深度：为何中国的历史文化古街都是千街一面？差异化打造大有门道！

近期，东京最新的城市宣传片刷屏朋友圈。传统的江户都城与时尚的东京在文化上对撞，构成了现代的日本。经过工业化和信息化革命后的日本，给我们提供了一个独具特色的城市文化的传承样板。

反观中国，5000年的华夏历史与现代的中国，也正在迸发出创新的力量。这种力量不仅表现在现代化的高楼大厦中，同样表现在了一个城市独特的历史文化街区里。

历史建筑、历史街区作为传统文化的重要载体，对其进行有效保护越来越受到城市规划管理者的重视。在以土地换取经济发展、城市更新如火如荼的当下，对历史街区、历史文化环境的保护越来越成为历史文化保护的重点，各地此类历史文化名城和街区也因此逐步得到维护与修缮。

近年来，国内历史文化遗产保护工作随着整体保护观念的增强而不断发展，更加重视历史街区的成片保护，并由关注古建筑保护到对包括历史遗址、产业、传统文化等全要素的保护。

上海新天地

事实上，我国的历史文化保护经历了从单体建筑保护发展到历史街区的整体规划保护的过程。其主导思想一是将历史文物遗产保护与城市设计相结合，突出城市风景特色；二是从历史文物的单纯保护向有机更新与利用的大方向转变，使历史文物能走下展台，融入现代经济社会的发展并成为文物保护的主流。

从国外的实践经验来看，国外城市对文化遗产保护与再开发所采取的政策与措施基本上可以归结到环境、经济及社会这三个层面。

环境层面：着力于对建筑物的修复，整体物质环境的改善以及与其他旅游景点的沟通连接等；

经济层面：注重对其经济活力的培育，讲究营造有特色的活动，吸引游客，营造商业氛围；

社会层面：通过促进社区参与，借旅游的发展帮助解决街区衰退带来的种种内部问题，达到重建社区的目的。

通过以上三个层面的措施相互作用，很好的发挥了三方效应，加上在此基础上的成功开发和宣传，促进了城市形象更新和知名度提升，从而对整个城市发展起到了积极的推动作用。

随着城市更新、产业转型升级步伐的加快，历史文化古街的保护与开发成为很多地方政府不得不面对的问题，对于一个城市来说，特别是拥有很多文化历史建筑的城市，大拆大建不仅不能代表城市建设的现代化，相反这是对城市历史文化的无视和粗暴破坏。

在长期的研究和实践中不难发现，国内不少历史街区由于保护资金缺乏、规划理念缺失、管理制度不完善以及思想认识不足，依然存在“大拆大建”，“有形无魂”等诸多问题和不足。

1、商业开发过度，对历史文化元素冲击巨大

这是许多历史文化街区或多或少普遍存在的问题。过度的商业开发使历史文化街区逐渐演变为现代商业街、购物步行街，身在其中根本无法感受街区的历史文化底蕴，建筑风貌、街区景观及雕塑完全沦为文化的空壳。

2、经营分散凌乱，缺乏统一管理

由于历史文化商业街区大多是个体经营店铺，整体缺乏统一运营和管理，导致业态陈旧、经营同质化严重、无特色商品泛滥等现象，这不仅造成了街区商业活力的降低，还严重伤害了历史文化街区的文化底蕴，对旅游客群的吸引力也日渐丧失。

3、业态功能的单一，弱化了文化和旅游体验

通过我们多年的实地考察和调研，国内大多数历史文化街区业态多以零售和餐饮为主，历史文化展示、休闲娱乐、民俗演艺类体验性业态未得到足够重视和强化。街区文化内涵严重缺失，旅游消费体验无法得到满足。

4、古建保护和文化复原有形而无魂

现有的很多历史文化街区暴露出两大极端，一种是对建筑不作任何修缮和维护，或者在无任何监管和统一规划的情况下，任凭私营业主自行根据经营需要对建筑结构和外形进行随意改造。一种是将原有的建筑拆除一空，原址复建。这两种情况都直接导致了古建保护的空洞无力，文化复原更是无从谈起。

要解决上述问题，并防止未来更多的历史文化街区在开发中重蹈覆辙，首先要从理念和认识的高度真正将历史街区作为一项文化遗产进行保护和再开发，只有这样才能自发的去挖掘其多方面的价值，并将之作为推动老城复兴的重要手段加以传承和发扬。

历史文化街区属于一个城市文化遗产的一部分，而文化遗产的保护要讲求一定的规律和方法，对其保护是一个不断扩展和再认识的过程。《雅典宪章》中明确提出“保存好代表某一时期的，有历史价值的古建筑”。

1963年国际古迹遗址理事会的《威尼斯宪章》提出“必须把文物建筑所在的地段当作专门注意的对象。要保护他们的整体性，要保证用恰当的方式清理和展示他们。”

意大利小镇里的民宿，世界文化遗产

1987年由国际古迹遗址理事会提出的《华盛顿宪章》，将历史古迹保护的范围进一步扩大，提出了学术届目前通用的历史地段与历史城区的概念，认为环境是体现真实性的一部分。而到了20世纪90年代以后，又陆续提出了文化景观和文化路线等新概念。

相对于国外，国内的理论发展要晚一些，对历史文化街区保护的概念体系成熟的也相对晚一些。从最开始的文物建筑的保护，逐渐发展形成文物保护单位——历史文化街区——历史文化名城的文物古迹保护体系。而在2005年12月的《国务院关于加强文化遗产保护的通知》中第一次以正式文件将“文化遗产”代替了过去常用的“文物古迹”。适应了国际上文化遗产保护概念不断细化与拓展的趋势。

首先，在历史文化名城保护和改造的过程中，要遵循着“修旧如旧”的指导思想与原则。对于一个典型的历史名城或街区来说，建筑的立面应最大限度的还原其原本的状态，体现原有的地域特色，而街区的建筑布局和内部规划也要尽量与城市自身的整体风貌相协调，使历史文化街区成为所在城市独有的名片，而不是单纯乏味的商业开发与复制。

其次，在“修旧如旧”原则的指导下进行历史文化街区小规模的、渐进式的更新和改造可以更好的协调整个区域的发展，能更好的体现出“整体性和原真性”，不至于让原有的历史文化信息在新一轮的改造中过快消失。

历史街区的改造应该是一种自然生长，有机演进的过程，而非激进式的方式。在当前城镇化进程大潮中，历史文化街区的改造项目在全国掀起来一股开发的热潮，但不乏大拆大建的情况，原有的建筑肌理与文化印迹随着改造而消失。

在渐进式原则的指导下保留历史文化街区的建筑才是可取之道，同时对破损的建筑部位进行局部的修缮，所用的建筑材料也应该和原有的建筑材料相仿或者相近。在建筑结构或者建筑布局上也不应有太大变动，对于正在逐渐消失的结构和工艺需要着重的恢复。

万科广州永庆坊的微改造效果

再次，如何对原住居民进行安置也是需要重点考虑的问题，应该在最大程度上让居民参与到社区的建设中，条件允许的情况下应该考虑原住民尽量安置在原有的生活区域当中，使其成为历史街区文化的一部分，这不仅增加了原始区域的文化底蕴还有利于减少强制拆迁所带来的利益纠纷。

在坚持上述总体理念和原则的基础上，对历史文化名城（街区）进行保护性开发，要想取得文化保护和开发利用的双重成功，遵循以下四点具体实施原则至关重要。

历史文化古街的保护性开发首要任务是对项目进行定位，对于大部分此类项目而言，定位的核心文化主题与项目所具备的历史文化资源各不相同，但所遵循的原则是一致的，即以建筑为形、文化为魂、旅游为龙头、商业为主体。

在该原则下，将“展示古城风采、恢复城市记忆、重塑空间肌理、再现市井生活、交融中西文化”作为历史文化街区保护性开发的核心理念，围绕该理念进行具体项目的定位思考和实践才是务实的、有指导意义的。

新与旧的对比：万科永庆坊

保留传统格局，对每幢建筑及细部进行分级处理，体现历史信息的真实性，并赋予相适的使用功能与强度。通常情况下保留历史文化建筑（包括古民居、宗祠、城楼、庙宇、故居、县衙等），修缮并做到“修旧如旧”“外旧内新”，整治现代建筑，设计新颖构筑物，中西合璧，古今交融。拆除不和谐的建筑，并通过现代抽象符号延续传统韵味。

北京老胡同内的新民宿化再造

延续历史古街原有的街巷格局及尺度，路面采用体现街区文化底蕴且与原有材质相近的材质铺装，同时增设人性化座椅、绿化小品提升环境品质。重要路段采用步行系统以优化交通体验。统一景观配套风格设计，真实展现文化内涵。大部分历史古街均需延续低层高密度的城市肌理，保留巷弄、庭院的格局与尺度。保持天际线的连续性，利用雕塑、钟楼、塔楼等节点创造高潮，吸引人气。

京都三年坂二年坂的天际线

历史老街的改造更新不仅在于形，更在于内在的魂，如果建筑、街区肌理是形，那么街区规划的业态则是历史街区的魂，要想真正做到历史街区的“修旧如旧“，文化底蕴深厚，关键还在于业态规划是否有魂。

根据我们的实践，要想做到这一点，首先要加大引进“老字号”特色店铺的数量，突出“老宅、老街、老字号”的传统民俗文化。严格控制缺少文化内涵的普通小商铺的数量，同时，大力引进非遗民俗文创机构，这在丰富产业复兴经济的同时，活化了传统文化，提升了历史街区的文化特色。

对于中西高端业态如精品百货、西餐店等也要做到适度引进，以满足文化旅游客群的多层次消费需求，形成中西合璧、土洋结合的新型历史文化街区。

改造后的北京坊里的休闲业态，远观前门

珍惜历史元素遗存，复原真实文化内涵，修缮不能盲目保留“表面”而丧失“内涵”，更不能随意赋予新“内涵”而剥夺人们认识历史的权利。应提升对原真性的保护意识，对文化进行“修缮”，使其真实信息得到保存与发扬。 

对于历史文化街区保护性开发，文化传承应以有形和无形的方式贯穿于前期开发和后期运营的方方面面，民间艺人的民俗文化演艺、文创工坊的传统制作工艺体验是一种体验式文化传承；宗祠、古民居、城楼、街区雕塑等古遗址是通过实物唤起人们对历史的记忆；文化馆、中医馆、小剧场、禅茶馆等通过展示和体验的方式让历史文化得以传承和发展。

我们来看，日本京都著名的花见小路就是在保持了江户时期的风格基础上，还在道路上随处可见那时期的歌舞艺伎，这种生动的纪念传统形式，既传承了文化，又活化了业态体验。整个街区瞬时变成了流动的演艺空间。

京都花见小路景观

除此之外，新一代的文化体验业态更值得尝试和创新。最新的演艺技术、主题场景体验、沉浸式的娱乐业态植入老街场景，才是老街文化与旅游表现的未来。

例如，南京老门东借助古城墙的节点，打造的幻影灯光秀，就极大激发了南京市民和游客对老门东街区旅游的兴趣。

南京老门东灯光秀

综上，城市历史街区的地域性人文特色，包括建筑、文化标识、商业形态以及体现其独特文化氛围的社会与文化活动等，已经成为城市吸引、发展旅游业及商业的重要手段之一。我们相信，在坚持上述原则的基础上，历史文化街区的保护性开发一定会取得理想的成效。下面我们以成都锦里街为案例，看看以上原则在历史古街升级改造中的应用实践。

1、还原完整街区肌理，丰富场所空间体验

锦里老街通过打破直线型步行空间的“线”形模式，将周边统一整体规划，增加了节点设计，实现纵横交错的“面”与丰富多彩的“点”的改造。这里的广场、戏台、牌坊、廊桥、变化多样的建筑等通过点面结合的方式，实现了场景交换的丰富性和游客体验的趣味性，勾勒了老街令人印象深刻的历史文化“外形”。

2、活化历史文化遗存，展示真实文化内涵

锦里街的修缮没有盲目保留“表面”而丧失“内涵”，更没有随意赋予新“内涵”而剥夺人们认识历史的权利。从规划到建设以及后期的运营对原真性的保护意识始终如一，通过对文化进行“修缮”，使其真实信息得到保存与发扬。

3、挖掘传统文化，尊重人居形态，创建街区特色

锦里街大力保留原住居民的历史传统与生活方式，鼓励其回迁并共同参与民俗文化保护，提倡多元化发展以延续“无形文化”，守住原汁原味的街区文脉。

4、合理进行业态布局，保障多元产业及文化共存

锦里街采取调控手段加大对“老字号”传统业态保护力度的同时提高现代时尚品牌的招商门槛，并在原有集中式业态规划的基础上，进行了多业态混合布局的尝试，从而提升了不同业态之间的人气的融合及消费的连带的效应，大大提升了街区活力。

5、保留建筑原样实貌，延续历史空间记忆

锦里街非常重视历史遗迹的保存，摒弃了粉刷等不可逆转的整容手段使街区改头换面，而是尽可能采用传统材料加固或修复，让人感受到原汁原味的街区文脉。

同时，锦里街注重整体规划统一设计。通过立面改造、植被装饰等手段，保持界面的连续性与完整性，使新老建筑在传统街区中和谐共存。 

6、有效平衡开发力度，实现街区可持续发展

锦里街一方面合理利用历史资源，另一方面适当增加商业服务配套，完善商住管理制度，保证居民居住权益与游客深入了解历史的双重需求。这既丰富了历史古街的生活烟火气，又很好的将生产与生活有机融合，实现了项目的可持续发展。

上述分析与探讨，是我们从长期研究和服务实践中进行的总结，旨在与同行分享并让业界认识到历史文化街区改造的核心所在，即如何准确地理解历史文化街区的文化价值及保护意义。进行建筑物等“有形文化”的保护，最终目的是延续无形文化，诠释街区灵魂。

我们希望，通过本文能为当前历史文化街区改造提供可鉴之策，同时提醒广大业内朋友把文化内涵的保护放在首位，尊重历史，以人为本。在此基础上确立发展定位，保护空间肌理，提升环境品质，重塑场所精神。最终达到保护与开发和谐共存，实现历史街区的良性发展。

本文来源：房地产观察家（ID：realestatereview）

本文作者：朱建岗 邹毅

作者简介：邹毅，领易咨询总经理（WeChat：brian378183884)，欢迎交流。领易咨询专注于专注于文化、旅游、商业和房地产、文旅小镇策划咨询、旅游目的地战略咨询、产业小镇咨询、城市更新战略咨询、大型企业集团战略咨询等。

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