从“住有所居”到“住有宜居”-临沂市住房建设规划（2021-2025）

原创城市更新所浙江省城乡规划设计研究院

项目背景

十四五时期， “房子是用来住的，不是用来炒的”仍是住房体系发展的政策主基调，城市政府需强化主体责任，更好地落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。同时，应针对不同群体的多样需求分类调控，保障和管控并举。重点保障刚需，保障居民合理的住房需求得到释放；同时打压市场炒作氛围，强化市场规范，确保市场监管红线不被突破。

临沂市是山东省人口最多、规模最大的地级市，经济位于山东省GDP榜单的第五位，是鲁南经济圈的领头羊。临沂市中心城区作为临沂市人口、经济、产业的中心，也是住房建设和发展的重心，本次规划以临沂市中心城区为规划范围，规划面积约774平方公里。

规划构思

总体构思

临沂市住房建设规划的重要意义在于平衡城市住房供求关系和指导住宅用地土地供应。规划构建了夯实基础、理清需求、明晰目标、明确任务、实施保障的规划框架体系，并通过多源数据和多样分析进行支撑保障，以期实现临沂市中心城区从住有所居到住有宜居。

规划目标

主要内容

摸清家底：评估各类住房发展现状

规划对临沂市中心城区各类住房的发展现状进行分析，并对上版住房建设规划的实施情况进行评估，结合住房发展趋势研判，总结临沂市中心城区住房建设在结构方面、协调方面和品质方面面临的核心问题。

理清需求：测算校核各类住房需求

临沂市在六普至七普期间市域人口增长约98万人，市辖区人口增长约106.8万人，是山东省人口增速第三的城市，但现状整体城镇化率低于全国平均水平，市辖区人口集聚度较低（33.14%），具有较强的人口集聚潜力和住房建设需求。规划在城市人口预测的基础上对住房总量和各类住房分项进行了预测，并通过人口增量校核、人口年龄结构校核、住房既往销售校核、人群需求校核等四种方式进行分析校核，确保各类住房规划的合理性。

明确任务：指引各类住房建设发展

规划将稳定市场，优化新建商品住房供应；强化保障，完善住房保障体系；安居人才，积极筹集建设人才安居住房；培育租赁，加快发展住房租赁市场；提升品质，全面改善人居环境等五方面内容作为本次规划的重点任务。

规划对商品住房、保障性住房、人才安居住房、市场化租赁住房进行分区指引，同时通过老旧小区改造、住房品质提升、完善设施配套、提高物业水平等方面改善临沂市中心城区的人居环境。

项目特色

基于新时代要求的临沂住房指标体系构建

现行《城市住房建设规划编制导则》为2012年印发，编制年代较早。规划基于临沂市发展现状，遵循代表性、科学性、层次性和易操作性原则，通过整理国内外住房发展规划，结合现有相关统计成果资料，在保留和筛选上一轮住房规划指标的基础上，根据新的环境和阶段要求引入新指标，构建临沂市住房指标体系。指标体系中明确指标属性，兼顾刚性控制和弹性指导，同时设置特色指标彰显临沂特色。

基于多源数据分析的住房建设指引

规划采用住建局、自然资源局等部门数据、GIS数据、赶集网数据、地产网络数据、微信问卷数据、百度POI数据、百度热力数据等多源数据作为数据基础分析各类住房的建设需求和建设潜力。同时对各区各类住房进行建设指引，以商品住房为例，规划结合各区人口、住房销售量、空置率、供应潜力等方面的差异对商品住房进行分区指引，同时对各区商品住房的套型面积和商住比进行分区指引。

基于多部门协同的住房布局指引

在规划编制前、中、后期多次与区政府管委会、自然资源局等部门、商城指挥部、街道社区等进行多轮对接，从确定住房建设指标分配到住房建设用地布局实现全过程协同，确保住房布局的落地可实施。

项目负责 | 吕文佳、卢　锐

项目成员 | 余建忠、陈　忠、周　岱、吴　昊、吴雨芯

供稿部门 | 空间规划与城市更新设计所

项目联系 | 卢　锐 13989872082

文稿作者 | 吕文佳、冯　真

文稿编辑 | 冯　真、李星月、童　心