闵行区七宝板块透视

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板块基本情况

外环外配套最成熟的区域

没有之一

上海市闵行区七宝镇

七宝因为古镇以及七宝中学而广为人知，由于成熟的配套、优质的学区吸引了大量人口集聚，被称为小徐汇。在闵行已经划入主城区、七莘一线成为发展主轴的背景下，发展前景更加乐观。

学区

说闵行的优质教育资源都集中在七宝也不为过。这里有百年名校明强小学，上海前三的私立七宝外国语小学；闵行第一梯队上宝中学、文莱中学；八大金刚之首的七宝中学等等

交通

9号线是第一条郊区线路，已经非常成熟。嘉闵线、机场联络线规划中，届时三轨交汇，中心位置将被进一步强化。

自驾到大虹桥仅6公里，10分钟；到徐家汇走沪闵路17公里，24分钟。同时，漕宝路快速路已经在施工，连接中环和嘉闵高架，全长7.1公里。

商业

七宝万科广场被评为2016年中国最成功的新开商业综合体，24万方的商业体量，宇宙第一开发商的第一个广场系作品博足了眼球。群众整体反馈，万科广场整体体验不输徐家汇。其他区域分布宝龙城、凯德广场等商业中心，板块内几乎所有小区购物逛街都非常方便。

生态

上海市首个体育主题公园，闵行体育公园，1260亩；

闵行区唯一以玉兰花为主题的公园，闵行文化公园，645亩。

周末带孩子出去，都不用开车；

老人日常休闲，都不用挤公交。

医疗

医疗资源可以说是七宝的一个短板，附近没有三甲医院。七宝居民经常去的医院有6公里外的闵行中心医院，松江新城的松江人民医院，徐汇区的第六人民医院等。

房地产市场

1、整体概况

七宝广受关注是因为集齐了大家最关注的四张名片：优质学区、顶级商业、便利交通、城市公园，有学区加持的小区单价普遍高一万以上。

板块最大的诟病是整体社区房龄偏老，绝大多数小区建造于2010年之前，比较新的小区只有皇都花园等几个标杆项目。

所以整体购买建议是：

预算够（1000万以上），肯定四张名片集齐+优质社区；

预算有限（600万以上），优先考虑学区+社区品质；

偏刚需（400万以上），优先考虑学区；

没有学区没有社区品质的房子（400万以下）不建议购买，有很多更好的选择。

具体小区详情，请见下文分析。

2、学区分布

普遍认为明强东校区（总校）教学质量高于西校区，房价上亦有体现。

（1）明强小学东区学区房分布图

（2）明强小学西区学区房分布图

3、房价分布

4、房龄分布

七宝现存小区普遍建成于1990-2004年，平均房龄在20年左右。

房龄与小区单价没有明显相关性，说明板块内小区在产品品质、资源分配上有明显差异

5、小区明细

小区情况盘点

万科城市花园

万科城市花园领到了四张名片的两张，交通与商业，恰恰是比较容易替代的部分。

讲万科城市花园，就需要提到万科历史上第一个项目——深圳金域华府。

深圳有关内关外之分，90年代，关内价格普通人已经难以企及了，但是大量白领又看不上关外的地段。

万科抓住了这个契机，在关外精心打造了一个高品质社区，中产阶级可以承受价格，又可以沉浸在优雅的小区环境中忘记地段的存在。

在非核心地段打造顶级品质的中档社区成了万科拿地的核心思路，于是，1992年王石重仓七宝。

总体而言，一二期不建议入手，三期需要考虑自身情况，四期及以后组团由于品质加持可以重点考虑。

1、一二期组团

一期二期为一个组团，分别建成于1994年和1997年，产品均为无电梯多层。一期一楼为商铺，二期一楼为自行车库。

一二期组团可以说是七宝万科最好的地块了，距离地铁站500米，10分钟就可以走过去。七宝万科广场提供了不输徐家汇的购物体验，大量底商以及七宝商城可以便利的满足日常购物需求，西门出去还能到巴黎春天。

具体到小区本身，值得一提的是得益于全国第一的万科物业，绿化一直保持的不错。没有人车分流，社区内比较凌乱，尤其是一期做了大量底商。

航道的影响是无法避免了，室外噪音大到影响沟通的地步，有飞机经过时顶楼居民电视都看不成。据说后期政府补贴更换更好的隔音玻璃、隔音墙面，不知道什么时候可以落地。

90年代的小区，车位紧张是通病。小区内没有固定车位，租赁价格倒不高，150元/月，但是需要天天抢车位也是无奈。

楼道有铺地砖，干净整洁，档次比老公房略高一些。以70-100平刚需户型为主，一期设计较差，卫生间入口设计在厨房，非常不方便。二期户型规避了这个问题。

所以城市花园的定位略显尴尬：地段上吸引不了上海老阿姨，价格高于同期老公房不能当作上车盘，划入不了明强小学吸引不了刚性客户，品质上不如次新房又满足不了新上海人。

好在体量够大，303栋楼4821户，总价又能控制在400万以内，小区关注度可以排进七宝前五。

总体而言，一二期在当下已经没有太大优势，品质上没有比市区老公房拉开差距，五万多的价格倒是接近持平。同时有没有学区加持，航道影响也比较大，20年前作为办蓝印户口的上车盘还可以，现在入手不太推荐。

2、三期组团

三期是一个非常有意思的小区，自身体量比较大，虽然是封闭式小区，内部仍然配备了一定商业配套，菜市场、日料店、业主食堂、美容店一应俱全。

小区由荷花苑、笠泽苑、香溪苑、凭栏苑、桂馨苑等组团构成，有电梯小高层、联排和双拼别墅也有电梯多层。

各个组团要么有自己封闭安保系统，要么两栋楼为单独设置独立安保。

优诗美地建成于2000年，120平三房起的户型设计，在总价上与一二期拉开了较大差距，最低650万起已经不是刚需客群可以够得到的了。

96年前后外销公寓的兴起让大家对居住品质有了新的认知，飘窗、人车分流、高质量电梯、室内公私分区的概念开始影响消费者决策。

作为千禧年上市的产品，虽然没做到全部人车分流，其他方面万科给到了一定提升。尤其是贯通小区的水系设计，给社区增加了不少灵性。

户型上设计上也有了很大改观，三房户型基本都做到了动静分区、南北通透、双阳台、主卧内卫、大飘窗等前卫设计。电梯小高层的居住体验也比之前楼梯房提升不少。

3、四期-魅力之城

魅力之城是体量最小的一期，仅有69栋楼，742户。建成于2004年，为多层无电梯产品。

这一期社区打造进一步加强，到现在社区私密性维持的也还不错，进出小区有门禁管理。四期社区设计上，除了没有电梯，其他已经不输现在在售的洋房项目。

小区外立面保持的也不错，浓郁的英伦风格让人联想到当下流行的花园洋房。

4层以上，阳台上放眼望去一片郁郁葱葱，部分房源下面银杏树树冠极美。对比周边项目，比如2003年建成的莱茵风尚，品质上完全不是一个时代。

四期主要有两种产品：90平左右的刚需2房和125平左右的首改3房。两房户型设计中规中矩，全明户型，南北通透，动线合理。三房延续了三期的H户型设计，至今仍然有大量主流开发商使用。

4、五期-朗润园

五期开始，社区品质比四期高出一个档次，可以说比许多在售的新房都高。

小区容积率只有1.33，绿化率40%，大面积的草坪铺设、立体化的园林设计、高大的成树移植、英伦风格楼栋设计，有效的提升了小区的质感。

由于五期已经做到完全的人车分流，有大面积空地可以发挥，开发商重金打造了多个景观带以及集中园林设计。尤其是临河景观轴，将给业主带来愉悦的归家行程。当然如果没有航道影响的话就更完美了。

由于已经建成13年之久，楼体外立面已经有些脏旧。好在采用的是陶砖，不知道业委会什么时候看不下去清洗一下。

一梯两户设计，楼道走廊地面以及墙面铺设地砖，所以过了13年仍然不显旧。

两房户型多为南北各一卧室，传统设计，南北双阳台。三房户型两房朝南，南北双阳台，主卧带衣帽架。

外墙采用EPS聚苯板，外门窗采用LOW—E双层中空玻璃，保温隔音效果都不错。

五期开始万科集中精装修，大白落地，保持到现在仍然不显旧。如果自住可以再贴墙纸。

由于上述理由，价格也由一期的5万攀升到6万5。同样没有学区，同样有航道，性价比比万兆家园高不少。

5、六期-万科城花新园

买车时，看了迈腾总会有人劝你，要不要加点预算上A4得了？

看了万兆家园、估计也会劝自己，要不加点预算买朗润园？再加点好像城花新园也够了。

作为七宝第一大盘最后一期，万科收尾的不错。除了外围有部分消防车位（当然也被业主占了），内部完全人车分流，园林景观与朗润园同级，小区整体保持要好一些。铺满地砖的人行道、外立面、单元门、入户大厅基本是准新房级别。

小区西侧是沪杭铁路和嘉闵高架，临路一排会有噪音，小区内部基本没有影响。航道声音也比之前几期小一些。

城花新园到七宝站已经比较远，乘地铁可以到中春路站，基本出门就是。商业方面门口有七宝国际广场，可以满足日常的餐饮类基础需求。买衣服逛街需要走1.5公里到七宝万科广场，坐地铁一站就到。

多层和小高层都有，主力户型95、108、115三房以及140平四房。95平户型两房朝北一房朝南，面宽较窄；108、115平户型两房朝南一房朝北，面宽较宽。

小区安保系统比朗润园好很多，一客一卡，尾随都不好进入。

万兆家园

一期和四期为一个组团，与二期通过彩虹桥相连。三期和五期独立组团。

万兆家园之前案名叠彩家园，后来好像烂尾了，被万兆接手后改成了万兆家园。所以一期品质相对差一些。

一期四期组团内有商业，所以略显凌乱。其他几期好一些，不过物管都比较送，基本是自由出入状态。

毕竟是21世纪建成的商品房，整体社区品质比老公房要高一些，会有一些绿化、休闲娱乐区，总体而言实用性多余娱乐性，谈不上景观设计。

小区内电梯高层和多层楼体房都有，体量较大。一期两房户型设计不合理，客厅无窗，动线混乱。二期两房带书房，全明户型，居住体验应当不错。三期、四期户型设计中等。五期复式房源户型不错，南北通透动静分区。

生活便利度高，到七宝地铁站在一公里以内，小区内也有部分商业配套，便利店、洗衣房、理发店一应俱全。小区内建有会所，儿童学习区、跆拳道、棋牌室均有。

一到五期航道声音都比较大，装隔音玻璃后室内对生活影响不大。

总体而言，小区品质谈不上多高，由于房龄不到20年，小区整洁度保持不错。受到板块成熟度影响，五万以上的单价并不低。对于在七宝读书的家庭，如果对居住品质要求不是极致，可以做适当推荐。对于没有学区需求、区域限制比较小的家庭，可以考虑一下外环边上的新房。

东方花园

东方花园与万科城市花园互补，领到了另外两张名片：学区+公园。明强小学东校学区。

到两个地铁站都在一公里以上，公交车班次也比较少，公共出行相对不便。

横沥港西侧、格林豪泰下面有部分社区商业、莲浦府邸南侧有卜蜂莲花，大型商业配套还是需要去七宝万科，步行约2公里；或者去中春路维璟广场，步行约1.5公里。

不过学区集中的地方，热闹了也不合适。东临公园、偏离航道、远离闹市，政府为这几个名校选了一个好地方。

二三期中间中谊路上有高压线，220kV，30米之外辐射会降到0.4uT安全值以下，除了观感不好对生活影响应该不大。

一期为明强小区西校学区，二期三期为明强小学东校学区。

东校教学质量一般认为由于西校，而且入学门槛更严，需要落户满三年以上。西校区靠近航道，据说噪音对孩子学习有一定影响。

当地小开发商，产品品质算不上一流，与同期开发楼盘对比处于劣势。物业管理一般，最新的三期门禁安保系统都不完善。

总体而言，与同价位产品相比，一期推荐指数中等，二三期重点推荐。

一期建成于1998年，小区品质保持中等。外立面贴了瓷砖，虽然谈不上高级感，不会像老公房一样显旧。

走廊楼体保持不错，地砖的铺设显得干净整洁。大白落地的墙面有些脏乱，没办法，不贴大理石，皇都花园大白落地都脏的看不下去了。

户型设计不理想，部分户型卫生间需要由厨房进入，部分户型卧室门正对客厅没有任何缓冲。所以即使有明强学区加持，即使房龄更新，价格仍然没有与城市花园拉开差距。

总体来讲，居住体验不如1994年建成的万科城市花园一期，不过比市区老公房略强。

二期建成于2004年，别墅多层电梯小高层共存。房龄近了十年，小区观感与城市花园一期差不多，开发商和物业还是很重要。

二期奇怪的地方楼体外立面前面部分贴砖背部用真石漆，观感就是正面豪宅范儿背面旧的像老公房。

小区内部绿化与一期差不多，更短的房龄没有带来更高的社区品质。唯一比一期提升的地方是户型，平均面积大了很多。单价却比一期贵了1-2万/平。

动辄七万以上的单价确实不低，幼儿园到高中完善的学区梯队加分不少。如果没有学区这个硬性需求，有很多同地段品质更高的备选方案。

三期品质上有了较大突破，但是仍然是地面车位。在龙湖五重园林景观已经名动京城的2008年没有作出集中景观设计略显遗憾，但是作为小开发商，设计了休闲区配备了健身器材也说得过去。楼体外立面还采用了大理石，虽然颜色格调不高，没有带来绿城一样的高级感，至少可以减少折旧速度。

小区的另一个诟病是楼间距确实太窄了，最近的仅20米左右，对于18、19层高的楼体，采光应该会有一定影响。

小区前排是两梯四户，一房60平、两房97平、三房133平，后面几排主要是一梯两户，90平、108平的两房，相较二期整体定位偏刚需。

三期当年差点被划入了明强西校，由于业主积极争取才更改了学区。

京都苑

住在京都苑是一件很有面子的事情。七宝标杆小区，体量不足300套。

明强小学东校学区。

这个小区的魅力在于，真正做到了出则繁华入则宁静。身处七宝老街，步行到万科广场不足10分钟，毗邻主干线七莘路，但是小区内安静的像别墅区，甚至连广受诟病的航道声音都没有。神奇。

明明不是大开发商，不是一线物业管理，房龄也有近20年了，小区内却整洁如公园，门禁森严如万科，甚至连外立面也不显老旧。神奇。

这种魅力吸引了大量政府官员，所以小区也被称为七宝官邸。

小区由小高层和多层组成，车位1:1，在七宝区域算相当充裕。体量不大，小区没有人车分流，车行略有不便。深处七宝老街，临河一排可能有噪音。

户型有复式和跃层两种，单价分别在6.5万和7.3万左右。复式为顶楼，送露台。一层为三房，南北通透。二层为阁楼，据说有漏水情况。

跃层户型更佳，动静分区，主卧内卫，有飘窗。

由于房龄问题，室内老旧不可避免，喜欢干净的人需要重新装修。

毫无疑问，在明强小学总校学区房中，京都苑品质位居一流。

相对应，小区出售房源不多，基本一房难求，大家看缘分吧。

皇都花园

七宝标杆小区，第一名盘。明强小学东校学区。

地段上优于东方花园，距离地铁站更近，商业配套也更完善，步行10分钟内到达12号线七莘路站，维璟广场一站式购物。由于是终点站，地铁也不像9号线那么拥挤。

不过略逊于京都苑，毕竟老街附近是七宝的灵魂。

东侧是闵行体育公园，西侧是财富108广场，北侧是莲浦府邸次新小区，功能区相对松散，整体呈现开发区既视感。南侧是顾戴路，会有一定噪音影响。

到明强小区2公里左右，毕竟现在小学生都要接送，驱车过去几分钟就到了。

小区另一个优势是紧邻顶级私立学校-七宝外国语学校，就学相当便利。

小区整体毕竟安静，除了顾戴路沿线两排房源，其他基本没有任何噪音。得益于良好的园林景观，小区内如世外桃源，间或听到阵阵鸟叫声。

不同于万科朗润园、城花新园欧式风格，皇都花园较好的利用了坡地，打造了偏立体化的社区格局。大量石材铺设、成树移植、坡地草坪、后现代风格楼体外立面，营造了与大户型匹配的豪宅感。色调上也比莲浦府邸沉稳一些。

除了小区中轴线有部分临时车位，其他区域做到了人车分流，既保证了安全性又提升了整体质感。

小区一期是联排别墅，250-450平，楼间距达30-40米，有效的保证了每户采光。

二期是多层和高层电梯公寓，高层是三梯六户，每两户有独立安保系统，整体居住氛围仍显安静。

交房已经有10年左右，入户大厅做了精装修保持还不错。走廊楼梯间没有使用大理石大白落地的区域已经有了不少污渍。

后现代风格外立面使用了涂料，不同于普通真石漆，交房十年左右保持效果还不错。

户型上大家诟病已久，120-150平统统设计成两房，提高了入手门槛。

120平户型中规中矩，南北各一个房间，主卧带内卫。其他两房户型均不理想，130平的刀把户型，客厅竟然是暗间。140平左右户型，面宽过窄，采光也会受到影响。

143平、150平户型做两房，空间相当宽裕，却连入户玄关都没设计。户型太多不一一列举，基本都各有硬伤。

这么好的位置，还不错的小区环境，户型设计上留下不少遗憾。

外聘保利物业，物管水平不错，小区内干净整洁，明强小学东校附近最好的小区环境之一。

总体而言，小区配套9分，社区品质8分，户型设计5分。

白雪公主

这是一个被低估的小区。

明强小学西校的几个学区房位置上不如七宝其他小区，不过与东校区相比，房龄更新一些。与万科小区相比，学区上占据一定优势，航道噪音也小一些。

距离三个地铁站（中春路、七宝、七莘路站）都在1.5公里左右，步行有些吃力。相对应的，核心商业配套也有一定距离。

社区周边整体开发较晚，至今仍有大量空地，整体观感不如七宝老街、东校附近。南侧是回迁房碧林湾南苑，略显凌乱，呈现城乡结合部既视感。白雪公主西区西北侧是摩登堂的高层，刚好挡住了风向，小区通风性较差。

同时，西校附近距离航道较近，有一定噪音影响。

据说华友路华林路交汇处空地即将建设文莱中学分校以及三甲级龙华医院，建成后将极大提升板块价值。

目前生活方面以社区配套为主，中谊路菜市场约500米，联华超市约200米，可以满足基础购物需求。

明强西校与东校的对比众说纷纭，教学质量高于普通小学是没问题的。小区内部自带哈弗士幼儿园，比公立园学费贵，水平高，实打实的可以教给孩子一些东西。

白雪公主有东区西区两部分，西区建成于2004年，东区建成于2006年。目前社区品质差异不大。

典型的小开发商项目，社区呈现观感不佳，与同期万科魅力之城相比落后一个档次。社区内部配套以实用为主，仅仅是提供了部分老年活动区。

园林景观、草坪也缺少设计感，与同期回迁房相比，聊胜于无。

物管水平也让人不满，外立面已经比较破旧，小区内一楼乱搭乱建也没得到有效治理。

由于没有地下车位，地面大部分空地都被车辆占据，放眼望去停车场一般，蔚为壮观。

之所以说这个小区被低估，是七宝大部分小区社区环境与此类似或者更差，而白雪公主进入单元门后品质感才可以体现出来。

小区有多层楼梯和11层电梯小高层两种产品，均为一梯两户。由于交房不满20年以及大量实用地砖、墙砖，入户大厅、走廊品质保持的还不错。

同时户型也是一大优势。80-90平两房户型中规中矩，南北各一房间，全明户型，南北双阳台，通透效果也不错。110平三房户型格局大致相同，只是南向加了一个房间。

室内装修保持不错，比万科城市花园等小区质感更佳。

碧林苑

碧林湾自开盘以来，价格一直压着白雪公主，至今也是贵5000+每平米。

两个小区中间隔着一个摩登堂和停车场，配套上可以认为差异不大，航道影响碧林苑更大一些。

那么价格一定差在社区品质，甚至据说明强西校对口小区中碧林湾品质最高。

先贴几张图感受一下：

第一张是别墅区，第二张是小区中心娱乐区，第三张是高层楼体。

可以看到，相较白雪公主，碧林湾社区更加整洁。虽然没有完全人车分流，大部分车位只分布在小区外围，所以景观设计、功能区分更加便利。

小区内除了绿化走廊，儿童娱乐区也增彩不少，时常有儿童踢足球等等。

由于物业比较主动，小区外立面保持的不错，应当是最近才做的墙面刷新。

由于没有一楼带花园户型，避免了业主私搭乱建，绿化区也不会呈现凌乱感。

所以同样是04-06年小区，观感还是比白雪公主优质。

同时，由于自住比例比较高，走廊、电梯、楼梯间保持的也不错，看不出已经交房10多年。

总结来看，白雪公主地面基本沦为停车场，社区成为一个居住的实用场所。碧林湾小区内规划更加完善，社区生活体验功能、社交功能更强。

小区的车位划分和物业管理，太重要了。

碧林湾体量较大，共2169户，有联排别墅、多层、电梯高层等多种产品。户型设计上没有大的硬伤，顶复产品也没听到有漏雨现象。

整体风格类似回迁房，虽然外立面保持较好，格调依然没有朗润园高。

莲浦府邸东区

莲浦府邸由横沥港分成了东西两区，东区品质明显高于西区，东区学区是明强总校，西区对应明强西校。价格上却只差了5000元不到，所以重点推荐东区。

在西区到东区，感觉与佳宝新村走到万科朗润园差不多。贴两张图感受一下。

第一张是西区别墅，第二张是东区别墅。

感觉差了一个年代。

七宝2004-2006年交房的小区很多，万科魅力之城、万兆家园四期、白雪公主、碧林湾、东方花园二期等等，社区品质上没有可以超过莲浦府邸的。

与碧林湾类似，虽然莲浦府邸东区没有做到完全人车分流，车位大部分分布在外围，核心景观、功能区给了开发商更大的发挥空间。

大面积的草坪铺设、集中景观设计、消防登高面与社区环境完美衔接等当下主流开发商的社区打造标准在这里已经可以看到。

外立面也加分不少，整体贴砖，虽然逼格上达不到绿城龙湖的标准，明亮的色调显得尤为温馨。由皇都花园走进莲浦府邸，你会觉得重现人间，逼格是给别人看的，温馨一些可能更有家的感觉。

更重要的是，为什么过了这么久还看起来跟刚交房一样？

总校学期加持、品质超出一个时代、没有航道噪音，价格比万兆家园高1万/平米，真的是良心价，如果总预算够得到的话。

其他明强总校对口小区

1、老公房品质类

老公房才是学区房应该有的样子。这部分小区位置、配套都不错，生活便利度高。遗憾就是没有社区品质可言，老上海人接受度高，其他只能出手给学区刚性客户。

东校对口小区这类小区有下面几个：

宝仪花苑、茂盛城市花园、东风小区、学院新村、蒲汇新村、三佳花苑、秀枫翠谷、金泰公寓、民主新村、白浪新村、宝隆新村、华夏茗苑、交大农学院家属楼等。

这几个小区品质上差异不大，根据预算户型选择不会大错。相较而言，位置最好的是宝仪花苑、茂盛城市花园、三佳花苑等，周边环境比较安静。

秀枫翠谷、金泰公寓紧邻漕宝路，华夏茗苑、交大农学院家属楼、蒲汇新村、宝隆新村临近七莘路，周边观感比较差，噪音也大。

2、中等品质类

水景书香园由于是电梯房，价格比其他小区略高，不过烟火气依然很浓厚。

明泉公寓是外销房，在90年代也算是标杆小区。社区环境比宝仪花苑等小区好不少，只是由于房龄问题显得比较破旧。

其他明强西校对口小区

1、性价比最高的小区-华宝花园

华宝花园与广海花园隔一条墙，价格处于同一区间，都是多层，都没电梯，都没有大面积绿化和园林设计，交付时间相同，但是两个小区观感却差异很大，基本不像同一个年代的产品。

广海花园与明强东校对口老小区类似，基本没有品质可言。华宝家园小区内干净整洁，绿化郁郁葱葱，虽然有大量地面车位，但是没有显得过于凌乱。

另外，外立面由于贴砖，保持的还不错。客厅180度圆弧大阳台，给室内室外都增添了不少情调。

前两张是华宝花园，后两张是广海花园，居住体验高下立判。

贴一张华宝家园转角窗照片。

2、其他不起眼的小区

万泰花园是典型的老公房设计，没有品质可言。绿野香洲与之相连，没有太大区分度。

碧林湾新苑分东西两区，是明强西校对口小区中距离地铁站最近的小区。小区内电梯小高层、多层都有，规模不大，适合做过渡用房。虽然是回迁房，但是房龄新，2010年次新房，整体品质比园艺新村、万泰花园高不少，价格上处于同一梯队，性价比优势明显。

七宝别墅哪家强？

七宝有不少别墅产品，房源较多的有保利名苑、皇都花园、绿野香洲、莲浦府邸、蒲汇别墅、华夏茗苑、亿豪名邸、欧香名邸、大千美墅等等。

需要学区的，皇都花园和保利名苑可以重点考虑。

皇都花园前面提过，逼格够高，小区环境不错。保利名苑是明强西校学区，整体欧式风格，水系、草坪密布，社区感优于皇都花园。

保利名苑有航道影响，比万兆家园小很多，室内基本没有影响。

蒲汇别墅不做推荐，没有丝毫品质感。小区内没有社区环境可言，基本就是成片的低层建筑。

房龄太老，路面老化到高低不平，墙体外立面采用白色瓷砖，不禁让人想起南汇部分没有拆迁的村落。

莲浦府邸前面提过，东区可以做重点考虑，单价上差距不大，品质明显高出一个档次。

如果不考虑明强小学学区，欧香名邸是一个不错的选择。

有叠加、联排、双拼、独栋产品，纯别墅社区，总体265户，居住密度低，私密性较好。

2005年产品，已经交房十几年，目前社区品质保持不错。欧式风格草坪没有破坏，小区外立面也没有明显脱落。

有一定航道影响，比万科略低。

距离地铁站有一定距离，约1公里左右。该小区户均2辆车以上，地铁需求应该不强烈。距离巴黎春天仅500米，日常购物比较方便。

其他没有学区的小区

1、被忽视的优质小区-枫荷兰庭

这个小区体量很小，就两栋楼六个单元72户。一梯两户，七层电梯房。

小区没有学区，位置比万兆家园稍差，在七宝站与七莘路站正中间位置。

之所以提一下，是因为小区品质。社区建成于2009年，至今保持基本完美。小区内有地下车库，地面有少量车位，整体不显凌乱。

主要的缺点是房源比较少，如果有合适房源出来，性价比比万兆家园等几个非学区房高很多。

2、最不推荐小区

茂盛花苑可以说是七宝最差的一个小区了。

以90平以下刚需户型为主，总体量1192户。不推荐是因为这是七宝航道声音最大的小区，已经严重影响生活，很多业主反映晚上睡不着。

小区环境还可以，不过房龄老，户型差，又没有学区加持。总体不建议购买，300多万的三房有很多更优方案。

3、其他

宝南小区、海星公寓、金美苑、华莘花园、牡丹新村、吴宝新村、欣源公寓、金球花园等小区区分度不高，基本都是市区老公房级别品质，如果区域要求比较高只能选七宝，根据户型选择不会差太多。

豪世盛地是一个特别有意思的小区，2000年小开发商项目，竟然也做了半人车分流，小区中央景观区面积很大。虽然景观设计效果一般，定位乡村小学级绿化，比周边没有社区环境的小区还是要优质一些。小区体量不大，600户左右，车位也比较好安排。

西郊英园是一个值得一提的小区，房龄新，2010年次新房，社区品质也不错。而且有小户型，门槛不高，单价能维持到6万以下，与周边楼梯房相比可以重点推荐。

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