【新房测评】横沔玖境·瑞府：你，愿意来做拓荒者吗？

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板块测评：康桥--横沔

横沔玖境·瑞府就是大家熟知的申迪金茂横沔项目，位于外环外，规划的横沔老街风貌区范围内。

横沔周边示意图

如图，横沔所处的地段属于康桥板块东部边缘，同时属于张江南扩区范围，上海国际旅游度假区的边缘地点。

康桥板块本身能给横沔带来的福利不多，而横沔所在方位可以说是张江南扩和迪士尼的双边缘地带，虽然同时有两个重点产业，但是张江带给横沔的好处并不多。

横沔本身也是主打古镇发展旅游，倒是可以跟迪士尼打成一片。

上海国际旅游度假区平面示意图

横沔至今已有千年历史，在水路交通年代，凭借水路纵横，成为川沙、南汇重要的商品集散地，是“浦东十八镇之一”。

但随着水路的没落，横沔也就此退出大众视野，如今也只剩下大片农田，夹杂着采摘大棚供人们娱乐。

横沔古镇风貌区位于度假区的西片区，总占地面积约为60万方，规划计容总建筑面积约54万方，预计开展酒店、商业、古镇还有住宅。

上海国际旅游度假区是浦东新区在陆家嘴、前滩之外的第三个市级商业中心，规划面积约24.7平方公里。

“具有示范意义的现代化国际‘旅游城’，欢乐与梦想深度体验中心以及人人向往的世界级文化交流和休闲度假目的地。”

附近主要干线是外环、度假区高架，外环可以上罗山高架，度假区高架可以上中环，到陆家嘴约30分钟，到张江约20分钟。

现有轨交距离最近的是11号线，康新公路站，驾车约4公里，在建的21号线距离横沔最近的申江南路站，大概1.4公里，机场联络线与21号线在张江站相交，站点距离约2公里。

横沔目前是大片农田、荒地，镇内现在是没有配套的，大型商业在11号线康新公路站旁，有浦东第一家Costco，已经基本成型。

医院则要依赖张江、杨思或者周浦的大型医院。

横沔古镇项目规划图

横沔古镇风貌区由申迪集团开发，金茂和申迪联手拿下了其中两个住宅地块，即横沔玖境·瑞府。

从土地规划来看，横沔的古镇、商业、酒店类集中在东部片区，西部以住宅为主，规划的配套有一所幼儿园，除此外有一紫色地块，从规划看是预留的公共交通站点用地，但是目前还没有具体政策发布。

横沔古镇实地航拍图（2022.9.1）

目前古镇项目的部分商业地块已经开始动工，还有一些老房未拆除，也许是旧址保护，整个项目还未成型。

学校、商业、医院这种配套现在都是没有的，也就是都要新建。

这是需要很长一段时间才能完成的工程，现下的情况就是，这里除了有规划，就是农田、宅基地。

【评测指数】

交通测评

道路交通

项目周边道路交通图

项目到陆家嘴可以走外环上罗山高架或者南北高架，30分钟左右可以到。到张江走度假区高架可以上中环，约20分钟。

项目自驾至陆家嘴交通示意图（错峰出行仅供参考）

项目自驾至张江交通示意图（错峰出行仅供参考）

轨道交通

项目附近现有1条地铁开通（11号线），1条地铁在建（21号线），机场联络线也是在建。

项目周边轨交示意图

11号线从嘉定 / 花桥到迪士尼，从康新公路站3站可换乘18号线，7站到达前滩东方体育中心。

21号线在建中，途中经过迪士尼、张江、金桥，从申江南路站出发1站到达张江站。

机场联络线在建中，连接两场，设站9座，途经七宝、华泾、三林、张江、迪士尼。

轨交站点较远，不能步行到达，最近的申江南路站步行距离也要1.4公里左右。

【评测指数】

配套测评

项目周边配套示意图

项目附近都是待建区域，没有基础配套。

目前明确的配套，学校规划了一个幼儿园，除了规划的古镇商业，还有项目本身自带的菜场，暂无配套医疗。

周边康新公路站旁有在建的大型商场Costco，最近的三甲医院是周浦的复旦大学附属肿瘤医院浦东分院，约6公里。

由于横沔原本都是农田宅基地，项目周边的配套是空白的，所以交付之后的生活可以说是极其不便。

【评测指数】

产品测评

项目测评

横沔玖境·瑞府均价6.6w，已于昨日开启认购，9.27开盘。

项目容积率1.6，包含8-9层洋房，6层叠加。首开159套洋房，面积97/128/144平，总价约561-1060万，精装修交付。

其中144㎡36套，128㎡34套，97㎡89套。

项目总共有732套房子，首次只推出了159套，应该也只是试水，可能也没什么信心吧。

户型测评

97㎡的3室2厅2卫，飞机户型，三开间朝南，每个房间都带飘窗。

没有预留出餐厅位置，餐客厅只能连在一起。

128平的4室2厅2卫，也是飞机户型，全明设计，卧室带飘窗，增加了玄关设计。

3个房间共用一个公卫还是稍显拥挤。

144平的4室2厅2卫，四开间朝南，南北通透，设计了玄关，和一个暗黑储物间。

这个户型的北房间反而没有飘窗了，也是3个房间共用公卫。

其他方面测评

北边地块自带菜店，这对于项目来说很金贵。不过周边都是农田，买菜还是很方便，直接原产原销。

金茂的项目一般品质都较高，交付和户型设计都不错，也是靠实力吸引了很多金茂粉的。

不过看平面图，小区内似乎是没有设置儿童乐园配套。

项目是有少量6层叠加的，本批次没有开出来。

【评测指数】

项目测评

优势：

1、发展优势

地处张江扩展区和上海旅游度假区两个重点区域的范围内，虽然都是边缘地带，但是好处肯定还是有的。

上海的古镇加上横沔应有12个，最出名的应该是朱家角古镇了，跟横沔区位上东西两侧分布，同样的环境好，水系丰富。

2、有野趣

项目周边航拍图

项目周边都是农田和植被，环境是很好的，可以呼吸新鲜空气。

闲来无事还可以大棚采摘、钓钓鱼，体验下农家生活。对于快节奏的上海来说无疑是一种放松方式。

劣势：

1、无配套

横沔历史虽然有过发达时期，但是现在基本都是农田、宅基地，附近没有基础配套。

靠政府新建配套，还不知道要等到什么时候。

如果说是有车的年轻人，天天外卖、外送，也没有孩子要上学，这种情况选择项目对日常生活才可能没有太大影响，不然生活真的太不方便了。

2、有墓地

地图上显示益大本草园的地方，有一片墓地。

项目北侧墓地航拍图（2022.9.1）

墓地跟北边的地块只有一河之隔，而且项目附近只有一条沔新路，要么每次都从南边秀沿路绕回家，要么每次回家都要经过这片墓地。

周边连路灯都没有，想想还是挺瘆人的。

3、距离轨交远

最近的21号线申江南路也有1.4公里，又是一个对刚需客户不太友好的硬伤。

虽然横沔古镇商业附近有一块站点规划，但是目前还什么都不明确，都是未知。

4、环境荒凉

项目周边俯瞰图

俯瞰项目，周边全是农田、大棚、宅基地，农村标配。

【评测指数】

综合测评

冲着开发商，项目本身品质是令人放心的。

但是横沔是一个没有任何配套基础的区域，虽然有规划古镇，但是除了古镇那片，其他的区域都是维持原样的，后续还会不会有新的变化，也是要视古镇和国际旅游度假区的发展情况而定。

这个时间线会拉多长就不好说了，至少三五年才能初见雏形。

从现在的规划来看，基础生活配套并没有多丰富，交付初期生活是极其不便，就算现有规划配套落地，也没有改善很多。

项目的价格已经到6.6w的均价了，未来即使古镇建起来了，能上涨的空间不大。

对于刚需自住来说，要忍受很长时间的生活不便，等配套成熟了，你该置换了。

不过，如果预算有限又只考虑新房，且不在意配套，喜欢这种安静的庄园生活的话，还是可以考虑的。

【评测指数】

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以上为正文
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