【新房测评】仁恒华发海上溪云：白月光还是备胎？

原创板儿砖新房暗场

板块测评：康桥镇

浦东是上海面积最大的区，地多，产业多，人也多。但是产业集中在上半段，下半段目前来看还是比较空虚。

南边临港是有些起色，政府手把手带的临港，房子大片大片的造，政策一阵接一阵的发，就看有多少人能过去了。

浦东人口分布热力图（数据来源百度地图，周三早11：00）

百度热力图可以一定程度上反应问题，浦东的“金色中环”内，及附近人群分布密集，其余地区分布较为稀薄。说明目前能产生效益的产业还是集中在这部分区域。

康桥这个板块的发展主要还是依托张江辐射，也可以为前滩做一些承接。板块内的有御桥地区中心，是以商务科创为主的综合区域。

康桥2035土地规划示意图

从土地规划来看，康桥大部分还是以居住为主（黄色区域），其次生态绿地（绿色区域），再次是科教区（粉色），最后是工业用地（棕色）。

这是几个占地较大的功能区，可见未来康桥的发展并不是浦东的金融、科创主流方向，仍然还是一个辅助板块。

康桥以前属于南汇县，90年代开始，策略是建设成浦东南大门。康桥工业区就是那个时候建起来的，8平方公里的工业区在当时，为康桥带来了巨大的资金流、人流、物流、信息流。

工业区为基础的弊端就是，城市界面杂乱，后来引进绿宝园、康桥半岛别墅，改善了这个板块的居住定位，陆续开始有了商业、学校。

至于为什么一个工业定位的板块，不像金桥一样发展，而是先要引进房地产项目。也是因为当时开发集团的资金紧张，需要土地出售资金来解决燃眉之急，才开辟出来这么一条路。

康桥这个板块，过去是工业区招牌，现在作为一个还比较靠近科创金融区的板块来说，显然发展工业已经不适合了。

目前为止，还没有一个鲜明的板块特点，东边沾沾川沙，发展旅游区。中部靠张江拓展区，发展科创，西边则沦为市区的睡城。总之就是，什么都做点，什么都不做大。

海上溪云到各区域示意图

从承接的定位来说，康桥的地理位置其实还是挺合适的。从海上溪云出发，到前滩、张江车程15-20分钟左右，到陆家嘴30分钟左右。

张江、陆家嘴区内是没有什么住宅用地的，房价也都高昂，前滩住宅多，但新房的积分都很高。

康桥交通示意图

经过康桥的地铁是11、16、18号线，另外规划的有21号线和机场联络线，但是集中在东部地区，且站点不多，线路主要还是为张江服务。

所以别看轨交有几条，但是基本靠不上。这个板块主要还是靠自驾。几条南北向的大路是主要干线，比地铁更实用。

康桥板块配套示意图

配套也不是不行，就是对于康桥这个板块定位来说，朴素的让人有些意外。

学校基本民办，公办就那么2所，在建的九年一贯制学校已经建了很久了，现在板块内还有要去周浦上学的家庭。

永乐广场是个镇型商业，定位较低。新田360是稍大型的商场，但是整个板块靠这一个商业显然是不够用的，有时还是要去御桥和周浦。

上海第二家Costco定在康桥，就在康新公路地铁站附近。

医院没有三甲，只有个卫生院。

【评测指数】

项目测评：仁恒华发海上溪云

仁恒华发海上溪云是由仁恒和华发联手打造的，产品为洋房和联列。整个项目洋房602套，合院143套。

去年首开洋房，今年四批次加推169套，其中合院（联列）121套，洋房48套。预计8月底拿证。

海上溪云平面图

洋房装修交付，合院毛坯交付，可也可以选择加钱装修。西侧为别墅区，东侧为洋房，1#为保障房。过会均价85300元。

项目位于秀沿路与浦三路交汇处，周边别墅区较多。

项目优劣势分析：

优势：

1、开发商品质

开发商是仁恒和华发，这两个开发商在上海的口碑都不错，开发的项目也都是比较抢手的。

尤其仁恒，说它是房企魅力第一不为过。总结网友评论，它的优点在于，择地规划合理、建造品质有保证、标配会所、物业周到等。

二手价格示意图

这从房价上就能看出来，拿同是辐射区的唐镇来说，仁恒东郊花园的挂牌均价要高于浦发檀府，直追靠近地铁口的绿城。

仁恒的产品在保值、升值方面很有信服力。

2、产品稀缺

这次加推的主要产品为合院，总价2000万起，这在目前的新房别墅市场上，从地段、价位和产品上来说都是比较稀缺的。

上海别墅产品示意图

3、区位优势

之前也说了，康桥这个板块距离前滩和张江都很近，自驾去陆家嘴也不用太久。结合区位和房价，康桥是很适合承接这几个板块的客群。

金色中环示意图

浦东的“金色中环”从北往南再往西，先后串联金桥城市副中心、张江城市副中心和前滩中央活动区等上海未来重点开发区域，以及沪东船厂、张江集电港、御桥区域、新杨思地块和三林筠溪小镇等潜力地区。

当然康桥不在这个发展带内，但是沾沾光总还是没问题的，海上溪云到御桥区域大概3公里直线距离，商业配套还是可以共享的。

劣势：

1、无利好规划

康桥板块的主要价值，还是承接，最大的规划就是张江外扩。

规划上来看，西部没有什么动作，为了服务张江，不论是修路，还是轨交，或者产业都集中在东边。

但是东边张江外扩区的发展对于项目周边没有什么太大影响。

2、配套短板

康桥板块内没有能扛起大旗的配套设施，最大的商业新田360，最好的学校吴讯中学（高中），民办尚德实验学校，医院只有卫生院。

其中一所规划的幼儿园就在项目南边，还有一所在建的九年一贯制学校距离项目不远，迟迟没有完工。距离项目1公里规划了一个菜市场。

配套真的很少很少。

3、周边环境有待提高

项目四周和西边看起来都还不错，但是越往东走，越有工厂气息了。大车、灰尘、平房，沿着秀沿路往东走，这一路都是这样的景色。

浦三路就是一条分界线，隔开了两个世界。

这部分工业厂房区在规划上是战略留白，也就是说以后都会拆走，主要为承接做准备。

就是不知道需要多久，才能摆脱这种冰火两重天的格局。

4、距离地铁太远

对于别墅客户来说，轨交不是必选项。但是对于刚需客户来说，地铁却是十分看重。

项目附近的地铁距离都在两三公里，如何从家到地铁成了头等难题。夏暖冬凉，骑电动车都很麻烦。

【评测指数】

交通测评

道路交通

海上溪云周边道路交通示意图

项目距离外环也就1公里距离，中环3公里左右，加上条纵向线路去往市区、和张江前滩都很近。

自驾去市区大概30分钟，前滩、张江15-20分钟。

错峰自驾至张江示意图（周三晚19：00，仅供参考）

错峰自驾至陆家嘴示意图（周三晚19：00，仅供参考）

以上时间为路况顺利的情况下自驾预计所需时间，上海的早晚高峰没有赢家。

轨道交通

项目附近有两条线较近，18号线康桥站约2公里，沿着秀沿路向西走，步行半小时。11号线浦三路直线距离2.2公里，步行距离约3.3公里。

距离项目650m，有公交站，乘坐浦东43路两个不同的方向，可直达两个地铁站口。

海上溪云周边公共交通示意图

如果仅凭公共交通，通勤时间将会翻倍，骑车快，但是风吹日晒。

【评测指数】

配套测评

海上溪云周边配套示意图

灰色圆圈为项目周边直线3公里范围，学校、商业、医院都有。

商业可以解决日常消遣，没有步行能够到达的大型商超。

教育资源都是普通学校，学校资源也有限，大家对规划的九年一贯制学校可谓是翘首以盼。项目南边紧邻规划的幼儿园。

医疗资源只能处理普通病症，板块内没有大医院。最近的三甲医院是东方医院南院，驾车所需时间15分钟左右。周浦的医学园区驾车也在20分钟左右。

与同是承接张江陆家嘴的唐镇相比，康桥的区位比不过，城市界面、配套也比不过，之前唐镇的配套也不算好，但是人家会建。

唐镇已经有的或者在建的，医院有三甲，学校有建平和福山外国语，商业也有地铁上盖的。

康桥如果想作为承接区，关乎民生的配套发展还有很长的路要走。

【评测指数】

产品测评

户型测评

90平，3房2厅2卫，全明，总高5-6层，总价六七百万。三开间朝南的飞机户型，主卧带独卫。户型上没有硬伤。

刚需优选，这次只有48套，不是主力。

合院的面积在217-290㎡之间，另外有几套400多平的，主力是在220-230㎡，基本都是套房设计，部分户型的三层没有卫生间，只能去一层公卫或者二层套房的卫生间。

正常联排产品都是东西联，面向南，但这个项目，不仅东西联，南北也联。这让人不禁对私密性有一些担忧。

从去年到现在，只做了一个400多平合院的样板间，这个合院是个U型的，私密性还不错。从样板间只能感觉到确实挺大，采光没有什么问题。

但其他户型基本是L型，能不能做到预想中的独立隐私也未可知。项目做一个样板间且做的户型数量最少、面积最大、位置最好，小心机还是挺到位的。

其他方面测评

项目这次的主力是合院，但其实就是联排。开发商做了一个并不是主力户型的样板间是我没想到的。虽然有开发商的品质作保，但是很难不让人疑心主力户型是不是有什么硬伤，所以不做样板间。

小区整体容积率很低，只有1.1，自带会所，后期独立运营，不对外开放，业主的居住体验感会很好。

【评测指数】

综合测评

三四批次浦东上市的项目不少，但是套数不多，得益于目前浦东的新房行情，海上溪云不愁卖。

项目有两种产品，那我们也要从要从两个方面来考虑。

如果考虑刚需，它的配套和交通是比较差的，住进去对于生活和通勤并不方便。最大的好处就是离张江前滩近，价格又没有前滩贵。

浦东的新房近两年供不应求，有的买就不错了，所以配套和周边环境可能显得没那么重要。

如果项目对比唐镇，新房价格相差不是太多，但是能靠的更近、资源配套也更好，康桥板块就显得弱势了。目前缺的大型配套，短期内也不会有。

对于刚需客户来说，选这个项目是要有所取舍的。上班族可能没有这些烦恼，但是对于有老人小孩的家庭来说，他们要怎么出行、购物呢？

本次洋房加推的数量很少，不是刚需客户的主场。改善的别墅群体对于配套不是那么看重，着重考察项目品质。

2000多万的预算，想在目前的别墅市场做选择可能有限，不过二手还是大有可选，配套和周边环境也会比海上溪云更成熟。

目前康桥的重点都在张江外扩区，项目周边并没有利好。如果对升值有所期待，还是建议往东边看看。

很多人冲着仁恒的品牌会无脑入，毕竟“一生总要住一次仁恒”，但也不是所有人都吃这套，沦为唐镇备胎也不是不可能。

【评测指数】

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