房地产市场，还有捡漏的机会吗？

原创房尘环线房产咨询

最近在关注古玩类节目，最激动人心的，莫过于“捡漏”了

捡漏，就是利用信息不对称谋取较大的利益。

房地产行业信息庞杂，交易流程复杂，政策规定频出，区域楼盘众多，是不是更容易捡漏？

回顾了一下自己的职业生涯，倒是遇到过几次捡漏的情况，列出来跟大家分享一下。

大家有更好的案例，可以私信相互交流。

找准节点篇

价格配合营销，在竞争如此激烈的C端市场，不同的节点释放不同的价格，是常用的营销策略。通常在以下情况下，会有低于市场价格房源释放出来。

No.1

开发商特殊节点

2014年底2015年初，北京万科房子打折了，最低能到86折。

大家都心照不宣，毛大庆要离开北京万科了，部分项目冲刺一下业绩，也是可以理解的。

这种节点可遇而不可求，我们经常能遇到的节点有下面三个：

第一，开发商冲刺上市期间

这种情况比较常见，也容易理解。在上市前冲刺一波业绩，数据做好看一点，赢得投资人的青睐，把股价做上去。

第二，开发商产权变动期间

像2014年融创绿城合作，2015年融创收购佳兆业，今年融创收购阳光100部分项目，就是比较好的节点。（为什么都是融创）

之前大家都比较担心因为产权纠纷引发的烂尾风险，现在监管已经很严格了，而且都是上市公司，交易流程非常规范。

第三，开发商资金链紧张的节点

这是一个真实的案例。

某北京过来的高净值客群在上海寻觅新家，因为自身是做房地产行业的，所以对市场非常了解。在对比了佘山别墅、古北豪宅之后，决定选陆家嘴一价值3000多万的豪宅。

这个豪宅是一家中小型开发商开发的，客户了解到该开发商最近资金链比较紧张，杀了一下价，直接砍掉1000万。条件是当月可以全款到账。

销售哪做得了这个主，上报领导后，公司连夜召开董事会，讨论这个折扣问题。

毕竟可能今年也就卖这一套房子了。

我们普通人可能没跟开发商直接博弈的条件，多打听一下，还是能获取到一些信息的。比如今年七月份，融创资金链紧张，许多地区打折买房。

当时郑州的朋友都建议过去投资：

融创的房子，闭着眼睛买就好了！

大家买房前，多问问从业人员，多打听一下，说不定就有意外收获。

No.2

房产行业周期性节点

所有从业人员都知道，什么时候买房最合适？

月底，年底啊！

没有开发商不在意自己的财务报表，尤其是上市企业。

每当月底、季度、半年结束、年底考核业绩的时候，都是胆战心惊的，能多冲一些数据，就多冲一波。

尤其是业绩目标没有达成的开发商，好说话得很。

其他传统的营销节点，也会有优惠释放出来。比如传统意义上的金三银四金九银十，一直是开发商兵家必争之地，4月份业绩完成还不理想，上半年就困难了。十月份还没完成全年计划90%，后面两个月就停休了。

今年金九银十变成了铜九铁十，开发商压力更大，大家多出来转转，或许有意外惊喜。

No.3

开发商推盘节点

这个大家应该也都知道，买房子买第一期。

这点特别适用于20万平米以上的大盘，这种项目通常会分3期以上开发，而且采用低开高走的定价策略。

因为房产营销靠的是热度，一期没卖好的，后面的房子就难卖了。开盘没卖好的，顺销期间就难卖了。所以开发商会采用集中蓄客的方式，保证自己开盘能有至少50%以上的去化。

为了保证一期卖好，价格定低一些，是非常理智的决策。

特殊新房篇

有些房源自身没有产品质量问题，因为一些交易流程问题或者营销节点，也会出现降价促销情况。

No.1

工程抵押房

这种情况最常见。

开发商是从来不盖房子的，所有的施工过程都外包给了承建商。现在行业不景气，拖欠一下工程款也是正常的。短期内筹不来钱，拿房子抵押工程款也是常有的事儿。甚至还出现过开发商拿房子抵押给中介做中介费的情况。

施工单位、装修公司拿了房子也住不了，只好打包出售出去。开发商都卖不动的房子（买得动也不会抵押给他们了），他们更卖不动，只好打折出售。

No.2

尾房

任何一家开发商都会把项目结案周期作为考量指标，项目尽早结案，资金可以加快流转，售楼处也可以尽快撤场。

如果项目只剩几套边角户型，过去砍砍价，说不定有惊喜。

当然凡事无绝对，也遇到过很多尾房坚持按备案价卖的硬核开发商。

No.3

样板房

有一个在开发商做营销的朋友，他负责的每个项目的样板间，都被自己买走。

样板间硬装软装做的都还不错，如果有出售的情况，不妨多注意一下。

二手房篇

No.1

法拍房

法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

——百度百科

法拍房价格通常低于市场价，但是会存在一些产权风险。

比如业主年老多病，不愿意配合，即使房子被拍卖还是要赖着不走。但是法院又不负责产权过户，并不负责清退，所以购房者只能干瞪眼，等到原房东自己搬走才能住进去。

据调查，每年约有2%的法拍房出现产权纠纷，大家在购买时，最好找律师做充分的背景调查。

No.2

凤变冰

有些业主很懒，尤其是异地房产，可能都懒得维护。所以出售时，看起来装修很差，观感非常差。自然这种业主心里没底气，挂房源时比别人要低，比如笔者。

遇到这种社区还不错，房子骨架还不错，但是装修很破的房子，多砍砍价，回来重新装修一下，凤姐秒变范冰冰。

No.3

天上掉馅饼的

人生都有一些特殊节点，着急出国，着急回老家结婚，有新的就业机会，甚至离婚分割财产，碰上这种业主急于出售套现的，就能以较低的价格买到高性价比的房子。

当然这种情况可遇而不可求，大家多问问房产中介，他们信息比我们多很多。

No.4

其他

在北京有一个运气极好的亲戚，北漂时起点比较低，在商场做导购。结婚时确实也买不起房子，就买了二环附近的一个小产权房。房子很旧，北京最常见的那种平房，而且也没房产证。

后来，那个区域拆迁了，在西四环补偿了一套三房的商品房。

北漂成功上位。

这种小产权房，风险更高。大家见仁见智，不统一推荐。

还有一些产权纠纷的房子，家里人口众多，房本上名字很多，一个人有意见，就难以过户。

还有一些特殊房东的房源，比如满是纹身的社会人，一般人也不敢碰。

遇到这些特殊房源，大家多咨询一下身边行业内的朋友吧。

研究开发商篇

如果暂时不关心其他因素，有些开发商的房子确实便宜一些，比如绿地。

No.1

国企以及本地地头蛇

为什么绿地的房子便宜？

为什么总是中海拿到那么好的地块而不是万科？

这种十年一遇的优质市区地块，万科是拿不到的。

央企国企承担的不仅仅是普通企业的责任，对社会对国家都有特殊意义，所以在资源上有一定倾斜也正常。

绿地是一家一直与政府走的很近的开发商，为政府建设了很多项目，比如郑州地铁，比如全国前100的高楼，有一半以上是绿地的作品。

这种良好的合作关系，拿到更便宜的土地，也是情理之中。

更何况这种大型国企还有其他社会责任，不能完全以盈利为目的，有时候口碑和顺应大势更重要。

No.2

非典型开发商

前几年房产行业很火爆的时候，涌入了大量其他行业资金，雅戈尔、海南航空、海尔集团、格力等等都是属于这种进来分一杯羹的情况。

这些开发商特点是，不差钱，但是行业经验浅，营销做的很差。

营销做的差，不愿意花很多钱在广告上，售楼处做的也很low，甚至也发掘不出自己项目的核心价值点，卖便宜点也是应该的。

一些地方小型房企也是这种情况，进了售楼处就想走那种。

这种房子，如果仔细甄别，或许能遇到很多被低估的产品。毕竟卖家也不怎么精明。

建议看这种房子的时候，带上一个做房地产的朋友，能帮助你发现石头中的璞玉

总之，现在信息化时代，“捡漏”没有之前那么容易了。买房子的时候多看看、多问问、多了解一些信息，争取能省一点是一点。

祝大家都能买到自己心仪的房子。感谢关注，感谢转发。

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