【新房测评】浦发仁恒有园：杨思上新千万低密刚需，会打破浦东积分纪录？

原创板儿砖新房暗场

板块测评

仁恒北蔡有园位于浦东新区杨思板块，三林镇与北蔡镇交界处。

项目周边板块示意图

杨思板块位于上海主城区南部，川杨河以南、济阳路以东、华夏西路以北、春塘河以西，宣统三年(公元1911年)设置杨思乡，1951年撤乡建镇，2000年撤镇归三林镇。

其中大部分地区属于三林镇，东北角还包括了部分属于北蔡镇的地区。

杨思西边紧靠当红板块前滩，跟中央活动区一街之隔，不过房价差的有点大。

它的地理位置是不错，但实力没跟上。

杨思道路交通示意图

川杨河这条人工河，当年辛辛苦苦挖好，给杨思也是安排的明明白白，能跨过去的就这5条路，上南路和东明路之间隔得最远。承接三林南的通勤压力，管你早晚高峰，在这都是高峰。

杨思轨交示意图

地铁6、8号线在杨思有5个站点，听起来还不错，但细品它的足迹，显然大部分杨思的住宅区到地铁还是有距离的，共享单车到地铁是杨思的主旋律。

杨思的其他配套也比较薄弱，长青、森宏、亿丰广场3家商业体量和运营都不是很好，都集中在西部，东边原来是恒大市场，征地拆迁后规划了新杨思，商业还要靠北蔡和和世博家园。

而新杨思拓展区的先头部队晋公馆将开未开，盒马正常营业中，多少是方便一点了。

晋公馆商业现状

教育更属教育贫困区，明珠小学和新世界小学是板块内比较好的学校了。

自身只有杨思医院和卫生中心，都在东边，三甲在三林，离杨思很近，隔了一道中环。要不就是浦江的仁济医院，这个就远点了。

新杨思示意图

浦东金色中环带的新杨思地块（高青区域），紧靠6号线高青路站高强度开发，地块建筑高度最高控制至200米，规划面积61.45公顷，提供约57万方的商业办公文化设施规模。

新杨思规划图

从规划图来看，未来新增住宅地块并不多，主要集中在核心区北侧和生活街区。此外，除了已经运营的6号线，可能未来还规划轨交26号线。

“作为'金色中环发展带'的潜力地区，新杨思地块将以浦东建设'国际消费中心'为契机，打造'上海生活消费新高地' ”。

slogen很强大，新杨思跟御桥一样属于5个潜力地区，发展聚焦在核心区范围，它的目标很宏大，“未来，'新杨思'不仅限于服务周边居民，更将辐射全上海，打造综合商业配套、特色文化休闲、高端商务办公及生态居住于一体的功能聚集区。”

但密集的动迁房注定了城市界面的难以更新，虽然有基础配套，但城中村的帽子想要摘掉有些难度。

核心区现状图（2022.9.15）

显然房子还没拆完，核心区目前还停留在一纸规划上，前路漫漫。

【评测指数】

交通测评

道路交通

道路交通很简单，往北去陆家嘴就走杨高中路，往西去前滩就往北过川杨河走杨思路，去浦西市区就过川杨河后向西走龙耀路隧道，或者走中环上南北高架，线路挺单调的。

多亏离市区近，最快25分钟左右就能到了。

项目自驾至徐汇示意图（错峰出行仅供参考）

项目自驾至陆家嘴示意图（错峰出行仅供参考）

轨道交通

项目周边轨交示意图

周边的轨交有是有，但是项目跟杨思的大多数住宅一样，需要配合共享单车使用，13号线的东明站和华鹏站都不是步行能够到达，6、26号线（规划中）的高青路站就更远了。

项目规划图上大门没有朝北开，都是南侧和西侧门，实际步行距离只多不少。

【评测指数】

配套测评

项目周边配套示意图

蓝圈为直线2公里距离，可以看到项目近点真是没有配套。

项目现有周边配套都有距离，新房是交房后才划分学区。

学校有明珠c是属于自己板块的，进才和上南中学，都是川杨河以北的小区对口那里。世博家园对口自己那边的两所学校，南边的万科项目则对口明珠，中学对口上南东校，可见学校确实很贫乏，中学都对口到别的板块去了。

2公里内医院只有卫生院，三甲医院要去远点的九院和东方医院。

商场都不近，正好围了个三角形，好吧，三角形具有稳定性。

项目周边规划图

项目地块本身也是拆来的，附近虽然都是动迁房，但是同时也是有规划配套的，目前确定的是有规划学校，如果横向路线打通，以后到新杨思核心区也方便，商业体量更充足。

就目前来说，配套有，但是距离都远，而且不优质。

【评测指数】

产品测评

项目为低密住区，容积率1.2。

拟建16栋多层住宅其中北侧为5-6F洋房，南侧为合院别墅，将推出建面约90-250㎡洋房&别墅。

洋房面积90-140㎡，合院230-250㎡，其中90㎡270套，140㎡20套，合院47套，共计337套。

项目平面图

项目主力是90平洋房，主打刚需，均价预计10万+，总价估计要900万起。

项目售楼处在建中，预计9月底开放。

户型测评

3室2厅2卫，飞机户型，南北通透，餐厅跟客厅挤在一起，空间应该不太富裕。

南向次卧还有一块不明凸起，想来想去只能做个储物空间，虽然不至于浪费，也是有点奇怪。

同样也是90平3室2厅2卫户型，这个价就是长条形的了，两房朝南，不过侧边开大窗保证了采光。

就是卫生间对着餐客厅，其余倒没什么毛病。

140平做的4室2厅3卫，飞机户型，格局挺好的。

不过南次卧的卫生间是个暗卫，剩余的两个卫生间正对餐厅。

方方正正的合院造型，做了4个房间，都有独立的卫生间，看的出来，设计师偏爱女儿，二楼女孩房辣么大，男孩房小的可怜。

小区就是手枪造型，255的合院也是，4房4卫设计，开放式厨房，餐厅和厨房离得很近，空间可能不太富裕。1楼书房是侧向采光，3楼如厕区是个暗卫。

其他方面测评

都知道仁恒项目基本都会带会所，项目有一座自持楼栋，目前没有明确会所说法，看规划图是做物业配套用房，不知道这个项目会不会再次打破仁恒定律呢？

项目东边就是甘露庵，八大庵之一，现在疫情管控暂时关闭了。

项目周边的环境现状比较堪忧，板儿砖台风第二天去的，更加凌乱，川杨河就像结界，隔开的不仅是三林和北蔡，还是两个世界。

项目周边实拍（2022.9.15）

从规划图都能看出来，项目被动迁房包围了，有的建起来了还没交付，有的还没开始建。

小区出入口标记图

还有之前提到的出入口的问题，项目北边是河道，东边也是河道，西边就是动迁房了。只有最南边那条路能上马路，这条路还窄的很。如果要去13号华鹏路就要绕一圈到浦三路上再往北走，挺麻烦。

【评测指数】

项目测评

优势：

1、低密

洋房加合院的搭配就是低密保障，现在的刚需项目最低容积率大多都在1.8以上，市区的更高。人少的社区私密性更强，住起来更舒服。

2、区位优势

项目位于中内环之间，距离市区是相对较近的区域，跟前滩处于一个水平线上。也是得益于它的区位优势，金色中环里也有它的一份，项目就在新杨思核心区旁边。

3、开发商

都说仁恒开发，必出精品，这个项目是浦发和仁恒共同打造的，显然还是仁恒的名头更加响亮，大家都对仁恒有信心。不过这个项目不论是不是仁恒，在周边动迁房的衬托下应该都会脱颖而出。

劣势：

1、配套弱

整个板块的配套都比较弱，杨思的配套和地铁都是集中在西部，靠前滩的那边，项目附近目前只能蹭蹭周边别的板块。

新杨思有规划大型商务区，不过那也是很久以后，现在的生活还是极其不便的。

2、城市界面较差

其实万科金色里程附近的环境还不错，但不能往世博家园看，那边都是老房子，路也很旧。

项目东侧视角（2022.9.15）

看起来就压抑，还有现在西边杨高南路在修路，以及核心区还没开建，现在都是荒地和待拆区，项目周边也是在建动迁房，整体感觉起来又乱又旧。

3、动迁房包围

也是板儿砖见识短，没见过新房一头扎进动迁窝里，小区环境再好，品质再高，但出了小区门就是动迁高楼，不知心情如何。动迁房都高的很，难不成还不往外看了，天天呆在家里闭目养神吗？

4、轨交远

前面梳理交通的时候大家也看到了，最近的地铁站起码1.3公里，作为一个主打刚需的楼盘，这是一个明显的硬伤。

【评测指数】

综合测评

项目虽然有很多槽点，但是买的人依然会很多。

不仅看地段，有规划，还有需求。浦东本身的新房供应量就是供不应求，除了前滩一直在输出，其他北蔡、三林新房少的可怜，不知道积压了多少买房客。

从自住角度来说，现有的配套日常生活不太方便，未来的配套不知道什么时候才能建好，好处是离市区近嘛。但是花1000万买个动迁邻居房，有点憋屈，想想买到北蔡也挺好的，要不等等核心区的住宅，大家还是自行考量吧。

从投资角度来看，保稳能力很强，城市界面和区位不能跟北蔡的高品质小区对标，但是有项目本身和新杨思规划加持，可以找回些场面。

南边万科金色里程二手9-10万的均价，有园跟万科比起来又要稍强势，同样都是动迁房旁边，洋房对高层，还是有优势的。

项目套数总量其实也不算多，综合看下来，项目的积分肯定是高的，但是应是无法超越前辈，打破浦东新房积分纪录的可能性很低。

【评测指数】

部分图片来自网络

以上为正文
编辑∣环线咨询

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