给中产阶级量身定做的板块

原创房尘环线房产咨询

金汇，一直号称是闵行最高端的板块，不是没有原因的。

背靠古北，承接了大量外溢涉外人士，多样化的人群带来多样化的商业形态，注定了这是一个灯红酒绿烟火气浓厚的区域。

与航华龙柏相比，这里没有那么多动迁房，社区品质感高了不少；

与古美春申相比，这里有浓厚的商业氛围，生活便利度极高；

与七宝相比，航道噪音的影响小了很多，街区环境也更加整洁；

与古北相比，这里才买得起。

漕河泾、虹桥商务区以及金虹桥的产业集群越来越多，西郊的old money与商务精英范儿的new money再次融合，硬生生的挤出了一个谁都说不清界限的非官方区域板块。

金汇概况

根据各方资料以及实地调研，我们采用了大部分人认同的区域划分：

像一只猛踢七宝的靴子。

前面提到过，金汇最明显的特点就是商业氛围相当浓厚。不管在金汇哪个小区，都能步行到达中等规模以上的商业中心。而去到处充斥着韩国异域风情，别有一番风味。

住在靴子下半部分，日常购物可以去万象城、井亭天地；

住在靴子上半部分，可以去金汇四季广场、爱琴海。

相比较而言，上半部分居住氛围更浓厚一些，下半部分聚集了大量韩国料理店等等，闹市区既视感。

9号线、10号线两条地铁，出行也够用了。9号线很挤，10号线好很多。

要买学区房就别来了，由于外籍人士较多，规划了一堆国际学校，中产阶级子女并不实用。当地人比较认可的金汇实验学校在闵行区也就三流水平，更遑论放到全市范围。

房产市场情况

根据划定的范围，我们筛选汇总了金汇主要小区情况。

由于二手房市场存在大量数据空白，本文所有房源采用的都是挂牌数据。未必百分之百准确，仅供区域对比参考使用。

金汇给人品质感的原因不在于小区品质有多高，而是区域内社区的均一化。

可以看到，金汇大部分小区建成于1995年-2005年之间，不会有棚户区一样的凌乱感，也不会突然出现一个过于突兀的高端小区，更不会隔壁就是铛铛铛的一片工地。

房源总价大部分分布在600-1000万之间，这部分业主是典型的中产阶级，可以说是上海的中坚力量。所以这个区域认同感极强，预算不足的刚需客群自然够不到门槛，2000万以上的顶豪客群有很多更好的选择。

面积侧更能说明问题。

大部分房源面积在100-160平米之间，近一半的房源都是大三房。在房产营销领域，这种产品定位于初改或首改。

客户画像是30岁-40岁，企业中高层管理人员、技术骨干、小型企业主等，事业上相对稳定，大部分与老人分居，有一定的闲暇时间和生活品质追求。

这真是一个令人艳羡的群体。

所以，如果你急需学区，那就别来了，七宝适合你；

如果品质与面积之间你选择面积，那就别来了，先满足最基本的居住功能；

如果你事业有成已经脱离了中产阶级，那就别来了，你需要私密性身份认同感更强的区域。

典型小区

遗憾的是，金汇没有真正的高品质小区。

风度国际

风度国际是金汇公认的标杆小区，甚至可以说是西南中环的标杆小区。

然而与古美区域的金汇豪庭相比，还是差了一个档次。

中医上讲望气，看一眼就知道病人身体状况如何了。看房子也是同样的道理，高品质社区一眼就能拉开与其他小区的差距。

比如还没进小区，看到风度国际社区围栏和浅咖啡色外立面就知道这是附近的CEO盘了。

作为2006年打造的次新社区，整体保持状况非常好，外立面经久不显旧，中轴园林景观中规中矩。社区内整体非常清静，与一墙之隔的韩国街相比仿佛世外桃源。棕色通体外墙砖非常显格调，与玫瑰窗搭配，很好的提升了小区品质。一梯两户或准一梯一户设计，森严的门禁有效保障了业主的私密性。

如果你意向金汇区域，预算又充足，大概率会选择这个小区。

缺点是没有人车分流，地面有大量车位，整体档次拉低了不少。

如果小区内随时停着很多车辆，它就不再属于休闲的人群。

另外，39、40、42、43号楼北靠韩国街，有大量重餐饮商铺，如果楼层低的话会有较大的油烟影响。

金汇整体区域不大，各个小区位置上没有大的区分度。风度国际处于9、10号地铁线中间，出行还算便利。

锦绣江南

锦绣江南系列中，体量最大的是耕读园。

这个小区绿化覆盖率非常高，上面望下去郁郁葱葱。不过格局偏小，小家碧玉既视感。

园林设计是一个技术活，不是种一堆植物就能解决的。总体而言，熵值越低的景观，给人感觉越有档次。

主要原因是小区整体栋距不大，为了照顾到采光，采用了点式布局，导致没有大面积空间做景观设计。

米白色通体外墙砖保持效果不错，而且部分区域还有花岗石点缀提升档次。

遗憾的是每栋楼前都规划了大量车位，一出单元门看到的首先是一排排的车屁股，大煞风景。

入户大厅有些老旧在情理之中，不太能接受的是电梯厅光线很差，进出电梯不太方便。由于设计问题，电梯厅没有单独开窗，需要打开消防通道的大门才能有光线进来。

由于是一期，锦绣江南陶然居整体品质感比耕读园又低了一个档次。

2001年建成，绿化率高达50%，目前保持的也还不错。小区内10层电梯房5层楼梯房都有，一梯两户，居住密度低，舒适感还不错。尤其是靠近新泾港一侧设计的休闲区，水景视野相当不错，可以眺望对面的亲水花街。

南门进来主干路规划了两排车位，中间变成了单行道，但是经常有对向车辆，堵车是在所难免。

西门进来竟然还有一排商铺，开放式社区既视感，喜欢清静的朋友不做推荐。

锦绣江南旖和园以独栋、双拼别墅为主，只在北侧临马路规划了三栋高层公寓，为小区内遮挡噪音。

这是一个美式风格的小区，除了道路曲折一些，其他基本就是美国中产阶级喜欢的house风格——地面车位、直接开车到门口、大面积落地窗。

毕竟1500万的起价，而且是2005年的次新小区，品质上没得说。前述金汇是中产阶级聚集地，这个小区定位更高一些。

与大部分全是房子房子房子的别墅社区，由于绿化率高达70%，小区设计了大量景观区，回家之路会更清幽。不过部分别墅没有私家花园。

金汇丽舍韵动时代

本地开发商复地的项目，目前用的也还是复地物业。

小区对面就是阿拉城、爱琴海购物中心，到地铁10号线龙柏新村站500多米，位置可谓得天独厚。不过相对的是，小区外围感觉很吵，小区内部略好些。

社区品质整体不如风度国际、锦绣江南。狭长型小区，规模也不很大，不利于园林景观的打造。

外立面涂料颜色见仁见智，总之是没有凸显出品质感。入户大厅极其狭小，门禁整体回迁房水准。

小区就一个出入口，部分业主出行会不太便利。据说小区内有个老阿姨喜欢在楼下喂猫导致小区内野猫泛滥，大家向物业投诉了几次也没解决。猫奴们可以重点关注。

沿金汇路一侧，由于有重餐饮商铺，有浓重的油烟味道。

金汇华光城

金汇路中间段是一条景观道路，一年四季都很舒适，而这个区位品质社区就只有金汇华光城，其他小区都有一个共同的名字——金汇花园。

与风度国际相似的是，在小区外面你就会知道这个小区比周边品质要高。暗红色的英伦风格外立面，到现在仍然被广泛使用。

大门一进来小区整体很开阔，不过大部分空地已经被车辆或者跳舞的老阿姨占据。

小区1998年-2003年房源都有，整体已经偏老，设施比较陈旧。比如门口的信报箱，充满了岁月感。侧面也说明物业服务品质一般。

另一个主要问题是密度比较大，2.1的容积率是典型的高层社区，但是小区做了大量10层的小高层，导致楼栋很密集。中间楼层以下房源可能采光会受到限制，踩盘时需要重点注意。

整体绿化也差强人意，没有人车分流，楼栋又密集，景观设计自然施展不开。仅有的部分绿化，基本是乡村中学校园级设计。

据业主反馈门口的金汇路还是会比较吵。

其他小区

其他小区多是楼梯房，品质上没有太大差异。

值得一提的是金虹桥·井亭苑，虽然是一个动迁社区，但是品质却超过了绝大部分2000年前后的商品房。

这个小区内部保持的非常干净整洁，虽然地面车位很多，但是道路依然通畅。虽然楼梯间连地砖都没铺，但是打扫的一尘不染。

金汇一共只有2个别墅社区，锦绣江南旖和园品质没得说，另一个——虹桥金斯花园——却大相径庭。

金斯花园与商业区隔了一个小区，小区内安静的多。然而品质确实是不敢恭维。

小区以叠拼别墅为主，下叠南入户，上叠北入户，居住密度很高，私密性也差。看到这房子第一印象是：这跟复式洋房有什么区别？旧一些？车位少一些？还是外立面老一些？

小区没有地下车位，地面上到处都是车，中央景观区被用成了中央停车区。

其他小区基本是金汇花园X街坊，以多层楼梯房为主，社区品质一般，也没有特别好的学区加持，转手有一定难度。

总体而言，金汇是一个非常适合中产阶级定居的板块。

虽然没有顶级的品质豪宅，几个头部小区品质上与新房相比也有一定差距。但是胜在进出市区方便，商业配套完善，毕竟不是每个区域都像金汇一样到处都是充满情调的餐饮店、酒吧、咖啡厅。

我们要的就是这个调调。

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