复星旅文业绩复苏，但难掩三大隐忧

复星旅文7月18日发布2022年上半年盈利预告，营业额同比增加约198.0%，归属于母公司股东亏损预期将介于人民币1.5亿元至人民币2.5亿元，较2021年上半年亏损人民币20.05亿元正在逐步收窄，当然，这一切得益于上半年各国持续解除旅行限制、海外业务恢复较快的原因。复星旅文率先恢复得益于宽广的业务布局、多渠道的收入来源，但在国内，复星旅文也难掩隐忧。

《盈利预告》披露，2022年上半年，三亚·亚特兰蒂斯营业额预计4.869亿元，与2021年同期相比下降约41.7%；丽江复游城和托迈酷客EBITDA预计亏损。

复星旅文官网显示，复星旅文的主营业务由三部分组成，分别是度假村、旅游目的地和基于度假场景的服务及解决方案。其中，度假村板块负责开发、运营和管理度假村，主要有Club Med、Casa Cook和Cook’s Club三个品牌；旅游目的的版块负责开发、运营和管理旅游目的地，主要有Atlantis（亚特兰蒂斯）、Foliday Town（复游城）和Albion（爱必侬）三个品牌；服务及解决方案板块负责提供基于度假场景的服务及解决方案，主要有泛秀、迷你营、托迈酷客和复游会四个品牌。

复星旅文业务版图（来自复星旅文官网）

尽管在刚发布的《盈利预告》中Club Med过去半年（2022年上半年）营业额增长显著，达到57.431亿元，较2021年上半年增长约336.0%，恢复至2019年同期的90.2%；但旅游目的地板块和服务及解决方案板块的亏损不容忽视。失去来自其他渠道的多重助力，加上变幻莫测的国际环境，Club Med这匹“小马”还能否拉得动复星旅文精心布局的目的地“大车”？

原定“三驾马车”布局变故,

Club Med“小马”拉不动目的地“大车”

复星旅文的布局不可谓之不深谋远虑。复星国际集团先后收购Club Med控制权和Thomas Cook股份，当然太阳马戏团也在整体布局之中。从客流渠道到目的地吸引物搭建全产业链平台推动目的地文旅新模式，既有国际资源又有中国特色，复星旅文筹谋布局“三驾马车”，用心良苦。

天有不测风云。Thomas Cook虽是世界上历史最久的领先旅游集团之一，终是因自身和大环境的变化倒在疫情到来之前；太阳马戏团虽盛极一时，终也是因大环境的变化倒在疫情之下。复星旅文原布局中的“三驾马车”中的两架先后倒下，独留Club Med度假村竭力向前，理想的战略布局未能如愿，这已是明日黄花。

托马斯·库克和太阳马戏先后倒在疫情前后

文旅地产模式终结，

亚特兰蒂斯能否复制？

去年3月，在2021年年度线上业绩发布会上，复星旅文高层对太仓、丽江“卖房”大业信心满满。他们可能做梦都不会想到，仅仅4个月后，文旅地产模式就会被紧急“拉刹车”。

亚特兰蒂斯过去的数据还是比较好看的。尽管去年8月起受局部疫情多点散发的影响，亚特兰蒂斯运营呈现波动，但全年营业额达14.55亿元，再创新高；酒店全年入住率为71.5%，平均每日房价约人民币2418.9元。回看2020年，亚特兰蒂斯的全年营业额为12.27亿元，全年平均客房价2154元，今年的表现再上新台阶。这说明亚特兰蒂斯具有很强的产品力与品牌力，在三亚市场拥有绝对的竞争力。

执惠调查发现，亚特兰蒂斯采用的是“重资产轻投入”的商业运营模式，是典型的“文旅搭台，地产唱戏”。

这还得从亚特兰蒂斯的重要配套项目——棠岸项目说起。棠岸项目指的是亚特兰蒂斯附近1004个可售度假物业单位，包括197个别墅和807套度假公寓，建筑面积达161082平方米。

由于棠岸项目提前进行预售，在亚特兰蒂斯开业当年（2018年）上半年就已经回流资金69.88亿，有力地保障了亚特兰蒂斯的资金回流。截至亚特兰蒂斯开业一年后（2019年6月末），棠岸项目已经售出190间别墅和788套公寓，解决了项目所需七成资金，将重资产投入大幅减轻。

而配套地产出售，只是亚特兰蒂斯模式的第一步。接下来，从购房业主手中回租已售出房屋，交由复星旅文旗下爱必侬品牌管理，并收取租金收入6%作为管理费用。至此形成闭环，棠岸项目更像是投资工具，既通过出售房产回流了资金，又通过售后返租满足业主资产保值增值需求，还通过回收房租服务于亚特兰蒂斯游客的个性化住宿需求，也通过捆绑利益相关者（业主）扩大了度假知名度，可谓一举多得。

但，“复星旅文自亚特兰蒂斯项目成功后，无论是丽江复游城还是太仓复游城，都不能说已经成功。”执惠集团创始人兼董事长、中国探险协会副主席刘照慧在《暴雷、断贷蔓延，文旅地产“寿终”大戏》一文中指出，国内文旅地产模式已然终结，亚特兰蒂斯的商业模式很难复制到复游城。

一是国内文旅地产模式的终结，意味着亚特兰蒂斯模式里“文旅搭台，地产唱戏”的路径已然行不通，后起之秀无法再通过文旅名义低价拿地随后通过房产销售快速回流资金。在这种情况下，亚特兰蒂斯模式规避掉的文旅项目“重资产投入、超长回流周期”的属性将重新出现，届时再加上旅游地天然的生命周期迭代属性，前期现金流的保障将不是唯一需要思考的问题。

二是政策利好不再，时机难寻，并不是所有的大旅游目的地都能成为海棠湾。作为连接亚洲和大洋洲、沟通太平洋和印度洋的重要支点的三亚，拥有着得天独厚的自然环境、开放的优惠政策和巨大的发展前景；再加上其他三大湾发展空间日趋收窄的情况下，引得诸多国际知名酒店管理集团抢滩海棠湾。从那一排星罗棋布的滨海酒店就可以看出来，亚特兰蒂斯周遭虽是有很多竞争对手，但也给它带来了庞大的客流，形成良性竞合效应，保障其非客房收入（非客房收入约与客房收入持平）。反观复游城所在的丽江或是太仓，丽江虽是国内的大热门旅游目的地，但国际知名度欠缺、国际可进入性远弱于三亚；太仓虽地处长三角经济圈，但国内知名度不高、国际知名度和可进入性更是与三亚不可同日而语。

三是品牌优势不可复制，并不是所有的项目都叫“亚特兰蒂斯”。亚特兰蒂斯品牌在三亚之前就已在迪拜人工棕榈岛、巴拿马广受好评，并获得了多个重磅奖项，尤其是曾获得有着“旅游届的奥斯卡”之称的“世界旅行奖”。三亚项目借助亚特兰蒂斯品牌的国际知名度，快速打开国际市场；同时借助成熟的经营模式与管理方式，很大程度上减少了经营风险。而复游城则是一个几乎全新的品牌，缺失国际知名品牌的加持，复游城如何快速打开国内外市场成为需要考虑的问题。

FOLIDAY飞轮效应能否转动？

复星旅文已经搭建了较为成熟的FOLIDAY旅游生态系统，从度假村到旅游目的地到服务及解决方案，复星旅文基本上能实现一站式解决。但尚未形成飞轮效应，且仍道阻且长。

何为“飞轮效应”？为何要形成“飞轮效应”？

在文旅投资领域，形成“飞轮效应”意味着资金的快速流转。以亚特兰蒂斯模式为例，尽管复星旅文投资达110亿元，但在亚特兰蒂斯开业当年（2018年）上半年就已经回流资金69.88亿元。资金的快速回流意味着复星旅文可以拿着回流资金去投资新的项目而不损根基且不断壮大。

随着文旅地产模式的终结，复星旅文的棋盘越发难以琢磨。不仅亚特兰蒂斯模式的复制需要打问号，FOLIDAY飞轮效应的转动也是需要持续观察。

截至2021年12月31日，丽江复游城可售套数482套，已售套数62套，销售货值为8280万元；已交付套数42套，确认人民币5090万元为收入，待售出货值达5.9435亿元。

太仓复游城的情况似乎好一些。截至2021年末，949个已获预售单位中，560个单位已获交付，确认收入人民币13.30亿元。但与当年的亚特兰蒂斯相比仍悬殊不小。

从两个复游城的投资中可以窥见一二。截至2021年12月31日，太仓复游城累计产生的总成本约为45.906亿元，丽江复游城的这一数据为16.345亿元。二者分别回收资金约占总投资的28.97%和3.11%。

阻碍复星旅文FOLIDAY飞轮效应转动的，还有其居高不下的负债率。根据年报数据，复星旅文2021年年末的负债总额为342.93亿元，较2020年年末的数据332.53亿元增加超过10亿元，负债率也从2019年的77.09%升至2021年的91.98%。

复星旅文2021年报还指出，“我们正积极寻求在海南自由贸易港进一步开展业务的机会，我们拟以复游城品牌在海南积极拓展旅游目的地业务，与三亚市政府就三亚复游城的开发达成合作意向。”

坐拥海南国际贸易岛的独特地理优势，拥有亚特兰蒂斯这一“堂兄”的联动相助，三亚复游城势必要比“亲兄弟”太仓复游城和丽江复游城的路走得顺些。但文旅地产模式已然终结、三亚文旅目的地遍地开花，三亚复游城的独特之处会在哪儿？核心吸引物又该是什么？

“一是目前重资产投资的旅游目的地项目如何突破，包括落地亚特兰蒂斯二期项目，在优质资产的基础上进一步扩大收益；还有太仓和丽江复游城项目的度假地产如何快速去化是需要重点关注的问题。二是包括Club Med、Casa Cook等漂洋过海的优秀度假村品牌如何在保留源自国外特色优势的同时，进行本土化改造。要利用好国内度假热点，快速扩大市场占有率。”景鉴智库创始人周鸣岐告诉执惠，“除此之外，国内经过多年激烈竞争，OTA平台的格局已经趋于固化的当下，复星旅文在收购的Thomas Cook品牌基础上推出的‘托迈酷客’线上生活方式平台能否形成独特吸引力，在国内外能保有多少来自Thomas Cook的老客户又能占据多少线上份额也需要持续观察。”

“国际层面疫情反复、贸易战此起彼伏，国内层面内循环占据主导地位、文旅地产模式终结，复星旅文现有的商业模式存在的问题已日趋明显。”执惠创始人刘照慧表示，“现而今的形势下，复星旅文想要形成飞轮效应很难，当务之急是想方设法做出改变，盘活太仓复游城和丽江复游城，保障现金流的正常运转。”