买房最大的忌讳
文/子木
这段时间，市场情绪比较微妙，只要参与了股市和楼市，内心多多少少都很紧张。
这种紧张来源于大会前后，对方向的“迷茫”和短期信息面的“看不清”，到底是涨还是跌，割肉离场还是抄底入市。
趴在悬崖边，抬头望着从天而降的绳，飘来飘去，咽着唾沫，甚是煎熬。
其实结果大概率已经提前释放了。
社融数据，地方政府带头买房，PSL出现，股价逆转，以及外围给的多方博弈信号。
接下来我先帮大家理清这些点，然后再连成一根线，抽丝剥茧，希望能帮你理清这条曲线的走法。
01 连环反应
9月社融数据不错，这里不一一列数据了。
从央妈破天荒大晚上发布来看，市场已经对“信心”，已经到了饥渴难耐的境地。
从结构上来看，两条腿出现了“劈叉”的现象。
居民端缩小，企业端放大。
我查了一下数据，相对去年同期，前三季度住户贷款少了接近3万亿，缩水近一半。
想想也正常，疫情一直折腾，房子卖不掉、股票也不涨，收入充满不确定性，消费欲望大幅减退。
欲望不再，双腿发软，自然不可能去银行借钱消费；产品卖不出去，企业只能砍掉生产线，缩减产能，更不愿意去银行贷款了。
这都是连环效应。
看到这里很多人比较疑惑，企业端不是不愿意借钱吗，9月何以社融大增？
此企业非彼企业。
这里的企业就是以国企、央企、城投为主的“主力队”。
其实从年初开始，信贷指导就一直强调“以企业中长期贷款”为主，那时候，似乎已经确定“主力队”的舞台角色。
尤其房地产市场，当民营开发商game over ，全国各地的城投彻底活跃了，拿地、做基建、搞民生……充当着救世主的人设。
无论是否当得明白，起码创造出了真实的钱，市场有了增量有了规模，信心才能逐步建立。
这个路径跟2008年相似，跟2015年也相似。大家都知道这样做，钱还会空转，也知道路径依赖，主力队拿去玩投资，多多少少还会出问题。
但特殊时期，只要能抓住耗子，它就是好猫。
消费、进出口、投资，最后还是投资一人扛下了所有，不过接下来拓展项够多，除了最基础的铁公基以外，更多以新能源为主的新基建。
譬如现在国产电动车进入了全球第一竞争列队，但国内很多人不敢买电车，是因为有里程焦虑，但如果充电桩比加油站还普及呢？
说白了，里程焦虑就是基建焦虑，这正是当下最需要解决的问题。
融资匣子打开以后，整个社会的钱会加速流动起来，同时对于监管的“红线”便会越放越宽。
比如去年被掐住脖子胖揍的开发商们，9月份100家已经融到了622.1个亿，环比增加61.8%。
去年严查的居民抵押贷，现在已经很少提及了，因为再往下查，只能逼着老板们把房子仍进市场，逼破产了，手下的员工第一个遭殃。
欠钱的是大爷，要钱的是孙子，一直都是这样。
现在也没办法说好与不好了，只能说，在谷底期，任何现象都很正常，只要总体的收益大于支出，良币比劣币多，就是阶段性的胜利了。
这种趋势还会持续，只要疫情停不了，就只能靠企业段拉动居民端，但同样也会使整个社会的财富值严重“劈叉”，前腿看不见后腿。
02 带头买房
接下来讲讲“地方回购商品房”。
日前，一份苏州市政府部门拟“定向回购部分新房项目”的专家会议纪要传了出来，苏州将对市内10个板块回购近1W套新房。
很多人看到这则新闻，肾上腺素一下子就起来了，说这是大利好，上面“兜底”，下面涨价。其实不然。
2008年四万亿后那波救市，就有了地方带头买房的先例。
道理很容易理解——冷市信心不足，没人买房，房子卖不出去就会形成积压，开发商现金流被锁死，无法继续拿地，政府土地财政收入搁浅。
政府回购商品房，其实是疏通房地产市场的一步大棋，好比，面粉厂买了面包店的面包，面包店才会继续买入面粉……
面粉厂买了面包后，会免费分给大家吃吗？一定不会，面粉厂本质上也是经营机构，讲究合理利益。
一部分应该会定向输送给鼓励公务员之类的体制人，毕竟政府买房，开发商折扣必须给到位，相对于市场，比较有诱惑力。
开发商出了库存，政府疏通了路线，公务员得到了更高性价比的房子，三方共赢。
另一部分则用来做保障性租赁住房。
别以为行情不好，租赁住房就会停建。这是“十四五”的主要目标之一，届时全国要建约821万套保障性租赁住房。
现在大部分城市都严重落后于工程进度。
这时候政府买进商品房，改为保障性租赁住房，既减少了库存也完成了目标，又是多方共赢。
有人说，保障性租赁住房增多会利空房价。这很片面。
拿新加坡来说，保障性租赁住房全社会普及，商品房房价还是止不住得上涨。
这是因为资源具有绝对性，而商品房的居住环境，背后牵扯的城市资源是租赁房远远不能比的。
同时保障性租赁住房发展壮大后，直接降低了租房成本，会虹吸更多的人才进来参与社会劳动，这对于经济是增量，经济起来了，人们有钱了，商品房的价格是上行的。
政府买房，做保障性租赁住房，既节省了社会资源，又疏通了房地产财政，也完成了目标，长期看是吸引人口流入的利器。
我认为这是一个多方共赢的政策，跟过去完全不同。
但不可否认的是，这对于地方政府运营能力的考验极高。像苏州这种能级的城市，可以有很好的支撑力，政府有钱，未来人口也能流入。
但有些低能级城市复制这个路径，很容易搞一屁股债，到时候就是以债抵债，拆东墙补西墙，人口进不来更完蛋。
总之，政府启动回购商品房，最直接的就是去库存，商品房库存减少，需求总量不变，房价就有了“托底效应”，长期利好房价。
说白了，现在明摆着不让房价下跌，已经放在明面上。
03 情绪价值
接下来是“PSL”。
这是2015年楼市大杀器“棚改货币化”的主因。这几天出现在市场上，很多人瑟瑟发抖，嘀咕会不会出现2015年那一幕。
我先说结论，不会。
前段时间，各地已经出台棚改货币化的阉割版，“房票制”，定向鼓励棚改户买房，已经从思想上取代了棚改货币化。
目前三四线城市的居民杠杆率和购买力，已经完全不具备再启动一次牛市，如果强行启动“涨价去库存”，灰犀牛便会冲破镣铐，教市场做人。
这次PSL，主要是为了配合财政，定向拉动基建投资。
关于接下来的楼市趋势，我再掏心掏肺地跟大家多说几句。
一定要轻市场重城市，轻城市重板块，轻板块重房源。
什么意思呢？
我们现在不能用宏观的角度去思考楼市的趋势，因为在大环境下，楼市就是一根绵绵不绝的“大阴线”，不具备参考价值。
而买房人的诉求，无非是在满足合理居住的情况下，在房价最低点，买到最保值最有升值潜力的好房子。
这时候你要思考的是，你买的房子是否能在这根大阴线中脱颖而出，能穿越周期，反向成长？
当你理清这个思维，你对房子就不会有情绪层面上的影响，而是最为理性的判断。
比如最近易居整理的一份表单，全国主要城市房价调整时间。
郑州和廊坊这种跨越周期的下跌，意味着楼市支撑力非常差劲，尤其郑州，现在还处于烂尾楼的阴霾中，在楼市实力层面，跌出强二线城市队列。
而在回调时间最短的阵营里，成都排名首位，甚至跑赢了上海和北京。
贝壳数据显示也是这样，成都9月份二手房成交同比保持162.39%的涨幅，7月份二手房成交1.73万套，更是创下近10年来的新高。
而第二名上海，9月份二手房成交高达1.8万套，在当下的大环境下，韧性极强。
“十一”期间，多个城市二手房市场出现回暖迹象，东莞、成都、厦门、苏州等城市，成交套数更是超过去年同期的2倍。
这些数据都是真实的，背后告诉我们，即使在大环境持续向下的情况下，依然有些好的城市好的房源在跑赢大市。
好比一个高三火箭班，疫情来了，学生只能居家复习功课，理论上肯定不如在校学习，但最后高考时，学渣可能更差，学霸依然很强，中间的大多数不如原来。
这些城市的能级、人口、产业、营商环境、区域价值、政策力度等等，都是一个个累加的因素，影响着房价的底层逻辑，“供需”。
供大于求，牛市房价都不会涨，涨也是虚涨；供小于求，熊市都很难下跌，跌也是错杀。
穿越周期看楼市，得把眼光放在五年开外，而不是计较当下得失，买房最忌讳的就是“情绪影响价值判断”。
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