松江，凉了？

原创房尘环线房产咨询

尘埃落定。

万众瞩目的松江泗泾11-01、17-01地块今天下午2:00在上海市土地交易市场完成定标。

竞得人分别为招商和华发。

上次土地市场让人如此激动还是在遥远的2016年8月17日。那一天，融信经过426轮叫价，力压十七家开发商勇夺静安中兴社区地块，楼板价高达14.3万/㎡，溢价率139%！

连外地的朋友都在屏住呼吸看土拍直播，同时捂紧了塞满40万首付的钱包：

大爷的，魔都人民真是水深火热。

还好我在重庆。

时隔三年，剧情反转。泗泾地铁口，楼面价2.15万元/㎡、2.1万元/㎡，底价成交。预计售价不会过3万5，不知道打了多少人的脸。

2006年同样的位置，3.8万元/㎡、3.7万元/㎡拿地的融创、格力，现在正手夹香烟双眼无神的思考人生吧。

看着隔壁融创4.8万元/㎡断臂跑路，格力心急如焚却又迟迟不敢开盘。他们心里肯定在想：

那些叫嚣泗泾破6万的朋友，你们在哪？出来聊聊，要是你们收，5万也行。

一不小心就站岗

那一波鸡血，来自融创12-01号地块和格力10-05号地块。

位置上来讲，四个地块没有区别。15%的租赁自持比例，对运营影响也不大。

目前格力地块还没开盘，融创地块已经以4.8万元/㎡的单价迅速售罄。

不得不佩服融创的营销（割韭菜）能力！

目前四限（限房价、限地价、限贷、限售）政策看不到放松的迹象，以地价定房价的限价逻辑也看不到变动的迹象。

即使按照1万元/㎡的造价计算，即使计入资金成本，届时开盘价也不会超过3.5万元/㎡：

那些站在山冈上的朋友，马上冬至了，你们冷吗？

而且，泗泾不是个案，近期土拍楼板价基本都是打回2015年之前。

按照拿地到开盘两年周期计算，松江、嘉定、奉贤2021年年底房价预计难以维持现在水平。心凉了半截。

有人说，地价是地价，房价是房价。说不定到2021年开盘卖6万，开发商赚大钱。

不会了，再也不会了。

开发商跟代理行学会了营销策划，逼死了代理行，因为我是你甲方；

政府跟开发商学会了土地经营，倒闭了400多家开发商，因为我是你甲方。

不然，李嘉诚为什么要跑？

回想2016年，各种面粉贵过面包的逻辑。几乎所有案场的说辞都统一了：开发商也不是随便拿地，通过精密计算对未来有信心才敢进入这个区域。

现在开发商通过精密计算，已经看不到上海的希望了？

万物负阴而抱阳

上图中有个有意思的现象，新房的价格远高于二手房，除非出现杭州那样的极端限价情况。

选取了松江两个典型项目做对比。

通常情况，价格变动有相当大的粘性。底特律衰退了几十年，目前平均房价也在休斯敦60%以上，甚至是2013年申请破产时房价也没断崖式下跌。

因为房价下跌，反而给城市带来了一些吸引力，从而阻止了房价进一步下跌。

对比两张图发现，二手房房价下降速度明显高于新房，这与之前我们直觉相符：

房价下降时，二手房价格下降速度大于新房；房价上涨时，二手房房价上涨速度小于新房。

即房价下降时新房房价粘性大，房价上涨时二手房价格粘性大。

这是因为二手房是个人交易，缺少营销溢价。

做过房地产的应该都有这种感觉，当片区有大盘进入的时候，房价很容易就被推动并会跑赢大势。

2016年下半年开始，嘉定新房基本售空，青浦接棒成为新盘扎堆区域。2017年上半年，青浦房价迅速向嘉定看齐。

但是青浦的硬件配套跟上嘉定了吗？经济发展水平跟上嘉定了吗？不见得。

营销溢价对房价的影响如下：

二手房房价=房子价值+波动因素

新房房价=房子价值+波动因素+营销溢价

毕竟高大上的售楼处、爱丽丝仙境般的展示区、巴洛克风格样板间、铺天盖地的地面广告的钱，都不是大风刮来的。

结果就是，善于做营销的开发商，攫取了更多利润；新房扎堆的区域，推高了房价。

目前处于房价水分正在被挤出的阶段，新房由于营销攻势价格被高估，部分次新房值得入手。

营销，无非就是宣传未来，割现在的韭菜。许多利好，拿地时就已经被透支。

而宣传，就是统一口径。

寒冬时节夜正长

12月10日至12日的中央经济工作会议昨天结束，为2020年楼市定了基调。会议报告中关于房地产的段落如下：

“要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

就在前几天，还扑面而来众多利好分析。当时12月6号的政治局会议刚结束，没提房地产，部分专家认为中央默认政策放松。

联想到前几天张家港放开了限售，虽然第二天就被收回。

还有前段时间海南放开落户、南京限购松动、上海临港限购松动，成都佛山等二线城市限购也在逐渐放开，大有山雨欲来风满楼之势。

利好分析也并非空穴来风。

现在好了，刚燃起的星星之火，被高压水基灭火器冲个干净，灰都不剩。

——我只是想想

——想想也不行

房住不炒、因城施策、三稳方针的政策导向是要长期坚持的，今年不松，明年不变。而且之前经常提的“长效机制”变成了“长效管理调控机制”，管控的决心可见一斑。

什么是决心？

决心就是有人告诉你，今年GDP增速保不住6%了，要不要拿出那只夜壶？

你的回答是，吉林都到1.8%了，我说什么了吗？去年天津主动挤出水分，GDP增速跌到3.4%，我说什么了吗？

决心就是有人告诉你，今年房企倒了400多家，很危险了怎么办？

你的回答是，哪年不倒个几百家？几万家企业倒一点怎么了？谁保证房地产就一定要赚钱了？

因为你知道吃助长素的孩子，可能永远长不高了。因为你知道，红利耗尽，转型时期阵痛怎么都避免不了。

回到开发商预期的话题，春江水暖鸭先知。0溢价优质地块都没开发商抢了，四万亿错过就不会再有。

好在留了一个口子，“因城施策”，再有几个城市政策松动，也在中央牢牢把控之内：

基调是稳，有几个城市涨一涨热闹一下，只要不影响全局也是可以支持的嘛。

今年是苏州，明年会是哪？

早上有亲戚发微信咨询，大意是老家的房子今年降了，担心明年涨价，要不要出手？

回想了一下这个十八线城市当年棚改的热火朝天，想起了中国足球。眼睁睁的看着人家勇夺世界杯冠军，心里羡慕的像蚂蚁在爬：什么时候能轮到我？

世界杯这种东西，跟你们有关系吗？2002年出线是什么原因，你自己心里没点数吗？

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