文旅康养大竞赛：上半年项目签约投建超千亿，20强房企已多数布局

虽有疫情影响，但今年上半年的文旅项目投资还算可以。执惠不完全统计，今年上半年，国内各地（涉）文旅康养项目签约与投建，概算投资金额超过1115亿元。其中多数为文旅康养地产项目。

另执惠大致统计，今年中国指数研究院的百强房企中，前20强房企已多数进入文旅康养领域，布局有项目，包括恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创等，主要区别在于当前业务体量、投入程度及计划有不同。

20强房企中，至少有恒大、保利发展、绿地、龙湖、荣盛发展、金科地产成立了专门的文旅康养业务公司，比如恒大健康、绿地康养产业集团、荣盛康旅、金科文旅康养集团等。

中国已日益老龄化，数据显示，截至2018年底，我国60岁以上老年人达2.5亿，占全国总人口的18%，按照“健康中国”规划纲要，到2030年，我国健康服务业预计将达到16万亿市场规模。

这是康养产业的重要基底，其被认为在2020年就将达到10万亿规模（另一说法是大健康产业），而康养也被视为市场体量类同地产的行业。

此外，疫情影响，对文旅康养产业发展反而带来一定推动作用。

地产商、文旅目的地，都在更多的竞夺文旅康养的“蛋糕”，但其又实不好“吃”。

在今年上半年概算超千亿元的签约/投建文旅康养项目中，房企绿地系相对突出，两个项目，分别拟投200亿元、150亿元，共350亿元，占概算总额超过三分之一。

其中一个是绿地香港（绿地控股子公司）在云南昆明晋宁区拟投建的运动康养文旅项目，投资额200亿元，占地约4050亩，项目拟以云天修养区、云山运动区和云道康养区3大特色主题板块赋能修养、运动、康疗为核心的产业，同时发展会议会展、教育培训及文创产业辅助项目核心产业快速落地，打造昆明首个运动康养大型文旅综合体。

另一个150亿元的项目拟落地河南荥阳，由绿地集团投资，占地约1000亩。

（2020年上半年文旅康养项目企业信息关键词）

而据公开信息，早在2017年10月，绿地集团即成立了绿地康养产业集团，负责绿地“医康养”大健康核心产业平台建设，参与大健康领域的“医康养”产业项目的开发与运营，承担绿地健康养生示范区“康养居”建设。

执惠不完全统计，中国指数研究院的2020百强房企前20强中多数已布局文旅康养项目，包括恒大、碧桂园、万科、保利发展、融创等，主要区别在于当前业务体量、投入程度及计划有不同。类同绿地集团，20强房企中，至少还有恒大、保利发展、龙湖、荣盛发展、金科地产成立了专门的文旅康养业务公司，比如恒大健康、荣盛康旅、金科文旅康养集团等。

就公开信息看，其中相对下重注者有恒大、融创、荣盛发展等。恒大健康集团主要产品为主打养生养老的“恒大养生谷”。恒大集团官网显示现已至少布局13个养生谷项目，未来布局超50个并陆续开业。

荣盛康旅到2016年下半年，就已在秦皇岛、野三坡、承德、邢台、衡水、黄山、九华山、神农架、海南、成都、西安和南京等地布局了14个康旅项目。

融创自不会“缺席”。

去年10月末，融创拟投入45亿元，与清华大学在青岛西海岸新区合作共建“清华大学附属融创医学中心”，这算是融创正式进入康养领域的一大“敲门砖”，分量不小，从地产市场和“健康中国”政策、市场等角度看，并不意外。

之后的12月，融创对外发布“融爱家”康养品牌，孙宏斌亲自站台助阵。融创的业务板块也从地产、服务、文旅、文化四大板块，变为地产、服务、文旅、文化、会展会议、康养六大板块。

延伸来看，国内养老、医疗的市场需求带来的大健康产业大势，意味着这是一个巨大蓝海，尽早入局占位，是为必然，地产商的资金之利和拿地拓展地产之需等，使得地产商成为这个产业重要的“选手”。

而站在融创的角度，其一，地产转型，业务触角深入康养，属正常，其地产销售积累的客户可以成为康养产业的流量入口；其二，上述医学中心的建设，可以为融创拿地、房产销售提供巨大便利，康养地产的一大关键就是医养资源配套的强弱；其三，这一医学中心的建设，既将清华大学的优质资源与己方资源互补，而资源和利益的绑定，也为融创接下来扩展布局带来可能；其四，这个医学中心某方面也充当了融创康养地产模式的“试水之作”，为接下来进行复制提供模式参考。

回到今年上半年的文旅康养项目投资，其中一个地域相对突出，云南昆明晋宁区。

绿地为何在昆明晋宁投建康养项目？文旅康养的市场需求大势是背景，而晋宁也有突出之处，其一，晋宁处于“滇中经济圈”的核心腹地，交通区位条件也不错，是面向南亚、东南亚的南大门；其二，晋宁的文化旅游资源，包括生态资源条件也较为突出，有康养项目的基底；其三，晋宁的一个产业定位是打造成为面向南亚东南亚的国际康养旅游新区、高原湖滨宜居新城，在产业政策及支持方面，将有一定利好。

（2020年上半年文旅康养项目区域图信息）

更早前，去年2月，云南城投在晋宁区拿下超过1331亩地，打造古滇绿色康养健康城；今年4月，华侨城控股的云南文投集团计划投资100亿元，在晋宁打造生活产业配套项目，合作内容包括城市更新改造、康养、文化综合体建设等。

整体来看，文旅康养项目青睐之地，较好的交通区位条件，较优质丰富的自然资源、旅游资源，以及较突出的医疗产业资源等都难以或缺。

这也是山东威海能成为康养项目重地之一的缘由。还有个细节，在山东，2017年老龄化最严重的是威海，老年人口比例已高达27.8%，这使得在康养地产其中的本地“消化”方面已有了较多需求。

公开信息显示，融创在全国范围内布局的医疗康养项目，覆盖了山东、云南、四川、浙江和海南等区域，其中山东和云南是融创医疗康养业务的重点布局区域。

这其中又脱离不开地方的产业发展计划和政策。比如成都曾提出，到2022年，成都要形成商贸、旅游、文化、餐饮、康养五个千亿级消费市场，生活型服务业增加值达到五千亿以上，建成具有国际影响力的消费中心城市。这也意味着在推动本地康养消费、打造康养项目及推动康养产业链打造方面，都将有更多的政策支持。

再比如山东是医养结合示范省，医养产业在全省产业发展规划中占有较突出位置。诸如山东济南、青岛都打出了康养招牌，并出台了系列规划。青岛市提出以建设长江以北地区一流医疗中心城市为目标。此外，海南三亚、海口，云南昆明、玉溪等城市也都提出要打造康养之城，并出台或酝酿出台相关产业政策。

综观当前各区域文旅康养项目投建，以及其产业发展方面优劣势条件，交通条件、康养资源等都有可取之处，但在医疗康养资源丰富度乃至产业链条构建方面，整体还较为欠缺。

海南省政府官网显示，2019年《关于促进海南自贸区健康养老服务产业发展的提案》提到，目前，海南健康养老机构服务质量普遍存在不足、健康养老医疗基础设施较为薄弱、政策支持力度不够、养老护理服务人才缺乏等。

康养虽和养老有些区别，但发展所需的医疗康养条件，严格上相差不大。

而若要较好发展文旅康养，包括文旅康养地产，上述问题的解决是为亟需。

康养项目，它需要投资方或操盘者具备足够的优质资源包括较顶尖的医院、医生，乃至康养地产持续有效运营的人才，更需要落地区域有一定的产业基础、配套资源，能够打造出较完整的产业链。

康养产业被认为是可等同地产的产业，其利之多可见一斑。但当前，很多地产商都尝试分羹这一蛋糕，却尚未能找到成熟的商业模式。

融创高管曾表示，医疗康养行业普遍亏损，还需地产业务进行反哺，或多或少带有公益性质，但从长期来看，随着真正意义上的长护险推出，这将是非常有前途的产业。

孙宏斌也曾说，3-5年不挣钱也没关系，把产品做好，一定会起来的。

“蛋糕”不太容易吃到。文旅康养项目，前期投资规模比文旅项目有过之无不及，运营难度也大，这要求开发商对项目的撬动盘活、差异化打造，以及配套体系打造等具体极强的综合能力。

基于文旅康养项目中的地产逻辑，通过文旅康养名义或相关项目投建，来获取大量的低价用地，并用这些地的部分实现住宅等地产板块回流反哺康养项目，将是地产商“切”入文旅康养领域的关键之一。

而近两三年，康养项目的用地有政策利好。

早在2018年，国家层面即提出，鼓励鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务……鼓励各类社会主体参与生态保护修复，对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用1%-3%治理面积从事旅游、康养、体育、设施农业等产业开发。

今年3月，国务院《关于授权和委托用地审批权的决定（国发〔2020〕4号）》中，有两个重要规定：一、将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准；二、试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事项委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准。

领易咨询总经理邹毅曾在其文章中提到，当地政府对土地的使用需求最清楚，当地政府拥有了土地审批权，则可以有的放矢，大幅提高土地的使用效率。

其文章还提到，上述政策在对中国的文旅地产以及康养地产产品形成根本性的利好支撑。在文化旅游和康养项目的前期策划中，经常受制于基本农田问题、农用地转型、农用地与建设用地的冲突，生态红线神圣不可侵犯。农用地和开发用地的结合，使得土地的主动性和效率大幅增加，增加了文旅康养项目多样发展的可能性。

而延续土地政策逻辑，以及结合当地发展文旅康养的条件等，海南或在接下来的文旅康养目的地竞争中，获得一些相对优势。

今年6月中旬，《海南自由贸易港博鳌乐城国际医疗旅游先行区条例》（简称《条例》）正式公布，以推动海南自贸港博鳌乐城国际医疗旅游先行区（简称“先行区”）发展。

《条例》在土地政策方面，篇幅也不少，包括先行区土地利用应当符合先行区控制性详细规划和产业发展需要，实施严格的节约集约用地制度，提升土地利用效益；统筹安排先行区年度新增建设用地计划指标，优先保障重点产业、重点项目年度新增建设用地计划指标。在先行区可以采取划拨、出让、租赁、作价出资或者入股等灵活多样的供地方式。允许以出让、租赁、作价出资或者入股等方式利用农村集体经营性建设用地进行产业项目建设。

可见，先行区的新增用地保持相对紧缩控制但也留有开口的状态，关键可能要看落地项目的体量大小或重要程度。综合来看，地产商将可能是重要的参与者。一方面，随着当地医疗条件、环境等方面的提升，医疗养老的需求将提升，为相应的康养地产打开更多市场空间；另一方面，地产商拿地及发展康养地产的需求，以及康养地产的前景、先行区的优惠政策、可想象空间等，都会是推动地产商入局分羹的缘由，况且，他们携资金、医疗资源等进入，也将能与先行区加快推动建设形成合拍。

从政策落地方面看，该先行区建设前期乃至中期，在更积极推动医疗机构入驻、医疗资源聚集等方面需要有更多动作和实质成效，不少地产商也可能由此介入，推动文旅康养地产项目的落地，先行区如何在医疗康养产业集聚发展与避免地产化方面取得一定平衡，或将是一大关键。

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