疯狂的利率，但更疯狂的是租金收益

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摘要

● 利率上涨后的房市变化：冷却的购房市场，但火热朝天的租房市场

● 布鲁克林为何成为赢家

科技菁英与时尚生活的交会处，
交通区位的优势．
高薪族群的生活居住地

1.利率上涨后的美国房市变化

A.利率上涨的情况

Source: https://www.freddiemac.com/pmms

在美国联准会抑制通膨成长率的政策下，启动升息循环．此政策进一步拉动了房贷利率的提升．如图所示，现金30年的固定房贷利率，已是近三十年来最高的6.4%．从这次疫情降息的最低利率约2.4%到这次利率最高阶段，差距已达4%.换言之一百万的房屋贷款，将付出多4万的房贷利息．

B.利率上涨后的房市变化：冷却的纽约买房市场，但火热朝天的租房市场

购房需求急速萎缩：

因为利率上涨，所以购房者，利息支出上升．导致购房族群暂缓购房，购房需求急速萎缩．

Source: Miller Samuel

在2022年第三季度曼哈顿整体住宅市场交易量，曼哈顿房产市场的成交量仅有3692．相比去年同期少了18.4%．房价也开始松动，曼哈顿中位数房价降低了7.6%.

租房需求急速上升，租金价格热火朝天:

Source: Miller Samuel

当购房需求萎缩，这部分人群，流入了租房市场．因此推升了租房市场的需求与租金价格．从图中，可以看出，当联准会在今年初开始启动升息循环时，租金市场与租房量就开始迅速反弹，租金相比去年同期，曼哈顿租金涨了26%;布鲁克林租金涨了25%．且据市场风向指标的房源的市场留存天数 Days on Market，曼哈顿租房市场减少55天, 布鲁克林租房市场减少33天．都在在显示租房市场的火爆情况

Source: Miller Samuel

2.纽约房价市场变化

A.纽约各区房价：

橘色：曼哈顿下城，墨绿：曼哈顿中城，黑色：威廉斯堡，蓝色：布鲁克林下城

2019到2022年七月的房价表现，比较几个相邻的生活圈，纽约曼哈顿下城房价，纽约曼哈顿中城房价，纽约布鲁克林下城房价，与纽约威廉斯堡房价．

2019到2022年七月的房价表现，比较几个相邻的生活圈，纽约曼哈顿下城房价，纽约曼哈顿中城房价，纽约布鲁克林下城房价，与纽约威廉斯堡房价．可以发现曼哈顿的下城已经产生修正，而曼哈顿中城，因为受疫情影响最大，其社区是戏院区与时代广场与大企业的总部，因此恢复速度较慢，所以这波修正，所以受影响较小．但我们可以看出，布鲁克林两个精华区，威廉斯堡与布鲁克林下城，依旧坚挺．

B.布鲁克林为何成为赢家

布鲁克林的工商发展: 科技三角, Navy Yard科技创新新枢纽

2008年经济危机之后，市长彭博就和纽约大学POLLY学院进行商议:为纽约创造更多的工作。开展了一个名叫“ DUMBO孵化器项目“（DUMBO Incubator）。这个项目让DUMBO开始了新一轮的转型。

布鲁克林科技三角区的创新和初创公司

图片来源：https://wxystudio.com/projects/planning/brooklyn_tech_triangle

该孵化中心从2011年开始启动以来，吸引了高科技公司、移动通讯，APP发展类，数字化媒体、广告等不同行业进驻。另外纽约大学理工学院从09年就已经跟市政府、房地产开发公司尝试这种孵化器实践。经过几年的发展，现在DUMBO已经成了纽约新兴科技、文化创意和广告业的新基地，也是布鲁克林科技三角区的重要组成部分。三角区主要由丹波（Dumbo），布鲁克林市中心（Downtown Brooklyn）和布鲁克林海军船厂（Brooklyn Navy Yard）组成，是纽约创业的热土。

3.纽约威廉斯堡Williamsburg 房市分析

A.威廉斯堡房市表现销售变化

威廉斯堡桥 Photo by Zac Ong on Unsplash

然而布鲁克林两大核心区中，数威廉斯堡有着无法取代的特色，这几个重要的特色，让威廉斯堡在这疫情之后，联准会升息下，依据能够屹立不倒．

科技菁英与时尚生活的交会处，
交通区位的优势．
高薪族群的生活居住地．

威廉斯堡由一系列的市政计划推动，从一个厂房林立的工业区逐渐转变纽约最潮最热的地区之一。威廉斯堡的房价也逐年蹿升，2018年的房价中位数从100万美金，已涨至120万美金左右。

威廉斯堡房价中位数Williamsburg Median Price

特别令人瞩目的就是威廉斯堡房屋销售天数，在2018-2021年之间销售天数，一直居高不下，在100天到200＋天之间．在疫情渐渐好转的情况下，就开始展现，威廉斯堡区位的优势，销售天数仅剩35天．显示威廉斯堡房市的火热情形．

威廉斯堡房屋销售天数 Williamsburg Median Days on Market

造成这些火热的状况，就不得不谈到威廉斯堡的价值

B.为何 Williamsburg 威廉斯堡租金上涨高:未來前景分析

交通區位：Wall Street + 科技三角+硅街仅需10-15分钟通勤

#科創精英運送線#紐約地鐵L線

紐約地鐵L線來往與曼哈頓切爾西(Chelsea)的第八大道和布魯克林卡納西的洛克威公園道(Canarsie–Rockaway Parkway)，它在曼哈頓連接著谷歌紐約辦公室和科創公司聚集地、有紐約矽谷之稱的「矽巷」，也被稱為科創精英運送線，而這些科創精英很多也住在威廉斯堡。L線地鐵站橫穿威廉斯堡，從1924年開始投入使用，現在每日客流量在20萬人次以上，也是紐約市客流量最大的地鐵線路之一。

Source: Utofun.com

高薪族群带来的强劲的购屋与租房需求以及购买力: 高薪的科技三角，曼哈顿硅街，Wall Street支撐

在未来的几年中，纽约市仅谷歌，Apple, Meta, Tikto, 和亚马逊两家科技公司就会有至少3万新员工进驻，这些员工以及他们的家属的住房刚需将带来巨大的房产购买力。

假设这3万人中有三成的人选择购房，并假设他们会把收入的30%用于房产，根据软件工程师的平均年薪资(12万美元)，推算他们的个人收入能够负担的房价在60-70万美元之间，如果是以家庭为单位，双方都有收入，则可以负担至少100万美元以上的房子。由此估算，这些新员工将带来新的50-60亿美元的房产购买力。

2017年布鲁克林科技三角房产交易总额在110亿美元左右，如果这些科技公司带来的新房产购买力的20%(10-12亿美元)进入布鲁克林三角市场，单单这股力量就会推动布鲁克林科技三角交易额可能增长10%。

布鲁克林的Soho: 社区拥有丰富的生活机能与景观设施

威廉斯堡由老旧厂房工业区蜕变成先锋艺术聚集区，这里不仅是年轻人的最爱，在建设中和完工的各大地产项目也为威廉斯堡注入了全新的活力。在上个世纪七八十年代的时候，威廉斯堡与北京的798艺术区相似，曾是一个厂房和啤酒作坊林立的工业城市，河岸的一带是大片的货仓区，大部分地方是意大利、爱尔兰和犹太移民社区。因为空间大的工业用房及其适合艺术创作，有大批的艺术家涌入。2005年，纽约市政府首先发动了北布鲁克林河滨重整计划(North BrooklynWaterfront Rezoning)，允许在工业区建设住宅大楼和商业用房。计计划推出之后，威廉斯堡的面貌发生了巨大的改变，地产开发商也纷纷瞄准这片土地，并且威廉斯堡本身就有难以匹敌的通勤优势，如今的威廉斯堡已经成为纽约极具投资潜力的地区之一。

Photo byberenice melis onUnsplash

从曼哈顿出发跨过威廉斯堡大桥就到了威廉斯堡，以Bedford大道为中轴线，从N 3街到N 12街是纽约未成名的设计师、潮人、文青和嬉皮士的天堂。创意店、复古服装店、小众咖啡厅、走非主流的书店和各种国家的传统餐厅令人眼花缭乱，如果走的远一点还可以找到各式各样的音乐工作室、诗社、图书馆和画廊……很多人都觉得与其花大把的银子在第五大街上血拼主流名牌和在百老汇吃价格不菲的牛排，在威廉斯堡淘点有自己风格的半复古服饰、在咖啡馆喝上一杯现磨的拿铁来会更有味道，威廉斯堡是追求生活品质的千禧一代的天堂。

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