可能搞到3.5%左右，不过肯定突破不了公积金利率——3.25%。
今年银行里的钱太多了，放着也是放着，少赚也比不赚强，大家都有指标，先走量再说。
最近银行还有一个特别任务，想办法“为难”提前还款客户，不然兜不住。
所以我们看到了一个很有意思的现象：
去年的情况买的时候贷款没额度，现在提前还款，银行也没额度。
5、更好地支持刚需
之前都提到了刚需和改善，而这次只针对刚需“破下限”。
可能是试探政策效果，也可能是对“房住不炒”最后的坚持，因为放水利好的是有钱人，房贷利率下行，利好的也是有钱人。
定向放开下限，如果继续利好有钱人，那么有可能在局部城市再一次形成炒房风波。
有钱人用极低的利率买到多套房，炒高房价，然后卖给刚需，这游戏到头来，还是没法玩。
但这个好像也是过多思考。
现在身边的有钱人的确在抄底资产，但只会抄底一二线的核心优质资产，而不是被特殊照顾的“困难群体”。
这些地方即使放开多套房低利率，在现在的市场环境下，可能也是石头打水漂。
问题三：买不买房？
很多媒体都在说，利率都这么低了，还不上车？要知道过了2022年，就没这福利了……
这是一种不负责任的说法。
万一房价继续下跌呢？如果石头打了水漂，2023年的利率也许更低呢？
最不确定的事情，就是“不确定”。
在不确定性的环境里，按兵不动才是大实话。即使是房价上涨，也不会像过去那样，涨到你连车都追不上。
前菜看完了，别着急动筷子，还可以再看看头盘、主菜、副菜、甚至是甜点。
这不，头盘已经上线了。
啥意思呢？
2022年10月1日-2023年12月31日，如果你在一年内“以房换房”，新房比旧房贵，免个税，如果新房比旧房便宜，按占比退个税。具体细节点下面大图：
这相当于把地方政府吃进去的二手房交易利润，又吐了出来。
目的很简单，让利于民，促使消费，促进二手房市场流动，让更多的人加入买房大军。
至于效果，有一定的促进作用，但最终跟“定向破利率下限”一个道理，石头打水花。
个税有两种计算方法，一个是能够出示精确的房子固定资产原值凭据的，以转让个人所得的20%征收。另一个是依照交易价格的1%征收的。
城市不同，算法不同，大部分都是按照1%直接收取，那么意味着总价较高的大城市受惠力度要比小城市更大。而对于200万一套房，免税只有2万。
影响不了买卖决策。
别着急，头盘还有一道菜。
刚刚中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率，首套公积金贷款利率，5年以下是2.6%，5年以上3.1%。
这道菜比较猛，这个利率水平基本是自2015年以来最低值，也是历史新低。3.1%跟不要钱似的，会激发大量的公职员工购房消费。
但也仅限于能级比较高的城市。
这也告诉我们，越往后力度越猛，只有想不到，没有做不到。
对于一些本来购买力就很强的城市，我建议你现在就主动迎上去抢一筷子吧。
比如上文提到的天津和武汉，主城区该上了，不然真等到主菜来了，盘里只剩下些渣子，也吃不舒服。
天津再怎么说，也是北方经济第二城，而武汉信心恢复只是时间问题。基本面不变，价值逻辑就不会变。
有价值的城市，现在是置换比较好的时机，资产腾挪，以劣换优，要主动吃头盘菜。
上菜逻辑是跟着市场行情走的，一些城市接下来很可能等不上主菜。
现在的市场很矛盾，没房的很期待主菜和甜点的到来，但那时候往往大多数人的生活并不会如现在这样好。
而有房一族，肯定希望阴霾能早些散去，看到成交量起来，像现在慢慢跌，才难受。
人间悲欢不相同。
但我希望，这个节骨眼无论是谁，一定要稳住心态，以5年的时间去看待事物发展，让我们一起等待下面的主菜吧。
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